1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택한 증거들을 종합하여 소외 1 명의로 소유권이전등기가 되어 있던 환지 전의 서울 (주소 생략) 답 316평(이 뒤에서는 “이 사건 환지전 제1토지"라고 한다) 및 소외 학교법인 동성학원(이 뒤에서는 “소외 학원"이라고 한다)의 소유인 환지전의 같은 동 732의 2 대 86평 및 같은 동 732의 3 전 84평(이 뒤에서는 “이 사건 환지전 제2토지"라고 한다) 등 3필지 합계 486평이 토지구획정리사업의 시행으로 인하여 합동하여 같은 동 731의 54 대 326.1평(이 뒤에서는 “이 사건 환지토지"라고 한다)으로 환지됨으로써 1979.12.12. 위 환지전 토지의 면적비율에 따라 이 사건 환지토지 중 486분의 316 지분에 관하여는 위 소외 1 명의로, 나머지 486분의 170 지분에 관하여는 소외 학원 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌는데, 위 소외 1과 소외 학원은 위 합동환지에 앞서 1978년경 이 사건 환지토지 중 원심판시의 동쪽 부분 약 212평(326.1평 X 316/486)은 위 소외 1의 소유로, 원심판시의 (가), (나), (다), (라) 부분 13평이 포함된 서쪽 부분 약 114.1평(326.1평 X 170/486)은 소외 학원의 각 소유로 하는 구분소유적 공유관계에 관한 약정을 맺은 이래 이를 각 특정하여 점유하여 온 사실, 그 후 소외 2, 소외 3, 소외 4 등 3인은 위 환지에 의한 소유권이전등기가 마쳐지기 전인 1978.2.7. 위 서쪽 특정부분 약 114.1평을 소외 학원으로부터 매수하였으나, 다만 소유권이전등기를 함에 있어서는 1980.4.11. 이 사건 환지토지 중 170/486 지분에 관하여 위 3인 명의로 소유권이전등기를 마쳤다가 그 후 위 소외 2, 소외 3은 위 소외 4의 몫인 170/1,458 지분을 인수하여 그 소유권이전등기를 마친 사실, 한편 소외 5는 1979.12.11. 이 사건 환지토지 중 위 동쪽 특정부분 약 212평을 위 소외 1로부터 매수하였으나, 다만 그 소유권이전등기를 함에 있어서는 1980.9.25. 이 사건 환지토지 중 316/486 지분에 관하여 소유권이전등기를 마친 사실, 그 후 원심 당사자참가인 소외 6, 소외 7 및 소외 8, 소외 9, 소외 10 등 5인은 1981.1.12. 위 소외 5로부터 위 동쪽 특정부분 약 212평을 매수하는 한편 위 소외 6을 내세워 같은 날 위 소외 2, 소외 3으로부터 위 서쪽 특정부분 약 114.1평 중 원심판시의 (가), (나), (다), (라) 부분 13평을 매수하였는데, 그 소유권이전등기를 경료함에 있어 편의상 위 동쪽 특정부분 약 212평에 관한 486분의 316 지분과 위 13평에 상응한 486분의 19 지분에 관한 각 소유명의를 공동으로 이전받는 대신, 이 사건 환지토지의 분할절차를 선행한 후 위 소외 5로부터 위 일자 매매를 원인으로 하여 개별필지별로 각 소유권이전등기를 바로 경료하기로 약정한 사실, 이에 따라 위 소외 5와 위 소외 2, 소외 3은 1981.3.30.경 이 사건 환지토지 중 원심판시의 별지 도면 표시 12, ㄱ, 1,6, ㅁ의 각 점을 차례로 연결한 선을 경계로 하여 위 13평을 포함한 동쪽 부분 약 225평(212평 + 13평)에 해당하는 같은 동 731의 54 대 742평방미터(이 뒤에서는 “이 사건 제1분할토지"라고 한다)는 위 소외 5의, 서쪽 부분 약 101.1평(114.1평 - 13평)에 해당하는 같은 동 731의 102 대 335평방미터는 위 소외 2, 소외 3 2인의 소유로 나누는 협의에 의한 공유물분할절차를 거쳐, 1981.4.10. 