청구인은 서울특별시 서대문구 OOO동 OOOOOOO 답 245㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’94.2.16일 청구외 OOO에게 양도하였다.

처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 ’95.1.3 양도소득세 13,683,690원을 예정 결정고지한 후 ’95.3.30 쟁점토지가 장기보유특별공제 대상토지임을 인정하여 양도소득세 8,455,964원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 ’95.2.16 심사청구를 거쳐 ’95.6.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 서울특별시 서대문구 OOO동 OOOOOOO 소재 답 245㎡를 ’62.5.2 취득하여 ’94.2.16 청구외 OOO에게 29,600,000원에 양도하였다. 처분청은 양도차익을 기준시가에 의하여 결정함에 있어 위 양도가액을 초과하는 40,005,469원으로 결정하였으나 그 양도가액은 29,600,000원임이 쟁점토지의 매매계약서 및 금융자료등에 의하여 확인되므로 동 양도가액을 양도차익으로 하여 이건 양도소득세를 결정하여야 할 것이다. 심사결정에서 청구인이 주장한 양도가액을 부인한 이유가 매매금액이 공시지가의 65%라는 점·매매계약서에 부동산중개인의 표시가 없다는 점을 들고 있으나 쟁점토지는 도로이기 때문에 정상토지가액을 기준으로 한 공시지가를 기준으로 판단하고 있는 것은 부당하고 매매계약서에 중개인의 표시가 없어서 신빙성이 없다고 한 것은 부동산 매매 계약시에는 반드시 중개인이 있어야 한다는 논리로 생각되어 이는 논리의 비약이다. 실지거래 가액을 인정하여 달라는 청구주장에 대한 심사결정은 첫째, 매수자인 OOO가 인감증명을 첨부한 부동산거래사실확인서 내용을 확인하지 않았고 둘째, 청구인이 제시한 금융거래내역에서와 같이 계약금 4,000,000원은 ’94.1.15에 입금하고 잔금 25,600,000원 중 4,100,000원을 제외한 21,500,000원을 ’94.1.31 입금한 사실에 대하여 심리하지 않았다. 이와 같은 사실들에 대한 검토 없이 실지거래 가액을 부인한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점토지를 29,600,000원에 양도하였으므로 양도차익은 동 양도가액을 초과하여 결정할 수 없다고 주장하면서 부동산매매계약서 및 증권계좌 거래 변동내역표를 거증자료로 제시하고 있어 살피건대,

첫째, 쟁점토지의 양도에 대한 ’94.1.14자 부동산매매계약서에는 당해토지의 매매대금이 29,600,000원으로 기재되어 있으나 동 매매계약서에는 이건과 같은 부동산 거래의 관행상 입회하는 중개인의 표시없이 매매당사자만 기재되어 있고, 그 매매가액도 공시지가 45,570,000원의 65%에 불과하여 신빙성을 인정하기 어려우며

둘째, 청구인은 청구외 (주)OO투자증권 OO지점이 발급한 청구인 증권계좌 거래 변동내역표를 제시하며 당해계좌에 입금된 금액이 25,500,000원이고 동 입금액이 쟁점토지의 매매대금이므로 이를 당해토지의 양도가액으로 인정하여야 한다는 주장이나, 당해 입금내역표는 청구인이 동 증권계좌에 위 금액을 단순히 입금하였다는 사실을 나타내는 것일 뿐 동 입금액이 쟁점토지의 매매대금총액이라거나 청구주장을 입증하는 것이라고 보기는 어려워 이를 근거로 청구인이 주장하는 위 29,600,000원을 쟁점토지의 양도가액으로 인정할 수는 없을 것이고

셋째, 달리 청구주장을 입증할만한 객관적인 증빙의 제시가 없는 이 건의 경우 쟁점토지의 양도가액을 29,600,000원으로 보아 양도소득세를 부과처분하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 주장하는 실제양도가액을 인정할 수 있는지 여부에 있다.

나. 관련 법령

소득세법 제23조 제4항, 같은법 제45조 제1항 제1호, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액은 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 제외하고는 기준시가에 의하도록 규정되어 있는 바, 기준시가에 의하더라도 그 기준시가에 의한 양도가액에서 그에 의한 취득가액을 공제한 금액이 실지로 양도한 가액의 범위를 넘을 수는 없다.(같은뜻 대법 82누 138 ’83.2.22)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시한 OO투자증권(주) OO지점의 청구인 구좌(OOOOOOOOO)에 ’94.1.15 4,000,000원·’94.1.31 21,500,000원 합계 25,500,000원이 입금된 사실에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 양도금액으로 쟁점부동산의 양수자인 청구외 OOO로부터 영수한 것이라고 주장하고 있으나 제시된 증권거래변동내역서상의 입금금액 원천이 쟁점토지의 매매대금인 것이 확인된다고 해서 쟁점토지의 양도가액이 29,600,000원이라는 청구주장이 입증되는 것은 아니다.

(2) 청구인이 제시한 매매계약서 및 부동산 매수인인 청구외 OOO의 거래사실확인서는 사인간에 작성된 것으로서 사실과 다를 수 있다는 점에서 인정하기 어렵다.

사실이 이러하다면 양도소득세 신고를 하지 아니한 쟁점토지의 양도는 실지양도가액이 확인되지 아니한다 할 것이므로 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 심판청구 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.