[2] 토지 매도인과 매수인 사이의 계약상 지위 인수계약에 있어서 매수인의 주택분양자로서의 권리의무가 포괄승계의 대상에서 제외되었다고 본 사례

[2] 토지의 매도인이 매수인으로 하여금 그 지상에 공동주택을 건축하여 분양하게 하면서도 그 대금채권을 확보하려는 의도 아래 건축허가를 자신의 명의로 하면서, 매수인이 매도인 명의로 분양한 공동주택은 토지대금을 수령함과 동시에 매도인이 수분양자들에게 그 소유권을 이전하여 주기로 약정하였으나, 그 후 시공자인 건설회사의 공사 포기로 인하여 당해 토지에 관한 매매계약이 해제되면서 매수인이 공사에 관한 권리를 포기하고 정산각서를 작성하여 매도인에게 교부한 사안에서, 토지 매도인과 매수인 사이의 계약상 지위 인수계약에 있어서 매수인이 제3자들에게 공동주택의 일부를 분양한 자로서의 권리의무는 포괄승계의 대상에서 제외되었다고 위 정산각서를 해석하여야 한다고 보아 매도인의 제3자에 대한 공동주택에 관한 이전등기의무를 부정하고 원심판결을 파기한 사례.

(1) 원심판결 이유에 의하면 원심은, 거시 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하면 피고들은 이 사건 토지를 소외 1에게 매도하고 위 소외 1로 하여금 그 지상에 공동주택을 건축하여 분양하게 하면서도 그 대금채권을 확보하려는 의도 아래 이 사건 건축허가를 피고들 명의로 하면서 위 소외 1이 피고들 명의로 분양한 공동주택은 이 사건 토지대금을 수령함과 동시에 피고들이 수분양자들에게 그 소유권을 이전하여 주기로 약정하였으나 그 공사업자인 소외 동전건설의 이 사건 공사의 포기로 인하여 피고들과 소외 1 사이의 이 사건 토지에 관한 매매계약은 해제되었다고 할 것이지만, 위 소외 1이 공사가 중단된 건축중인 이 사건 공동주택에 관한 권리를 포기하게 된 것이 피고들의 요구에 따른 것인 점, 피고들도 소외 1이 이 사건 공사대금으로 동전건설에 분양하기로 한 것 외에 다른 사람들에게 분양한 것이 있음을 예상하고 있었던 점, 이 사건 공동주택에 관한 분쟁이 계속되어 미완성 건축물이 피고들 소유의 토지 상에 방치될 경우 피고들도 많은 불이익을 받게 되어 이를 조속히 해결할 필요가 있었던 점, 소외 1이 이 사건 공동주택에 관한 권리를 포기하고 피고들이 이 사건 공사대금의 대물변제로 동전건설에 대하여 이 사건 공동주택 8세대의 분양을 인정하였고 그 외에 건축설계, 허가 등에 관한 다른 채무도 이를 인수하여 변제한 점, 그 후 피고들은 그들의 비용으로 이 사건 공사를 완료한 점 등 모든 사정을 고려하면 소외 1이 이 사건 공사에 관한 권리를 포기하고 판시 정산각서를 작성하여 공증한 후 피고들에게 이를 교부함으로써 이 사건 공동주택의 건축과 관련한 모든 권리의무를 피고들이 포괄승계하였다고 하여 원고들의 소유권이전등기청구를 인용하였다.

(2) 기록에 의하여 살펴보면, 원고들은 소외 1이 피고들을 대리하여 이 사건 공동주택을 원고들에게 분양하였으므로 이전등기를 구한다는 주장만을 하였음이 명백하나 그 취지에는 원심이 인정한 바와 같이 피고들의 권리의무 포괄승계 주장이 포함된 것이라고 볼 수도 있을 뿐 아니라, 주장공통의 원칙에 따라 이러한 주장은 피고들에 의하여서라도 변론에 나타나면 되는 것이라고 할 것인데 피고들의 1994. 4. 14. 자 준비서면에 의하면 피고들은 원고들에 대한 것을 제외한 위 소외 1의 권리의무를 포괄승계하였다는 주장을 하고 있으므로, 원심 판시에 변론주의 위배의 위법이 있다는 소론의 주장은 받아들일 수 없다고 할 것이다.

