가.처분청은 청구인들이 2009년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는OOOOOOOOOOOOOOOOO(이하“이 건 사업구역”이라 한다)내의OOOOO OOO OOO OOOOOO 등 토지 16,654.5㎡(내역 별첨1, 이하 “이 건 토지”라 한다)가주택건설사업에 공여되는 토지로 보아 재산세 과세대상을 분리과세대상 등으로 구분한 다음, 「지방세법」 제188조 제1항 제1호, 제195조의2 및 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 나목 등의 규정을 적용하여 산출한 재산세 등을 별첨1과 같이하여 2009.9.10. 청구인들에게 부과고지하였다.

나.청구인들은 이에 불복하여 2009.12.8.심판청구를 제기하였다.

다. 처분청은 2009.12.23. 청구인들 중 OOO, OOO, OOO, OOO의 토지의 토지에 대하여 재산세 과세대상을 별도합산과세대상에서 분리과세대상으로 변경한 다음, 재산세 등을 아래와 같이 일부 부과취소를 하였다.

(단위 : 원)

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)이 건 토지는 2008.1.30. 관리처분 인가를 받은 OOOOOOOOOOOOOOOOO으로 철거를 완료하고 OOOOO지역으로 지정됨에 따라 변경관리처분을 받아 공사착공을 하여야 하는 지역으로 2010년 2월 공사착공을 예정하고 있다.

(2) 이 건 토지가 일시적으로 나대지라는 이유로 2009년도 재산세를 주거용 건축물이 있던 2008년에 비하여 4～7배 이상 인상한 것은 위법한 처분이다.

나. 처분청 의견

(1) 이 건 사업구역은 2008년 8월부터 본격적인 이주가 시작되었고2009년 1월부터 건축물 및 주거용 건축물의 철거를 사실상 시작하였다.

(2)처분청은 이 건 사업구역의 미이주 주택, 건축물의 현황 및 과세물건 사실 현황을 실제 조사하고, OOOOOOOOOOO OOOO OOOOOO으로부터 전기와 수도의 단전, 단수사실을 확인하였다.

(3)철거된 건축물 및 주거용 건축물의 부속토지는 재산세 과세대상을 토지로 하여 과세함이 타당하고, 또한, “주택재건축 및 재개발사업 등을 위한 철거예정주택은 세대의 세대원이 퇴거 이주하여 단전 단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌다면 주택의 외형은 그대로 있다 하여도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 주택은 사용가치를 상실하였고, 단지 앞으로 새로이 건축되는 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만 보유하고 있다고 할 수 있으므로 재산세 과세대상인 주택에 해당하지 않는다”는 OOOOO OOOO(OOOOOOOOOO OOOOOOOO)에 의거하여 이 건 토지상의 건축물을 사실상 멸실된 것으로 보아 토지로 과세함은 타당하다.

(4) 이 건 토지에 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 라목의 세부담 상한 규정을 적용함에 있어, 이 건 사업구역은 OOOOOOOOOOOOOOOOO(이하 “조합”이라 한다) 2009.6.1. 재산세 과세기준일 현재 주택건설 착공신고를 하지 않아 위 라목에서 규정하고 있는 ‘주택을 건축중’인 경우에 해당되지 않으므로, 같은 법 시행령 제142조 제1호 나목의 ‘토지의 분할·합병·지목변경·신규등록·등록전환 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전연도 과세표준이 없는 경우’ 및 다목 ‘해당 연도 과세대상 토지에 대하여 법 제182조 제1항에 따른 과세대상 구분의 변경이 있는 경우에는 해당 연도의 과세대상의 구분이 직전 연도 과세대상 토지에 적용되는 것으로 보아 해당 연도 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액’ 에 의거하여 토지분 재산세를 부과하였다.

(5) 처분청은 이 건 재산세 등을 부과함에 있어 재산세 관련 규정인 「지방세법」 제182조, 동법 제187조, 동법 제188조, 동법 제189조, 동법 제195조의2, 동법 제236조, 동법 제237조, 동법 제260조의3 규정 등을 정당하게 적용하였다.

