가. 청구인의 동생인 김OOO는 2006.9.27. 화성시장과 체비지 매매계약을 체결하여 OOO 대 405.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 취득하고 2012.3.14. 소유권이전등기를 하였고, 2014.3.4. 언니인 청구인과 동생인 김OOO에게 쟁점토지 지분 25%를 각각 OOO원(은행 융자 OOO원 포함, 이하 “쟁점금액”이라 한다)에 양도하는 부동산매매계약서를 작성하였으나 소유권이전등기를 하지 않고 2016.8.16. 쟁점토지를 OOO원에 양도하였다.

나. OOO세무서장이 2017.4.24.∼2017.5.12. 기간 동안 김OOO에 대하여 조사를 실시한 결과 청구인과 김OOO이 김OOO로부터 쟁점토지 지분 50%(각각 25%)를 취득하고 미등기전매한 것으로 보아 처분청에 통보하자, 처분청은 2017.9.11. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.11.8. 이의신청을 거쳐 2018.6.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 김OOO는 청구인과 자매지간으로서 2014년 초 쟁점토지를 매수할 당시의 대출금을 변제하기 위하여 청구인과 김OOO에게 쟁점금액의 대여를 요청하였다. 김OOO는 당시 청구인과 김OOO에게 쟁점금액을 대여해주면 향후 쟁점토지를 양도할 경우 얻게 될 이익의 일정비율을 대여금 및 대여이자로서 지급할 것을 제안하였다.

청구인과 김OOO은 2014.3.4. 김OOO에게 쟁점금액 중 OOO원을 각각 송금하고 나머지는 2014.3.25.∼2016.7.26. 기간 동안 모두 OOO원을 송금하여 총 OOO원(이하 “쟁점대여금”이라 한다)을 대여하였다. 청구인과 김OOO 및 김OOO은 2014.3.12. 쟁점토지에 대하여 세금, 경비의 부담, 대출이자의 납부 등에 관한 문서를 작성하는 과정에서 김OOO는 매도인으로 청구인과 김OOO은 매수인으로서 각각 서명날인하였다. 동 문서는 비록 부동산매매계약서의 형식을 취하고 있으나 투자금의 규모에 대한 내용만 확인될 뿐 부동산매매계약서의 필수적 기재사항이라고 할 수 있는 잔금지급일 및 소유권이전등기와 관련한 내용은 누락되어 있다. 김OOO는 2016.8.17. 청구인과 김OOO에게 쟁점대여금의 변제명목으로 합계 OOO원을 각각 지급하였다.

청구인과 김OOO은 김OOO와 금전소비대차계약을 체결하여 대여금을 지급하고 이후 동 금액을 반환받았을 뿐 쟁점토지의 소유권을 취득한 바 없다. 금전소비대차는 대주가 차주에게 금전의 소유권을 이전할 것을 약정하고 차주는 동종·동질·동량의 물건을 반환할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로서 당사자는 위와 같은 내용의 합의만으로 계약이 성립하고 금전의 이전은 계약의 성립요건이 아니다. 청구인과 김OOO은 2014년 3월경 김OOO에게 OOO원을 일시로 그리고 이에 더하여 OOO원에 대한 은행이자율에 따라 산정된 이자금액을 정기적으로 대여하기로 하는 내용으로 금전소비대차계약을 체결하였다. 김경자는 쟁점대여금이 온전하게 변제될 수 있다는 것을 확인시켜 줄 목적으로 청구인과 김OOO에게 먼저 제안을 하여 이 건 문서를 작성하였으나 이는 쟁점토지의 매매계약서라 볼 수 없다.

매매계약서로 보기 위하여는 일반적으로 매도인과 매수인, 매매대상 목적물의 표시, 매매금액 및 지급시기와 방법이 기재되어 있어야 하고 특히 토지와 같은 부동산 매매계약에 있어서는 핵심적인 사항이라고 할 수 있는 소유권이전등기절차에 대한 내용이 포함되어 있어야 한다(대법원 2000.4.11. 선고 98다28442 판결).

그러나, 이 건 문서에는 매도인을 김OOO로 매수인은 청구인과 김OOO으로 한다는 것과 쟁점토지만 표시되어 있을 뿐 매매금액과 지급시기와 방법을 물론 소유권이전등기절차에 관한 어떤 내용도 포함되어 있지 않으므로 매매계약서인지 여부가 객관적으로 분명하지 않다.

이와 같이, 법률행위의 당사자 사이에서 행한 의사표시가 객관적으로 분명하지 않을 때에는 결국 의사표시를 해석하여야 하는데, 당사자가 표시한 문언에 따라 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 문언의 내용과 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 해석하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 간의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2010.2.25. 선고 2008다96963 판결).

