피고는 원고에게 금 17,301,790원과 이에 대하여 2007. 8. 1.부터 2009. 7. 14.까지 연 5%, 다음 날부터 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라.

2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용 중 60%는 원고가, 나머지 40%는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항의 금원 지급 부분은 가집행할 수 있다.

가. 원고는 약 30년 전부터 피고의 건물 일부를 임차하여 피고의 직원들을 상대로 서류 복사 및 제본 등의 영업을 하여 왔고 1년 단위로 임대차 계약을 갱신하여 왔는바, 2003. 8. 1. 피고 연구소 내 본관동 1층 약 127.51평(이하, ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 월차임 752,500원(부가세 및 관리비 포함), 임대차 기간 2005. 7. 31.까지로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하, ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

나. 피고는 임대차 기간 만료일(2005. 7. 31.) 직전인 2005. 7. 14. 원고에게 이 사건 임대차계약 종료시 계약 갱신의 의사가 없다는 뜻을 통지하였고, 이러한 통지를 받은 원고가 7. 15. 피고에게 임대 기간을 3년간 연장하여 줄 것을 요구하였으나, 피고는 8. 3. 이를 거절하는 내용의 통지를 하였고, 다음 해인 2006. 8. 3.과 9. 12.에는 이 사건 건물의 명도를 요구하는 내용의 각 통지를 하였다.

다. 원고가 2007. 1. 1.부터의 차임을 지급하지 않고 있던 중 피고가 2007. 2. 9. 원고를 상대로 대전지방법원 2007가단8423호 로 건물명도 소송을 제기하여 승소판결을 받았고, 이에 원고가 항소를 제기하여 대전지방법원 2007나10618호 로 항소심 계속 중 2007. 10. 5. 원고는 피고에게 이 사건 건물을 명도하고 연체 차임을 지급하였다. 그 후 2007. 11. 29. 원고의 항소를 기각하는 판결이 선고되어, 위 건물명도 판결은 2007. 12. 19. 확정되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 9호증, 을 제1 내지 4호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

1) 상가건물임대차보호법 제10조 제2항 에 따라 임차인인 원고는 이 사건 임대차계약에 대하여 계약 체결일인 2003. 8. 1.부터 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 가지고 있으므로 2008. 7. 31.까지는 이 사건 임대차계약의 존속을 주장할 수 있다. 2) 뿐만 아니라, 상가건물임대차보호법 제10조 제4항 에 따라 피고가 임대차기간 만료전 6월부터 1월 사이에 원고에 대하여 갱신거절의 통지를 하지 아니하였으므로 임대차계약은 전과 동일한 조건으로 갱신되어 임대차기간은 연장되었다.

그럼에도 불구하고 피고는 노사협의 과정에서 피고 내의 복사실 운영권을 노동조합에 이양하기로 합의한 후 노동조합이 새로운 복사업체를 선정하였다고 일방적으로 통보하면서 원고에게 이 사건 건물에서의 퇴거를 요구하고, 피고의 직원들에게 원고가 운영하는 복사실을 이용하지 말라고 단속하는 등 영업을 방해하였다. 피고의 이러한 행위로 말미암아 원고는 2007. 3. 2.경부터 영업을 하지 못하면서도 2007. 10. 5. 이 사건 건물 부분에서 퇴거할 때까지 월차임을 지급하였던바, ① 피고의 방해로 영업을 하지 못한 2007. 3. 2.부터 2008. 7. 31.까지 약 17개월 동안의 영업손실 52,870,000원, ② 2007. 3. 2.부터 2007. 10. 5.까지 7개월 5일 동안의 임대료 손실 5,389,450원 등 합계 58,259,450원 중 일부인 4,000만 원의 지급을 구한다.

3. 판단

가. 관련규정

상가건물임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 이전의 것)

제9조 (임대차기간 등)

① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.

제10조 (계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조 에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항 의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경 의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.

나. 이 사건 임대차계약의 종료 시기 : 2007. 7. 31.