(6)처분청은 당초 청구인들 중 OOO(OO O OOO), OOO(OO O OOO), OOO(OO O OOO), OOO(OO O OOO)의 토지분 재산세를 과세하면서 그 과세대상을 건축물 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 과세하였으나, 조합의 공문에 의하여 위 OOO 등 3인은 2009.6.1 재산세 과세기준일 현재 단전·단수되고 소유토지 지상의 건축물이 사실상 멸실된 것을 확인하고, 2009.12.23. 위 OOO외 3인의 토지를 분리과세대상으로 구분하여 재산세 등을 산출한 다음, 당초 세액과의 차액을 일부 부과취소하였다.

(7) 청구인들 중 OOO(OO O OO)의 과세물건지 OOO OOO OOO OOOOOO는 2009.8.11. 단전되고 2009.8.21.에 철거가 되었고, OOO(OO O OO)의 과세물건지 OOO OOO OOO OOOOOO은 2009.7.14. 단수가 되고 2009.7.25에 철거가 되었으므로 2009.6.1. 재산세 과세기준일 현재 건축물이 정당하게 사용되었으므로 토지분 재산세는 별도합산과세대상에 해당되어 「지방세법」 제188조 제1항 제1호 나목 규정의 세율을 적용한 것은 적법하다.

(8) 따라서, 이 건 재산세 등의 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 재산세 과세기준일 현재 주택재개발정비사업구역 내의 주거용 건축물이 철거된 경우 그 토지에 대한 재산세 등의 부과처분이 적법한지 여부

(2) 재산세 과세기준일 현재주택재개발정비사업구역 내의 주거용 건축물이 그 외형은 그대로 있으나, 세대원이 퇴거·이주하고, 단전·단수 등이 이루어진 경우, 그 주거용 건축물이 멸실된 것으로 보아 재산세 과세대상을 주택이 아닌 토지로 하여 재산세 등을 부과한 처분이 적법한지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제180조 (정의) 재산세에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. 토지 : 「지적법」에 의하여 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지

2. 건축물 : 제104조 제4호의 규정에 의한 건축물

3. 주택 : 「주택법」 제2조 제1호의 규정에 의한 주택. 이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다.

제182조 (과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지

나. 이 법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 다음 각목의 1에 해당하는 토지

가.공장용지·전·답·과수원 및 목장용지로서 대통령령이 정하는 토지

나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중소유 임야로서 대통령령이 정하는 임야

다. 제112조 제2항의 규정에 의한 골프장(동조동항 각호외의 부분 후단의 규정을 적용하지 아니한다)용 토지와 동조동항의 규정에 의한 고급오락장용 토지로서 대통령령이 정하는 토지

라. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료돤 곳으로서 대통령령이 정하는 토지

마.가목 내지 라목의 규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지

제195조의2(세부담의 상한) 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 당해연도에 징수할 세액으로 한다.

1. 제111조 제2항 제1호에 따른 주택공시가격(이하 이 조에서 "주택공시가격"이라 한다) 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액

2. 주택공시가격 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원 초과 6억원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 100분의 110에 해당하는 금액

3. 주택공시가격 또는 시장·군수가 산정한 가액이 6억원을 초과하는 주택의 경우 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 130을 초과하는 경우에는 100분의 130에 해당하는 금액

(2) 지방세법 시행령

제131조 (건축물의 범위 등) ① 제131조의2 제1항의 규정에 의한 건축물의 범위에는 행정안전부령이 정하는 지상정착물, 과세기준일 현재 건물멸실등기를 한 날부터 6월이 경과하지 아니한 건축물 및 건축중인 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 건축기간이 경과하였거나 정당한 사유없이 6월 이상 공사가 중단된 건축물을 제외한다.

제131조의2 (별도합산과세대상토지의 범위) ① 법 제182조 제1항 제2호 본문에서 "대통령령이 정하는 건축물의 부속토지"라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용중인 건축물의 부속토지를 제외한다.