이 건 문서가 작성되기 전에 청구인, 김OOO은 김OOO 사이에 금전소비대차계약을 체결하였고, 동 대차계약이 체결되기 전에 김OOO가 청구인과 김OOO에게 쟁점토지를 매수하기 위하여 자금이 필요하니 금전을 대여하여 줄 것을 요청함과 동시에 쟁점토지를 매도하여 쟁점금액의 변제금을 마련할 수 있다고 말하였다. 이러한 상황에서 김OOO가 청구인과 김OOO에게 쟁점토지를 매도하고자 한다는 것은 결국 김OOO가 청구인과 김OOO에게 변제하여야 할 쟁점금액과 청구인과 김OOO이 지급하여야 할 매매대금을 서로 상계한다는 의미를 갖는데 그에 관하여는 이 건 문서에 어떠한 언급도 없을 뿐만 아니라 청구인과 김OOO은 쟁점토지에 대하여는 관심이 없었고 오직 쟁점금액의 변제가 온전하게 이루어지기만을 희망하였다.

청구인과 김OOO이 2016.9.23. 김OOO에게 보낸 내용증명에서도 2016.3.12. 이 건 대여계약과 관련하여 “투자약정”을 한 것이라고 하는 진실된 의사표시가 확인되는 점 등과 같이 이 건 문서의 내용과 문서작성이 이루어진 경위 및 당사자의 의도를 종합적으로 보면 이 건 문서는 매매계약서가 아니라 김OOO가 청구인과 김OOO에게 쟁점금액의 변제가 온전히 이루어질 수 있다는 점을 확인시켜주기 위한 목적으로 김OOO의 일방적인 요청에 따라 작성된 것에 불과하다.

(2) 청구인과 김OOO이 김OOO로부터 지급받은 변제금은 대여금 및 대여금이자로 구성되어 있다. 「소득세법」 제16조 제1항 제11호에 따르면 소득세 과세대상이 되는 이자소득 가운에 해당 과세기간에 발생한 비영업이익이 포함되어 있다. ‘비영업대금이익’이란 금전의 대여를 사업목적으로 하지 아니하는 자가 일시적·우발적으로 금전을 대여함에 따라 지급받는 이자 또는 수수료 등을 의미한다. 청구인과 김OOO이 2014년 3월경 김OOO에게 쟁점대여금을 지급하기로 하면서 쟁점토지가 양도되는 경우에 양도대가 중 일정비율의 금액을 대여원금 및 대여금 이자 또는 수수료 명목으로 지급하기로 하는 내용의 금전소비대차계약이 체결되었고 청구인과 김OOO은 2014.3.4. 김OOO에게 OOO원을 지급하고 이후 매월 일정금액을 지급하였다. 결국, 김OOO가 2016.8.17. 청구인과 김OOO 각자에게 지급한 OOO원 및 매월 지급했던 금액들을 제외한 금액인 OOO은 이자소득으로 보아야 한다.

OOO

(3) 청구인과 김OOO은 김OOO에게 금전소비대차계약에 따라 쟁점금액을 지급하고 김OOO는 쟁점토지의 양도대가로 쟁점금액 및 동 대여금 관련 이자 또는 수수료를 지급한 것에 불과하고 청구인과 김OOO은 쟁점토지를 취득하지 않았다. 따라서, 청구인과 김OOO이 김OOO로부터 수령한 금액 중 대여금을 제외한 나머지 금액을 이자소득으로 보아 종합소득세를 과세하는 것은 별론으로 하더라도 청구인이 쟁점토지를 취득하였다고 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 금전소비대차계약서 등 채권담보임을 입증하는 구체적인 증빙을 제기하지 않고 일방적으로 채권담보계약임을 주장하고 있으나, 조사과정에서 확보한 부동산매매계약서에는 “담보용” 등의 별도 표시없이 일반적이고 전형적인 부동산매매계약서가 작성되었고, 수기로 작성된 특약사항에서도 김OOO를 매도인, 청구인과 김OOO을 매수인으로 하고 있으므로 청구인과 김OOO이 김OOO와 금전소비대차계약을 체결하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

양도소득세 조사과정에서 처분청이 김OOO로부터 수령한 전말서를 보면 김OOO는 매매계약을 체결하고 청구인 등에게 소유권이전등기를 촉구하였으나, 청구인과 김OOO은 등기이전을 하지 않은 것으로 되어 있고, 청구인은 금전소비대차계약을 체결하였다고 주장하나, 원금, 이자율, 변제기한 및 변제방법 등 일반적인 금전소비대차계약에 대한 약정이 없으며 별도로 작성된 정산서는 원금과 이자 상환내역이 아닌 양도대가에서 각종 비용을 정산한 금액을 회수하기로 되어 있으므로 부동산매매계약으로 보아야 한다.

