청구인은 2005. 8. 26. OOOO OOO OOO OOO OO번지 전(田) 393㎡외 9필지 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 주식회사OO(이하 OOOO라 한다)에 양도하고, 2006. 5. 31. 실거래가액을 기준으로 양도가액 275백만원, 취득가액 230백만원으로 양도소득세 확정신고를 하였다.

처분청은 쟁점부동산의 양도가액이 370백만원이라 하여 과소신고한 양도가액 95백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 대하여 2006. 10. 19. 청구인에게 2005년 귀속분 양도소득세 54,017,670원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007. 4. 26. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 2004. 7. 30. 쟁점부동산을 275백만원에 양도하고 계약금 30백만원, 2004. 8. 15. 중도금 120백만원, 2004. 8. 30. 잔금 125백만원을 받기로 하는 부동산매매계약을 체결하고, 2004. 7. 30. 계약금 30백만원, 2004. 8. 30. 중도금 80백만원을 지급받았을 뿐, 나머지 중도금과 잔금을 받지 못하여 2004. 11. 15. 1차 독촉, 2004. 11. 22. 2차 독촉, 2005. 5. 16. 계약취소통고를 하여 2005. 5. 20. 매수인으로부터 2005. 6. 30.까지 매매대금 및 일정이자를 받기로 약속하여 2005. 8. 24. 매매잔금 165백만원과 위약금 95백만원, 합계 260백만원 중 근저당 채무액 80백만원를 제외한 180백만원을 받았으므로 당초 부동산매매계약체결시 매매금액 275백만원 보다 더 받은 쟁점금액은 쟁점부동산의 매매대금이 아니라 청구인이 쟁점부동산의 양도와 동시에 OO군 북면 무곡리 소재 개사육장 580평을 100백만원에 매입하기로 하였으나 OO가 계약을 불이행하여 쟁점부동산의 잔금을 받을 당시에는 3억원에도 살 수 없도록 하는 손해를 발생시킨데 대한 위약금으로 받은 것임에도 처분청이 쟁점금액을 쟁점부동산에 대한 양도가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 추가로 받은 쟁점금액을 토지사용료 및 지연이자 상당액이라고 주장하나, 청구인이 2004. 7. 30. 쟁점부동산을 OO에 275백만원에 양도하기로 부동산매매계약을 체결하고 동 매매대금이외에 추가로 쟁점금액을 수령하였으며, 청구인은 쟁점부동산의 소유권이 OO가 아닌 청구외 OOO 등 3인에게 이전되도록 인감증명을 발급하여 주었고, 쟁점부동산에 대한 당초 잔금지급일(2004. 8. 30)의 공시지가가 24,556천원에서 실제 잔금지급일(2005. 8. 26)의 공시지가가 45,341천원으로 184.6% 상승되었으며, 매수자인 OO의 대표이사 OOO이 쟁점부동산을 370백만원에 취득한 것으로 확인하고 있고, 청구인이 OO에게 발송한 내용증명서 상 청구내용으로 보아 토지사용료 및 지연이자 상당액은 4,800천원에 불과하므로 청구인이 쟁점금액을 쟁점부동산의 추가양도대금으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 매매대금을 당초 약정일보다 지체하여 받음으로써 추가로 받은 금액을 쟁점부동산 양도대금으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】②납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈누 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 소득세법 제96조【양도가액】①제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

(3) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(4) 소득세법 제21조【기타소득】①기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금