1. 특별시지역·광역시지역 및 시지역(다음 각목의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한다) 안의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위 안의 토지

가. 읍·면지역

나.「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의하여 지정된 산업단지

다.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 지정된 공업지역

2. 건축물(제1호의 규정에 의한 공장용 건축물을 제외한다)의 부속토지 중 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지

가. 법 제182조 제1항 제3호 다목의 규정에 의한 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 건축물의 부속토지

제132조 (분리과세 대상토지의 범위) ⑤ 법 제182조 제1항 제3호마목에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제182조 제1항 제3호 다목에 따른 토지를 제외한다)를 말한다. 다만, 제5호 및 제9호부터 제11호까지의 규정에 따른 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행중인 토지를 포함하며, 제1호 및 제2호에 따른 토지는 취득일부터 5년이 경과한 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지를 포함하지 아니한다.

8. 「주택법」에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자( 「주택법」 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지

제142조 (세부담 상한) 법 제195조의2 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액"이란 다음 각 호에서 정하는 세액 또는 재산세액 상당액을 말한다. <개정 2009.5.21>

1. 토지에 대한 재산세액 상당액

가. 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준액이 있는 경우

과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액. 다만, 해당 연도의 과세대상별 토지에 대한 납세의무자 및 토지현황이 직전 연도와 일치하는 경우에는 직전 연도에 해당 토지에 실제 과세된 그 세액

나. 토지의 분할·합병·지목변경·신규등록·등록전환 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우

해당 연도 과세대상 토지가 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액. 다만, 토지의 분할·합병으로 인하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우에는 다음의 구분에 따른 재산세액

1) 분할·합병으로 인하여 분할·합병 전의 과세대상 토지에 비하여 면적 또는 지분의 증가가 없는 경우 : 직전 연도에 분할·합병 전의 토지에 과세된 세액 중 해당 연도에 소유하고 있는 면적 또는 지분에 해당되는 세액

2)분할·합병으로 인하여 분할·합병 전의 과세대상 토지에 비하여 면적 또는 지분의 증가가 있는 경우 : 분할·합병 전의 과세대상 토지의 면적 또는 지분에 대하여 1)에 따라 산출한 세액과 분할·합병 후에 증가된 과세대상 토지의 면적 또는 지분에 대하여 1) 및 2) 외의 부분 본문에 따라 산출한 세액의 합계액

다. 가목 및 나목에도 불구하고, 해당 연도 과세대상 토지에 대하여 법 제182조 제1항에 따른 과세대상 구분의 변경이 있는 경우에는 해당 연도의 과세대상의 구분이 직전 연도 과세대상 토지에 적용되는 것으로 보아 해당 연도 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 산출한 재산세액

라. 가목부터 다목까지의 규정에도 불구하고 해당 연도 과세대상 토지가 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실되어 토지로 과세되는 경우로서 주택을 건축 중인 경우에는 다음 산식에 따라 산출한 재산세 상당액(해당 토지에 대하여 나목에 따라 산출한 직전 연도 재산세 상당액이 더 적을 때에는 나목에 따른 재산세 상당액)

(3)주택법

제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "주택"이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인들과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다.

(가)처분청은 2006.4.27. OOOOOOOOOOOOOOOOO OOOO(OOOOOOOOOO)를 하였다.

(나) 처분청은2006.7.11. 아래와 같이 OOOOOOOOOOOOOOO OOOO OO(OOOOO OOO OO OOOOOOOOO)를 하였다.

1) 근거 : 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 제2항, 같은 법 시행령 제12조, 제28조

2) 시행구역 및 면적 : OOO OOOOO 일대 376필지 62,781㎡

3) 시행자 : OOOOOOOOOOOOOOOOO(OO OOO)

(다) 처분청은 2008.1.30. OOOOOOOOOOOOOOO 관리처분계획 인가를 하였다.

(라) 이 건 토지상 건축물의 단전·단수 등 현황은 별첨2와 같다.

1) 단전일자 확인 : OOOOOO OOOOO OOOO OOO

2) 단수일자 확인 : OOOOOOOO

3) 이주 및 철거일자 확인자 : OOOOOOOOOOOOOOOOOO OOO

(2) 쟁점(1)에 대하여 본다.