(2) 청구인은 청구인과 김OOO이 김OOO로부터 수령한 변제금 중 쟁점대여금을 제외한 나머지 금액을 이자소득이라 주장하나, 이 건은 부동산매매계약이므로 이에 따른 소득은 「소득세법」 제94조에 따라 양도소득으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인은 단지 자금을 대여하였으므로 처분청이 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

(1) 국세기본법

제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법

제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

제114조[양도소득세 과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 김OOO에게 자금을 대여한 것이라 주장하나 이에 대하여 금전소비대차계약서나 차용증은 별도로 작성하지 않았고 쟁점토지에 대하여 소유권이전등기(지분 25%)을 하지 않은 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 처분청의 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 조사종결보고서에 따르면 김OOO은 OOO원을 양도가액으로 주장하였으나, OOO세무서장이 공동투자자의 녹취록 및 정산내용 등을 검토한 결과 양도가액을 OOO원으로 결정한 것으로 되어 있다.

(나) 이의신청결정서를 보면 김OOO는 쟁점토지를 OOO로부터 매매가액 OOO원에 계약하여 2012.3.14. 소유권이전등기를 하였고, 2016.8.16. 쟁점토지를 OOO원에 양도한 후 지금받은 양도대가에서 은행 대출금 및 제반비용(양도소득세, 중개수수료 등)을 제외한 대금의 일부를 청구인에게 지급한 것으로 나타난다.

(다) 전말서(2017.5.19. 작성) 등을 보면, 김OOO는 2014년 3월 청구인과 김OOO이 쟁점토지의 매매대금으로 각각 OOO원, 김OOO 본인 명의의 융자 중 50%(청구인과 김OOO이 각각 25% 승계받는 조건)에 대한 이자를 부담하기로 하고 부동산매매계약서를 작성하였으나, 청구인과 김OOO은 쟁점토지에 대하여 등기이전을 하지 않았고 김OOO가 쟁점토지를 OOO원에 양도하면서 양도대가의 50%를 융자를 상환하는데 사용하였으며, 경비를 제외하고 나머지 금액은 청구인과 김OOO에게 투자지분대로 배분한 것으로 되어 있다.

(3) 청구인이 제출한 청구이유서 및 증빙 등의 주요 내용은 다음과 같다.

(가) 부동산매매계약서(2014.3.12.)에 따르면 김OOO는 2014.3.12. 청구인에게 매매대금 OOO원으로, 은행 융자 OOO원(25%)을 승계받는 조건으로 쟁점토지 지분 25%를 양도하기로 하였고, 동 매매계약서상 특약사항을 보면 은행 융자 OOO원에 대하여 이자를 상환하는 조건으로 되어 있다.

(나) 약정내역(2014.3.12.)을 보면, 쟁점토지 매도자는 김OOO로 매수자는 청구인과 김OOO으로 하고, 김OOO는 쟁점토지와 관련한 제세공과금과 경비 중 50%를, 청구인과 김OOO이 나머지인 50%를 각각 부담하기로 하며, 청구인과 김OOO은 쟁점토지를 양도한 후 김OOO에게 이익금의 10%를 지급하기로 약정한 것으로 나타난다.

(다) 예금계좌 거래내역에 따르면 청구인은 2014.3.25.∼2016.7.26. 기간 동안 김OOO에게 합계 OOO원을 입급한 것으로 되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인의 동생인 김OOO가 쟁점토지에 투자함에 있어 청구인은 단지 자금을 대여한 것에 불과하므로 처분청이 동 거래를 미등기전매로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나,

청구인은 김OOO와의 자금거래에 대하여 기본적인 증빙(금전소비대차계약서, 차용증)을 제시하지 못한 점, 전말서에 따르면 김OOO는 2014년 3월 청구인과 김OOO이 쟁점토지의 매매대금으로 각각 OOO원, 김OOO 명의의 융자 50%(청구인과 김OOO가 각각 25% 승계받는 조건)에 대한 이자를 부담하기로 하고 부동산매매계약서를 작성한 것으로 되어 있는 점, 쟁점토지의 부동산매매계약서 등을 보면 매도인은 김OOO로, 매수인은 청구인으로 되어 있고 매매대금은 OOO원, 청구인이 동 토지의 지분 25% 보유하고 이에 상응하는 융자 25%를 부담하는 조건이며, 이자액 상환 등 부동산매매계약의 세부내용이 비교적 구체적으로 나타나는 점, 부동산매매계약서에 첨부된 약정사항에 따르면 제세공과금과 경비 등을 제외한 나머지 금액을 김OOO와 청구인 그리고 김OOO에게 배분하는 형식으로 되어 있는바, 이는 금전소비대차계약에 따른 정산내역이 아니라 부동산 투자계약에 따른 수익분배로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지에 대한 미등기전매로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.