그런데 이 사건에서 원고들이 피고들에 대하여 이 사건 공동주택 수분양자로서의 권리를 주장하는 근거는 피고들이 소외 1로부터 소외 1의 원고들에 대한 분양자로서의 권리의무를 포괄적으로 승계하였다는 데 있음이 명백하므로, 과연 피고들이 소외 1의 원고들에 대한 분양자로서의 권리의무를 승계하였는가에 관하여 보기로 한다.

이른바 계약상의 지위의 양도·양수, 계약인수 또는 계약가입 등은 민법상 명문의 규정이 없다고 하더라도 그같은 계약이 인정되어야 할 것임은 계약 자유, 사법자치의 원칙에 비추어 당연한 귀결이나, 그 태양에 따라서 요건과 그 효과가 각기 다를 수 있어 이는 구체적 약관의 내용에 따라 해석하여야 할 것 이고( 당원 1982. 10. 26. 선고 82다카508 판결 참조), 한편 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부정할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 기재 내용에 의하여 그 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 할 것이다.

이 사건에 있어서 피고들이 소외 1로부터 이 사건 공동주택에 관한 권리의무를 포괄적으로 승계한 근거 서류인 을 제1호증의 6(각서)에 의하면 소외 1이 분양한 이 사건 공동주택은 소외 동전건설에 공사대금조로 대물변제한 8세대 이외에는 없으며 이에 위배되는 사실이 발견될 시에는 그 책임은 모두 소외 1이 부담한다는 취지로 약정하였음을 알 수 있는바, 위 각서의 내용에 의하면 소외 1과 피고들 사이의 계약상 지위 인수계약시 소외 1의 원고들에 대한 분양자로서의 권리의무는 포괄승계의 대상에서 제외되었다고 봄이 마땅 하고, 원심 설시와 같이 가사 피고들이 위 각서 작성 당시 소외 1이 원고들에게 이 사건 공동주택의 일부를 분양한 사실이 있음을 알고 있었다는 등의 사정이 있었음을 고려한다고 하더라도 그러한 점만으로 위 각서의 내용을 달리 해석할 근거가 될 수는 없다고 할 것이며, 그 밖에 위 처분문서에 배치되는 증거들은 모두 소외 1의 진술을 기재한 것으로 믿을 바 못되어 위 처분문서의 내용을 부정할 만한 분명한 증거가 된다고 볼 수 없다.

그렇다면 위 각서에 의하여 피고들이 소외 1의 원고들에 대한 이 사건 공동주택분양자로서의 지위를 승계하지 아니하였음이 명백한 이상 원고들로서는 피고들에 대하여 소외 1과의 분양계약에 근거한 이전등기청구를 할 권원이 없다고 할 것임에도 원심이 판시와 같은 사실을 인정한 후 판시와 같은 추정에 근거하여 피고들이 이 사건 공동주택에 관련한 모든 권리의무를 승계하였으므로 원고들에 대하여 이 사건 공동주택에 관한 이전등기의무를 부담한다고 판시한 것은, 계약상 지위 인수계약에 관한 법리 및 처분문서의 증명력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고 이는 결과에 영향을 미쳤음이 명백하다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다(원고들의 명시적 주장과 같이 위 소외 1이 피고들을 대리하여 이 사건 공동주택을 원고들에게 분양하였다고 볼 수 있는가에 관하여 보더라도, 기록에 의하면 피고들은 이 사건 토지대금채권을 확보하기 위하여 이 사건 공동주택의 건축허가명의를 가졌던 것에 불과할 뿐이고 이 사건 공동주택은 소외 1이 건축하고 분양한 것이어서 피고들을 분양당사자로 인정하기도 어렵다고 할 것이다.).

(3) 그러므로 원심판결을 파기, 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.