(가) 2009.5.21. 개정된 「지방세법 시행령」 개정이유(대통령령 제21498호)에서는 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 라목의 신설이유를 재개발토지 등의 세부담 상한 적용기준을 개선하기 위하여 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실된 토지에 대해서는 정비사업에 따라 주택이 건설 중인 기간에 한정하여 직전 연도에 해당 주택에 실제 과세된 재산세액과 해당 토지에 대한 재산세 상당액 중에서 더 낮은 가액을 기준으로 재산세를 부과하는 것으로 하였고, 위 규정에서는 토지에 대한 재산세 상당액을 산정함에 있어 “해당 연도 과세대상 토지가 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 주택이 멸실되어 토지로 과세되는 경우로서 주택을 건축 중인 경우”로 규정하고 있다.

(나) 위 규정의“주택을 건축 중인 경우”라 함은 재산세 과세기준일 현재 공사에 착공에 필요한 준비작업을 하고 있는 기간을 포함한다고 할 수 없고, 공사에 착수한 기간만을 의미하는 것으로 보아야 하고, 설령 착공을 하지 못한 데에 정당한 사유가 있다 하더라도 건축 중인 경우로 보기 어렵다 할 것이다.

(다) 청구인들은 이 건 토지는 2008.1.30. 관리처분 인가를 받은 OOOOOOOOOOOOOOOOO으로 철거를 완료하여 2010년 2월 공사착공을 예정하고 있고, 일시적으로 나대지라는 이유로 2009년도 재산세를 지나치게 인상한 것은 위법하다고 주장하나, 조합은 2006.7.11. OOOOOOOOOOOOOOO 시행인가를 받은 다음, 별첨2와 같이 이 건 토지상의 주거용 건축물 등을 철거를 한 사실을 확인하였고, 청구인들과 처분청 사이에 2009년 재산세 과세기준일 현재청구인들의소유인 토지상에공사를 착수하지 않았다는 사실에 대하여 다툼이 없을 뿐만 아니라 달리 건축 중이었다는 사실을 발견할 수도 없다.

(라) 따라서, 처분청이위 청구인들의 소유 토지에 대하여 재산세 과세대상을 별도합산과세대상 또는 분리과세대상으로 구분하고, 「지방세법 시행령」 제142조 제1호 나목의 세부담상한 규정을 적용하여 산출한 이 건 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 본다.

(가) 「지방세법」 제180조 제3호의 규정에 의한 재산세 과세대상 “주택”이라 함은 「주택법」 제2조 제1호의 규정에 의한 주택으로서 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다 할 것이다.

(나) 주택재개발정비사업구역내에 소재하는 주택의 경우 주택으로서의 완전한 외형을 갖추고 있을 뿐만 아니라 세대의 세대원이 실제 독립된 주거생활을 영위하고 있는 등 사실상 주거기능을 완전히 상실하지 않은 주택의 경우에는 이를 재산세 과세대상인 주택으로 보아야 할 것이지만, 주택재개발정비사업 등을 위해 세대의 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 주택의 경우에는, 비록 외형적으로 주택의 형태를 가지고 있다고 하여도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 주택은 사용가치를 상실하고 단지 앞으로 새로이 건축되는 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만보유하고 있다고 할 수 있으므로 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수는 없다 할 것이다.

(다) 청구인들의 쟁점주택들의 경우 2009년 재산세 과세기준일 이전에 거주자들이 퇴거·이주하여공가 상태에 있는 사실이 처분청이 제출한 증빙자료에 의하여 확인되고 있고, 쟁점주택들의 전기와 수도가 2009년 재산세 과세기준일 이전에 단전·단수되어 주택으로서의 효능이 상실된 사실이 확인되고 있으므로 이 건 토지상에는 「지방세법」 제180조 제3호의 규정에 의한 재산세 과세대상 주택이 존재하고 있는 것으로 보기는 어렵다고 판단된다(OOOO OO OOOOO, OOOOOOOOOO OO OO).

(라)따라서, 처분청이 청구인들의 소유 토지상에 주거용 건축물이 없는 것으로 보아 산출한 이 건 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세법」 제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.