청구인은 수원시 장안구 OO동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 청구인 84.10.20 수원시 장안구 OO동 OOOOO 소재 대지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매입하여 85.6.20 그 위에 건물 131.58평방미터를 신축하여 소유하다가 88.11.15 청구외 OOO의 소유주택과 교환한 후 건물은 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 쟁점토지는 취득가액 84,500,000원, 양도가액 83,588,647원을 실지거래가액이라고 하여 자산양도차익예정신고를 한데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 볼 수 없다고 하여 쟁점토지의 양도차익 역시 기준시가에 의해 계산하여 90.11.24 양도소득세 15,792,000원 및 동 방위세 3,158,400원을 부과하자 청구인은 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 91.6.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

쟁점토지 및 건물은 그 위치가 OO병원 영안실에 인접해 있는 등 주위여건이 불리하여 원매자가 없었으며 청구인이 토지구입 및 건물신축시 차용한 부채가 증가하여 심한 자금난을 겪고 있던 중 마침 청구외 OOO의 주택이 복덕방매물(가격 90,000,000원)로 나와 있어 이 주택과 쟁점토지 및 건물을 아무 조건없이 교환하였던 것인 바, 건물에 대하여는 신축건물이라 취득시의 실지거래가액을 알 수 없어 취득·양도가액 공히 기준시가로 양도차익을 계산하였으나 쟁점토지에 대하여는 교환계약서에 기재된 쟁점토지 및 건물의 가액 90,000,000원을 내무부과세시가표준액으로 안분계산한 토지분가액 83,588,647원을 쟁점토지의 양도가액으로 하고 그 취득가액은 84.10.20 자의 실지취득가액인 84,500,000원으로 하여 양도차익을 계산하여 신고한 것이므로 이를 실지거래가액으로 인정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인과 청구외 OOO이 이 건 부동산을 교환함에 있어 각각의 부동산가액을 시가감정에 의하여 평가하지 아니하고 당사자 쌍방이 임의로 평가하였으며, 교환당시 우리나라의 부동산가액이 오히려 하락한 것으로 계약된 점 등으로 보아 교환계약서상의 쟁점부동산가액은 객관성을 결여한 것이라고 밖에 볼 수 없으므로 이 건 신고가액을 양도시의 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 관련법규정을 보면, 소득세법은 제23조(양도소득) 제4항과 동법 제45조 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제4항 제3호에서는 실지거래가액에 의하는 경우의 하나로서 『양도자가 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 규정하고 있으며, 소득세법기본통칙 2-7-7...33(토지등을 교환하는 경우의 취득가액 및 양도가액 계산)에서는 토지등을 교환하는 경우 양도가액은 교환으로 인하여 자기가 양도하는 토지등의 교환당시의 기준시가 또는 실지거래가액으로 계산한다고 규정하고 있다.

다음으로 이 건 과세처분경위 및 청구주장내용을 보면, 청구인은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 83,588,647원 및 취득가액 84,500,000원을 실지거래가액으로 인정해야 한다고 주장하는데 대해 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도가액은 객관성을 결여하고 있어 이를 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로 쟁점토지의 양도차익 역시 기준시가에 의해 계산하여야 한다는 주장이다.

살피건대, 청구인이 쟁점토지의 실지양도가액이라고 주장하는 83,588,647원의 산출과정을 보면, 청구인은 청구외 OOO의 주택이 복덕방에 90,000,000원에 매물로 나와 있어 이를 쟁점토지 및 건물과 교환하기 위해 청구외 OOO과 교환계약을 체결하면서 쟁점토지 및 건물의 가액을 90,000,000원으로 기재한 후 자산양도차익 예정신고시 이를 양도당시의기준시가에 의하여 안분계산하여 산출된 83,558,647원을 쟁점토지의 실지양도가액으로 채택하였음을 알 수 있는바, 청구인이 제시한 교환계약서는 검인계약서로서 양도당시의 토지 및 건물의 기준시가가 103,243,743원(토지분 95,888,943원, 건물분 7,354,800원)임에도 청구인이 작성한 교환계약서에는 토지 및 건물가액을 90,000,000원으로 임의기재한 것으로 볼 때 이를 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다.

그러므로 청구인이 90,000,000원을 토지 및 건물의 실지거래가액으로 하여 이를 양도당시 토지 및 건물의 기준시가에 의해 안분계산한 금액(83,558,647원)을 쟁점토지의 실지양도가액으로 볼 수는 없다 하겠다.

따라서 처분청이 쟁점토지 및 건물의 취득 및 양도가액을 공히 기준시가로 하여 그 양도차익을 계산한 이 건 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.