1) 우선 상가건물임대차보호법 제10조 제2항 에 따른 5년간의 계약 갱신 요구권을 주장하는 원고의 주장에 관하여 보건대, 상가건물임대차보호법 제10조 제2항 에 의하면 상가건물을 임차한 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있는바, 위 규정의 문언 및 임차인의 계약 갱신요구권을 전체 임대차 기간 5년의 범위 내에서 인정하게 된 입법 취지에 비추어 볼 때 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 보아야 할 것인데( 대법원 2006. 7. 13. 선고 2006다22272 판결 , 대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결 ), 이 사건 임대차계약은 원고와 피고 사이에 체결된 종전의 임대차계약을 갱신하는 계약으로서 전체 임대차기간이 5년이 넘는 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 임대차계약은 상가건물임대차보호법 제10조 제2항 의 규정에 의하여 임차인인 원고의 일방적인 갱신요구로 갱신될 수 없고, 따라서 이 사건 임대차계약은 특별한 사정이 없는 한 당초 약정된 만기일인 2005. 7. 31. 기간만료로 종료된다고 할 것이다.

2) 묵시의 갱신

다만, 상가건물임대차보호법상 묵시의 갱신 규정에 의하여, 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 볼 것이고, 이 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되며( 같은 법 제10조 제4항 ) 기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 1년으로 보아( 같은 법 제9조 제1항 ) 결국 임대차기간은 1년간으로 묵시적으로 갱신되는바, 위에서 본 바와 같이 피고가 원고에게 2005. 7. 14. 계약 갱신 거절의사를 통지한 사실은 있으나 이는 상가건물임대차보호법 제10조 제4항 , 제1항 소정의 임대차기간 만료일(2005. 7. 31.) 전 6개월부터 1개월 사이에 통지된 것이 아니어서 효력이 없고, 따라서 이 사건 임대차계약은 그 기간만료일 다음날인 2005. 8. 1.부터 2006. 7. 31.까지 1년간 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되었다고 할 것이고, 그 후 갱신된 임대차기간 만료일인 2006. 7. 31. 전 6개월부터 1개월 사이에 임대인인 피고가 갱신거절의 의사를 통지하였음을 인정할 증거가 없으므로 위 임대차계약은 다시 2006. 8. 1.부터 2007. 7. 31.까지 1년간 묵시의 갱신이 되었다고 할 것이다. 그런데 위에서 본 바와 같이 임대인인 피고가 2007. 2. 9. 원고를 상대로 대전지방법원 2007가단8423호 로 건물명도 소송을 제기하였고, 그 소송이 임대차기간 만료일인 2007. 7. 31.을 전후하여 계속되고 있었는바, 위 건물명도 소송의 제기는 피고가 원고에게 이 사건 임대차 계약에 대한 갱신을 거절하는 의사를 표시한 것으로 봄이 상당하므로, 갱신된 임대차계약의 기간만료일인 2007. 7. 31. 전 6개월부터 1개월 사이에 피고의 계약갱신 거절의 통지가 유지되고 있었다고 봄이 상당하고, 따라서 이 사건 임대차 계약은 2007. 7. 31. 기간만료로 종료되었다고 할 것이다.

다. 영업손실로 인한 손해배상책임의 발생 및 범위

1) 갑 제 2 내지 6, 15호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고는 직원들이 업무상 필요에 의하여 원고가 운영하는 복사실에서 책자 등을 복사 또는 제본을 하는 경우 그 비용을 일괄정산하는 방법으로 복사비를 지원하여 왔던 사실, 원고 운영의 복사실은 피고 연구소 내에 위치하고 있고 피고 연구소는 일반인의 출입이 통제되어 있어 원고 운영의 복사실 고객은 연구소 직원들로 제한되어 있을 뿐만 아니라 원고가 피고 연구소와 복사실 대부 계약 체결시 ‘피고 연구소 의뢰문서의 복사’를 그 사용목적으로 하였던 사실(갑 제15호증의 1), 피고 연구소는, 피고 연구소의 노동조합이 복사실 운영권을 인수하여 신규업체( ○○문화사)와 계약을 체결하게 되자 2007. 2. 28.경 사내 게시판에 ‘신규 복사실 이외에서 복사를 할 경우에는 복사 의뢰자가 직접 대금을 지불하여야 함을 유념하여 주시기 바랍니다, 복사업무 시작일 : 2007. 3. 2.부터’ 라는 취지의 글을 수차례 올리고, 2007. 3. 8.경 연구소 전체 부서에 ‘신규복사실 운영 안내’라는 같은 취지의 공문을 보낸 사실, 2007. 3. 2.경 위 신규업체가 복사업무를 시작한 사실 등을 인정할 수 있다.

