가. 청구인은 2007.7.12. 청구인의 父(부) OOO로부터 OOOOO OOO OOO OOO OOOOO OOOO OOOO호(2분의 1 지분, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 2007.9.28. 매매계약이 체결된 위 대림아파트 105동 806호(소유권이전등기일 2007.10.9., 이하 “신고적용아파트”라 한다)의 매매가액인 300,000천원을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 2007.10.12. 증여세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트의 시가를 2007.6.16. 매매계약이 체결된 대림아파트 105동 2202호(소유권이전등기일 2007.10.22., 이하 “과세적용아파트”라 한다)의 매매가액인 420,000천원을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 2008.6.17. 청구인에게 2007년도분 증여세 25,670,400원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.8.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점아파트를 증여받고 증여세 신고를 하기 위하여 증여당시 쟁점아파트의 시세를 인근 부동산 및 관할세무서에 문의한 결과 재개발사업 등의 변수로 인하여 매우 변동 폭이 심하고 거래 또한 이루어지는 사례가 없다고 하기에 증여세 신고기한(3개월)까지 매매사례를 지켜보고 탐문한 결과 부동산114 사이트 등을 통해 2007.9.28. 매매계약이 체결되고 2007.10.9. 등기 접수된 신고적용아파트의 매매가액을 확인하고, 동 아파트도 쟁점아파트와 같은 2분의 1지분이 양도된 점을 감안하여 쟁점아파트의 증여재산가액을 신고적용아파트의 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 신고하였으며, 과세적용아파트의 경우 소유권이전등기 접수일이 2007.10.22.이기 때문에 청구인이 증여세를 신고한 2007.10.12.에는 이를 감안할 방법이 없었다.

처분청은 신고적용아파트가 매매예약에 의하여 본등기를 실행한 점을 들어 동 매매가액을 시가로 인정할 수 없다고 하나, 매매예약과 매매는 별개의 행위이고 동 매매가액이 증여일로부터 3월 이내의 거래가액으로서 세법상 인정되는 시가에 해당하며, 기준시가 보다 높게 신고한 점을 감안하여 청구인이 신고한 신고적용아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트(18층)와 과세적용아파트(22층)는 같은 동에 소재하는 동일한 면적으로 증여일 현재 과세적용아파트의 기준시가(523백만원)가 쟁점아파트의 기준시가(543백만원) 보다 낮은 점, 그 매매계약일이 쟁점아파트의 증여일로부터 3월 이내에 해당되는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점아파트의 증여재산가액을 과세적용아파트의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

신고적용아파트의 거래내용을 분석해 보면, 매수인은 당초 2분의 1의 지분을 보유한 자로 2006.5.2. 매매예약에 의한 가등기를 설정한 상태에서 2007.10.9. 본 등기를 실행한 것이므로 당시 시세를 정확히 반영한 정상적인 거래로 보기 어렵고, 국민은행이 조사한 당시 시세(8억원)와 비교해 볼 때도 매매사례가액으로 적용하기는 어렵다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 쟁점아파트를 증여받고 신고적용아파트의 매매가액을 시가로 하여 증여세를 신고·납부한 것에 대하여, 과세적용아파트의 매매가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세및증여세법 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (각호 생략)

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.

(3) 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1)이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 2007.7.12. 쟁점아파트의 2분의 1 지분을 증여받고, 신고적용아파트의 2분의 1 지분 매매가액인 300,000천원을 시가로 적용하여 증여세를 신고·납부한데 대하여, 처분청은 과세적용아파트의 매매가액인 840,000천원을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보고 증여재산가액을 420,000천원(2분의 1지분)으로 평가하여 이 건 증여세를 과세하였다.

(나) 쟁점아파트, 신고적용아파트, 과세적용아파트의 비교내역은 아래 <표1>과 같다.

<표1 : 쟁점아파트, 신고적용아파트, 과세적용아파트 비교>

(단위 : 천원)

(다) 국민은행이 조사한 쟁점아파트 관련 시세변동표는 <표2>와 같고, 국세청이 조사한 쟁점아파트(공동주택)관련 적정가격(한국감정원) 조회내역은 <표3>과 같다.

<표2 : 국민은행의 쟁점아파트 관련 시세변동표>

(단위 : 천원)

<표3 : 국세청의 공동주택 적정가격(한국감정원) 조회결과>

(단위 : 천원)

(라) 신고적용아파트의 등기부등본에 의하면, 당초 OOO과 OOO이 각 2분의 1 지분을 소유하였고, 2006.5.2. OOO이 OOO 지분에 대하여 매매예약가등기를 하였다가, 2007.10.12. OOO 지분을 OOO이 매수(등기원인 2007.9.28. 매매)한 것으로 되어 있다.

한편, 처분청의 조사내역에 의하면, 신고적용아파트에 대하여 2006.5.2. 매매예약가등기를 하면서 작성된 “매매예약계약서”상에 OOO과 OOO 간에 매매예약대금을 3억원으로 하고 예약당일에 예약증거금 290백만원을 지급한다는 내용이 기재되어 있으며, 2007.9.28. OOO이 OOO에게 2분의 1지분에 대한 양도계약을 작성하였고, OOO은 OOO의 외삼촌으로 조사되어 있다.

(2) 쟁점아파트의 시가를 평가함에 있어서 2007.9.28 매매계약이 체결된 신고적용아파트의 매매가액을 시가로 볼 것인지, 아니면 2007.6.16. 매매계약이 체결된 과세적용아파트의 매매가액을 시가로 볼 것인지 이에 대하여 본다.

(가) 상속세및증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 정한 시가라 함은 평가기준일 전·후 3월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액이고 매매사례에 의한 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 규정하고 있다.

(나) 청구인은 쟁점아파트의 경우 재개발사업 등으로 가격변동이 심하고 거래도 잘 이루어지지 아니하여 증여세 신고기한까지 지켜보고 탐문한 결과 2분의 1지분을 거래한 신고적용아파트의 매매가액을 확인하고 이를 시가로 적용하여 신고하였으며, 이 건 증여세 신고당시(2007.10.12.)에는 2007.10.22. 등기접수된 과세적용아파트의 매매가액을 확인할 방법이 없었다고 하면서, 신고적용아파트의 매매가액이 세법상 시가로 인정되는 매매사례가액에 해당하므로 이를 쟁점아파트의 시가로 인정하여야 한다고 주장한다.

(다) 그러나, 신고적용아파트의 매매가액은 세법상 특수관계에 있는 자간의 거래로서 2006.5.2. 매매예약가등기시 매매예약대금을 3억원으로 한 매매예약계약서를 기초로 하여 2007.10.12. 소유권이전등기를 한 점을 감안할 때, 신고적용아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보기는 어렵다고 판단된다.

청구인은 2007.10.12. 증여세 신고당시에는 2007.10.22. 소유권이전된 과세적용아파트의 매매가액을 적용할 방법이 없었다고 주장하나, 위 <표2> 및 <표3>에서 보듯이 청구인도 쟁점아파트의 시세가 8억원 이상에 거래되는 사실을 인지하였다고 보여지고, 과세적용아파트가 쟁점아파트의 수증일로부터 1개월 이내에 매매계약을 체결한 것으로서 면적, 용도, 위치, 방향 등이 동일하고 과세적용아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 낮게 평가된 점을 감안할 때, 과세적용아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 시가를 적정하게 반영한 것으로 보이고,

위 세법 규정상 증여일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 한 점에 비추어 볼 때, 청구인이 불합리하게 높은 매매사례가액을 적용받았다고 보기는 어렵다고 판단되므로, 처분청이 과세적용아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.