이를 원인으로 하여 이 사건 제1분할토지에 관하여는 위 소외 5 앞으로 소유권이전등기가 경료되고, 같은 날 다시 이 사건 제1분할토지는 같은 동 731의 54 대 410.3평방미터(이 뒤에서는 “이 사건 제2분할토지"라고 한다) 및 이 사건 토지인 같은 동 731의 103 대 166평방미터와 같은 동 731의 104 대 166평방미터로, 이 사건 제2분할토지는 같은 해 6.9. 같은 동 731의 54 대 334평방미터(이 뒤에서는 “이 사건 제3분할토지"라고 한다) 및 같은 동 731의 105 도로 66평방미터로, 이 사건 제3분할토지는 같은 달 24. 같은 동 731의 54 대 172.2평방미터(이 뒤에서는 “이 사건 제4분할토지"라고 한다) 및 같은 동 731의 107 대 172.1평방미터로 순차 분할된 사실, 위 분할 이후 원심 당사자참가인 소외 6, 소외 7 및 소외 8, 소외 9, 소외 10 등 5인은 이 사건 토지는 위 소외 8의, 이 사건 제4분할토지는 위 소외 9의, 위 731의 104호 토지는 위 당사자참가인들의, 위 731의 107호 토지는 위 소외 10의 몫으로 합의하고, 위 소외 8은 1982.4.20.경 원고에게 이 사건 토지를 양도하였으나, 이 사건 토지를 비롯한 위 4필지의 토지에 관하여 당사자참가인 등의 명의로 소유권이전등기는 경료되지 아니한 사실, 그런데 소외 11의 소유이던 이 사건 환지전 제1토지는 1950.3.10. 농지개혁법의 시행으로 국가에 매수되었다가 이를 경작하던 피고 1에게 분배되었는데, 이후 6.25.사변을 거치면서 농지분배관계서류가 소실되자 위 피고의 조카인 위 소외 1은 위 피고와 동명이인인 망 부 소외 12(일명 ○○○)이 이를 분배받은 양 가장하여 그 상속인의 지위에서, 1950.2.1. 위 소외 11로부터 이 사건 환지전 제1토지를 매수하여 같은 해 4.10. 소유명의를 이전한 소외 학원을 상대로 농지수분배자의 지위확인을 구하는 소송을 제기하여 승소판결을 받아 위 판결이 확정되자 이를 근거로 1974.9.23. 이 사건 환지전 제1토지에 대한 상환곡을 완납하여 1976.4.26. 그 명의의 소유권이전등기를 경료한 사실, 이에 피고 1은 같은 피고가 대한민국 및 위 소외 1, 소외 5 등을 상대로 제기한 서울민사지방법원 81가합3076, 3687호 사건에서 1982.4.29. 같은 법원으로부터 대한민국은 이 사건 환지토지에서 분필된 위 4필지 토지에 관하여 상환완료를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 소외 1은 그 중 위 731의 107 토지를 제외한 3필지 토지 중 각 486분의 316 지분에 관하여, 위 소외 5는 위 4필지 토지 중 각 486분의 316 지분에 관하여 그들 명의의 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라는 취지의 일부 승소판결을 받아 위 판결이 확정되자, 이를 바탕으로 이 사건 토지 중 위 지분에 관하여 먼저 위 소외 1, 소외 5 등의 각 소유권이전등기를 모두 말소한 다음 1986.6.16. 위 피고 명의의 소유권이전등기를 경료하고 이에 터잡아 같은 해 7.5. 피고 2 명의의 소유권이전등기청구권보전의 가등기가 경료된 사실을 인정한 다음, 이 사건 환지전 제1토지의 정당한 공유지분권자인 피고 1이 소외 학원과 위 소외 1 사이에 이루어진 위 구분소유적 공유합의에 동의하였다고 인정할 증거가 없는 이 사건에서, 대내외적으로 이 사건 환지토지의 공유지분권자에 불과한 위 소외 2, 소외 3이 다른 공유지분권자인 피고 1을 배제한 채 위 서쪽 특정부분 약 114.1평 중 일부인 위 (가), (나), (다), (라) 부분 13평을 원심 당사자참가인 등 5인에게 매각하거나 위 소외 5 앞으로 분할등기를 