그런데 2007. 3. 2. 당시는 아직 원고와의 이 사건 임대차계약이 존속 중인 상태였으므로(이 사건 임대차 계약이 2007. 7. 31. 기간만료로 종료되었음은 앞서 본 바와 같다), 피고는 원고에게 불법행위 내지 채무불이행 책임에 따라 신규 복사업체의 업무시작일인 2007. 3. 2.부터 이 사건 임대차계약 만료일인 2007. 7. 31.까지 영업손실로 인한 손해를 배상할 의무가 있다. (원고는 2007. 7. 31. 이후의 영업손실로 인한 손해배상도구하나, 이 사건 임대차 계약이 2007. 7. 31. 기간만료로 종료되었으므로 그 이후로는 원고가 이 사건 건물을 점유할 수 있는 정당한 권원이 없고, 따라서 이 사건 임대차 계약 종료 이후의 영업손해는 청구할 수 없다고 할 것이다)

2) 손해배상액의 산정

그러므로 2007. 3. 2.부터 2007. 7. 31.까지의 영업손실로 인한 손해배상액에 관하여 보건대, 피고 연구소의 구조 및 외부인의 접근성, 복사업체의 위치, 피고 연구소와 복사업체간 복사비 지급방식 등에 비추어 원고의 위 기간 동안 영업손실로 인한 손해액은 피고 연구소 내 신규 복사업체가 같은 기간 동안 영업을 통하여 얻은 수익 상당액이라고 할 것인바, 이 법원의 서대전세무서장에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지에 의하면 피고 연구소 내 신규 복사업체( ○○문화사)의 대표 소외인의 2007. 1. 1.부터 2007. 12. 31.까지의 소득금액이 41,524,298원인 사실을 인정할 수 있고, 이에 의하면 원고의 2007. 3. 2.부터 2007. 7. 31.까지의 영업손실로 인한 손해액은 17,301,790원(41,524,298원 ÷ 12개월 × 5개월)이라고 할 것이다.

라. 이미 지급한 차임에 대한 반환청구

이 사건 임대차계약이 2007. 7. 31. 기간만료로 종료되었고, 원고가 2007. 3. 2.부터 이 사건 건물을 피고에게 명도한 2007. 10. 5.까지 피고에게 차임을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같은데, 원고가 2007. 3. 2.부터 이 사건 임대차계약이 종료한 2007. 7. 31.까지 피고에게 지급한 위 금원은 이 사건 임대차계약에 따른 차임으로써 이에 대한 원고의 반환청구는 이유 없고, 이 사건 임대차계약이 종료한 후인 2007. 8. 1.부터 이 사건 건물을 피고에게 명도한 2007. 10. 5.까지 피고에게 지급한 위 차임 상당의 금원은 이 사건 건물에 대한 정당한 권원 없는 점유로 인한 부당이득에 해당하므로 이에 대한 원고의 반환청구 역시 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 피고는 원고에게 2007. 3. 2.부터 2007. 7. 31.까지의 영업손실로 인한 손해액 금 17,301,790원과 이에 대하여 이 사건 임대차계약 종료일 다음 날인 2007. 8. 1.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2009. 7. 14.까지 민법이 정하는 연 5%, 다음 날부터 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 제1심 판결 중 위에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하여 피고에 대하여 위 금원의 지급을 명하고, 원고의 나머지 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.