(5) 국세기본법 제14조【실질과세】②세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004. 11. 8. 쟁점부동산을 230백만원에 취득하여 2005. 8. 26. 275백만원에 양도한 것으로 2006. 5. 31. 양도소득세를 아래와 같이 실거래가액 기준으로 신고한데 대하여 처분청은 양도대금을 370백만원으로 하여 양도소득세를 경정고지 하였음이 양도소득세 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 2004. 7. 30. 쟁점부동산을 OO에 275백만원에 양도하고 매매대금은 2004. 7. 30.자에 계약금 30백만원, 2004. 8. 15.자에 중도금 120백만원, 2004. 8. 30.자에 잔금 125백만원을 각 지급받기로 부동산매매계약을 체결한 사실이 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 매수자측의 중도금 및 잔금지급 위약으로 2004. 7. 30. 계약금 30백만원, 2004. 8. 30. 중도금 80백만원을 받은 후 당초 약정한 일자에 일부중도금 및 잔금을 받지 못하자, 2004. 11. 22. “OO가 중도금일부와 잔금을 지불하지 아니하여 피해를 보고 있고, 쟁점부동산에 설정된 근저당으로 인하여 지급이자가 계속 발생되며, 2004. 11. 15. 이후 OOO OOOOOO번지의 사용료(매월 500천원)를 받지 못하고 있다”는 내용으로 OO에게 내용증명서를 발송하였고, 2005. 5. 16. “OO는 당초 계약한 쟁점부동산의 중도금, 잔금지급을 위반하였고, 이를 2004. 10. 30.까지 지급하기로 재차 확인한 확약도 위반하여 청구인도 부득이 쟁점부동산매매계약을 취소하며, 손해배상을 청구하겠다”는 내용으로 다시 OO에게 내용증명서를 발송하였으며, 이에 OO는 2005. 5. 20. “쟁점부동산의 매매잔금을 2005. 6. 30.까지 완납하겠으며, 손해분에 대하여는 2004. 10. 30.부터 일정이자를 계산하여 지급하겠다”는 내용증명서를 청구인에게 발송한 사실이 내용증명서 사본에 의하여 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점부동산의 양도대금으로 2004. 7. 30. 계약금 30백만원, 2004. 8. 30. 중도금 80백만원, 2005. 8. 24. 매매잔금 165백만원, 합계 275백원을 수령하였으며, 2005. 8. 24. 쟁점부동산 양도대금이외에 쟁점금액을 수령한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(5) 청구인이 쟁점부동산을 OO에 양도하고, OO가 쟁점부동산 중 OOOO OOO OOO OOO OOO, OOOOO, OO, OOOO, OO, OOOOO번지를 OOO에게, 같은 리 산11번지를 OOO에게, 같은리 58, 261-1, 262-1번지 및 지상주택을 OOO에게 미등기 전매하고, 청구인이 OOO, OOO, OOO에게 인감증명서를 교부하여 쟁점부동산의 소유권 등기이전을 경료한 후 청구인이 2006. 5. OOO, OOO, OOO를 상대로 소유권 이전등기의 말소등기절차를 이행하라는 소송을 제기하였으며, 소송결과 청구인이 OOO 등의 앞으로 직접 소유권이전등기를 한 이상 위 3자 사이에 중간생략등기의 합의가 없었다는 사정만으로 등기가 원인무효이거나 강행법규에 위반되어 무효라고 할 수는 없다는 이유로 청구인이 2006. 11. 2. 패소하였다(OOOOOOOOOOOOOOOO1, 2006. 11. 2).

(6) 양도가액이라 함은 과세대상자산의 양도에 따른 총수입금액을 의미한다( 소득세법 제95조 제1항). 이와 같이 양도가액에 포함되기 위하여는 자산의 대가에 해당하여야 하고, 수수한 금전이 소득세법상 다른 소득에 해당하는 경우에는 양도가액에 포함시킬 수 없다고 할 것이다. 그리고, 자산의 양도대가를 지급함에 있어서 약정기일을 어긴 대가로 받은 이자 상당액은 양도자산의 대가로 받은 금전이 아니므로 양도가액에 포함되지 아니한다(같은 뜻, OOOOOOOOO, 1993. 4. 27).

(7) 이 건의 경우를 살펴보면, 청구인이 쟁점부동산을 OO에게 양도하고 OO가 동 부동산을 OOO, OOO, OOO에게 미등기 전매하였으며, 청구인이 OO가 미등기 전매할 수 있도록 인감증명을 교부한 사실은 인정된다. 또한, 청구인이 수차례에 걸쳐 매수인측에게 계약이행을 독촉하는 내용증명우편을 발송한 사실이 있는 점을 감안 할 때 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 당초 약정한 대로 매매잔금을 2004. 8. 30.까지 지급받지 못한 대가로 2005. 8. 24. 양수인으로부터 당초 양도대금에 추가하여 쟁점금액(95백만원)을 수령한 것이 쟁점부동산의 양도대금이라기 보다는 당초 약정을 위반한 대가로 지급받은 위약금으로 보아야 할 것으로 판단된다.

(7) 따라서, 쟁점금액이 위약금으로 기타소득에 해당하는 것은 별론으로 하고 처분청이 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도대금으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이라 하겠다.

라. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.