경료해 주었다 하여도, 이는 “공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다”고 규정한 민법 제264조에 비추어 권한 없는 자의 처분행위에 지나지 아니하므로 위 소외 5 내지 원심 당사자참가인 등과 원고로서는 위 13평 부분에 대한 소유권의 취득을 바로 피고 1에게 대항할 수 없다는 이유로, 위 소외 8, 소외 5 등을 순차 대위한 원고의 이 사건 청구, 즉 피고 1에 대하여는 위 소외 5에게 이 사건 토지 중 원심판시의 (나), (다) 부분에 대하여 진정한 소유명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 구하고, 피고 2에 대하여는 같은 토지에 관하여 위 소유권이전등기청구권보전의 가등기의 말소등기절차의 이행을 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 없다고 판단하였다.

2. 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 이 사건 환지전 제1토지에 관한 위 소외 1 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기인 이상 위 소외 1은 이 사건 환지토지에 대하여 아무런 권리도 취득할 수 없음은 물론 소외 학원이 위 소외 1과의 사이에 이 사건 환지토지에 대하여 구분소유적 공유관계에 관한 약정을 하였다고 하더라도 이러한 약정은 피고 1에 대하여는 그 효력이 없다고 할 것이므로 소외 학원과 위 소외 1 사이의 이 사건 환지토지에 대한 구분소유적 공유관계에 관한 약정이 피고 1에 대하여도 그 효력이 있음을 전제로 원심판결을 논란하는 것에 지나지 아니하는 논지는 받아들일 수 없다.

그러나 사실관계가 원심이 적법하게 확정한 바와 같다면, 이 사건 환지토지는 피고 1과 소외 2, 소외 3의 공유로서 위 소외 2, 소외 3의 지분은 486분의 170이라고 보아야 할 것이고, 기록에 의하면 이 사건 환지토지의 공유자인 위 소외 2, 소외 3이 자신들이 독점적으로 사용하고 있던 위 서쪽 특정부분 약 114.1평 중 위 (가), (나), (다), (라) 부분 13평을 원심 당사자참가인 등 5명에게 매도한 다음, 위 소외 5와의 사이에 공유물분할의 협의를 함에 있어 위 당사자참가인 등 5명의 의사에 따라 위 13평 부분을 위 소외 5의 몫에 포함시키기로 하였고, 이에 따라 위 13평 부분이 포함된 분할 전의 같은 동 731의 54 대 742평방미터에 관하여 위 소외 5 명의로 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 인정할 수 있는바, 사실관계가 위와 같다면, 위 (가), (나), (다), (라) 부분 13평에 관한 위 소외 5 명의의 소유권이전등기는 위 소외 2, 소외 3의 공유지분(486분의 170) 범위 내에서는 실체관계에 부합하는 유효한 등기라고 보아야 할 것 이므로, 원심으로서는 이를 전제로 원고의 이 사건 청구의 당부를 심리판단하였어야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심은 그 설시의 이유로 원고의 이 사건 청구를 모두 기각하였으니 원심판결에는 공유와 등기의 효력에 관한 법리를 오해하여 심리를 제대로 하지 아니한 위법이 있다고 할 것이고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이므로 이 점을 지적하는 취지의 논지는 그 이유가 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 다시 심리판단하게 하기 위하여 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.