1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 2009. 12. 18. 피고의 대리인이라 자칭하는 D과 사이에 피고 소유의 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금을 6,000만 원으로 하는 임대차계약을 체결하면서, 그 중 3,000만 원은 이 사건 부동산을 담보로 한 피고의 농협 대출금채무 3,000만 원을 원고가 인수하는 것으로 갈음하기로 하되, 이 사건 부동산으로 1년 안에 추가 대출하여 매매시 8,000만 원에 매도할 것을 약속하는 내용의 특약을 한 사실, 원고는 위 임대차계약에 따라 임대차보증금 3,000만 원을 지급하고, 피고의 농협 대출금채무에 대한 이자를 피고 대신 매월 납부한 사실, 원고는 2010. 12. 23. 주식회사 신한은행으로부터 2,000만 원의 전세자금대출을 받아 위 특약에 따른 매매대금 명목으로 피고의 모인 E 명의 계좌로 송금한 사실을 인정하면서도, E은 D으로부터 부동산 경매로 수익을 올릴 수 있다는 말을 듣고 D을 통해 피고 명의로 이 사건 부동산을 낙찰받은 후 위 부동산에 관한 유치권 문제를 해결하고 월세계약을 체결해 주겠다는 D의 제안에 따라 그에게 피고의 인감도장과 주민등록증을 교부하였으나 D이 E으로부터 이 사건 부동산의 매도에 관한 위임을 받지 않은 점, 원고가 매매대금 중 일부를 송금하였다는 E 명의 계좌는 D이 사용하고 있었기에 E이나 피고로서는 매매대금의 지급상황을 알 수 없었고, E은 D을 통해 여러 부동산을 낙찰받고 전매하면서 이 사건 부동산을 제외하고는 모두 법무사 사무실에서 매수인과 동석한 채 매매계약을 체결한 점 등을 들어서 원고가 제출한 증거들만으로는 D이 피고를 대리하여 이 사건 부동산을 매도할 권한이 있었음을 인정하기에 부족하다고 하여 원고의 이 사건 청구를 인용한 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하였다.

2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 아래와 같은 이유로 그대로 수긍하기 어렵다.

가. 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거들을 종합하면 다음과 같은 사정들을 알 수 있다.

(1) 피고는 모인 E이나 다른 가족들과 떨어져 서울에서 거주하면서 실제 이 사건 부동산을 경매절차에서 낙찰받아 소유권을 취득하는 데 관여한 바가 전혀 없고, 이는 피고의 모인 E이 피고의 이름으로 한 것이다.

(2) E은 내연관계에 있던 D과 함께 E의 자녀들인 피고나 L 등 명의로 이 사건 부동산을 포함하여 여러 건의 부동산을 경매절차에서 낙찰받아 이를 임대하거나 전매하여 수익을 얻는 일을 해 왔는데, 낙찰대금의 대부분은 낙찰받은 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출받은 대출금으로 충당하고, 나머지 비용을 E이 부담하였으며, 반면에 경매물건의 선정, 입찰절차의 진행, 낙찰받은 부동산의 처분 등 행위는 주로 D이 담당하여 왔다.

(3) 이 사건 부동산을 경매절차에서 낙찰받아 소유권을 취득하는 과정에서도 이 사건 부동산을 담보로 대출받은 대출금으로 대부분의 낙찰대금을 충당하고, 나머지 돈을 E이 부담하였으며, 소유권이전등기는 E의 딸인 피고 명의로 마쳤다. 그 과정에서 E은 내연관계에 있던 D에게 자신 명의의 예금통장을 교부하여 사용하도록 허락하고, 보관하고 있던 피고의 인감도장, 주민등록증도 교부하여 사용하도록 허락하였다.

(4) D이 피고 명의로 2009. 12. 18. 원고와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 위 임대차계약을 체결한 후 E은 2009. 12. 23. 자신이 평소 보관하며 사용하고 있던 피고

명의의 농협 예금계좌로 원고로부터 위 임대차계약에 기한 계약금 1,000만 원을 송금받았다.

(5) D에게 이 사건 부동산에 관하여 월세계약을 체결하도록 위임하였을 뿐이라는 피고의 주장과 달리, 이 사건 부동산에 관하여 2010. 1. 12. 전세금 4,000만 원, 전세권자를 원고로 하여 2010. 1. 4.자 설정계약을 원인으로 한 전세권설정등기가 경료되었고, 주식회사 신한은행 양양지점으로부터 위임을 받은 신한신용정보 주식회사 직원인 M에 의하여 2010. 2. 26. 11:10 임대인인 피고가 거주하는 서울에서 피고를 직접 만나 이 사건 부동산의 임대차보증금이 4,000만 원이라는 사실을 확인받았다는 내용의 출장복명서가 작성되었고, 위 서류의 하단에는 피고의 것으로 보이는 자필 이름과 서명이 기재되어 있다.

(6) 원고는 위 임대차계약에 따라 2010. 2.경부터 이 사건 부동산에 관하여 기존에 피고 명의로 대출받은 3,000만 원에 대한 대출이자를 E 명의의 대우증권 계좌로 송금하였는데, 실제 위 대출금에 대한 이자는 위 계좌가 아닌 E이 관리하는 피고 명의 의농협계좌에서 지급되었다.

(7) 피고는 이 사건 부동산을 경락받은 후 D으로부터 이 사건 부동산에 관한 유치권 문제를 해결하겠다는 이야기를 듣고 그 용도로 피고의 인감도장과 신분증을 교부하였다고 주장하나, 구체적으로 어떠한 유치권이 있었는지, 유치권 해결을 위해서 어떠한 조치가 필요했는지 등에 관한 구체적인 주장이 없다.

나. 위와 같은 여러 사정들을 종합하면, 설령 D이 원고와의 위 임대차계약 체결 전에 E이나 피고로부터 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약이나 매매계약을 체결할 권을 개별적으로 위임받지 않았더라도 경매절차에 참가하여 이 사건 부동산을 낙찰받고, 낙찰받은 부동산의 사후 처리와 관련하여 피고의 대리인인 E으로부터 포괄적인 처분권한을 위임 받았다고 볼 여지가 있고, 나아가 D이 위와 같이 포괄적인 처분권한을 행사하는 과정에서 원고와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 매매예약 내지 매매계약을 체결하였다고 볼 여지도 충분하다. 따라서 원심으로서는 E과 D이 이 사건 부동산을 포함하여 여러 부동산들을 낙찰받아 처분한 경과, 그 과정에서 E과 D 사이에 이루어진 약정의 내용 등을 구체적으로 심리하여 D이 이 사건 부동산에 관하여 피고를 대리하여 매매예약 내지 매매계약을 체결할 권한이 있었는지 여부에 관하여 판단하였어야 할 것이다.

그럼에도 원심이 그 판시와 같은 사정만으로 D에게 피고를 대리하여 이 사건 부동산을 매도할 권한이 있었음을 인정하기에 부족하다고 보아 원고의 이 사건 청구를 배척하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 대리에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이점을 지적하는 원고의 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관김용덕

주심대법관박보영

대법관김신