가. 청구인은 2002.5.15. OOO호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득하여 2009.9.7. OOO만원에 양도하고, 쟁점아파트의 양도가액을 실지거래가액인 OOO만원, 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 하여 2009.11.23. 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 OOO지방국세청장의 감사 결과에 따라 쟁점아파트 취득 당시 취득세 과세표준인 110,000,000원을 쟁점아파트의 실지취득가액으로 보아 2011.3.2. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점아파트에 대한 취득 당시의 매매계약서를 분실하였고, 취득 후 8년이 경과하여 전소유자와 연락도 되지 않아 쟁점아파트의 실지취득가액을 알 수 없어 「소득세법」 제97조 제1항에 따른 환산취득가액으로 양도소득세를 신고·납부하였던바,

처분청은 실지취득가액을 확인하거나 실지취득가액이 불분명할 경우 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 인정하여야 함에도 불구하고, 「소득세법」에 규정되어 있지 않은 2002년 취득 당시 취득세 과세표준을 관할구청에 조회하여 이를 실지취득가액으로 보고 쟁점아파트의 취득가액으로 인정하였으므로 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 처분청이 취득세 과세표준을 실지취득가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 「지방세법」 제111조에서 ‘취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다’라 규정하고 있고, ‘다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다’로 규정하고 있어, 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서 금액을 기초로 취득세를 신고한 내용에 대해 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 청구인이 입증하여야 하는바, 쟁점아파트의 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료가 없어 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

취득세 과세표준을 쟁점아파트의 실지취득가액으로 인정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(2) 지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것) 제111조 【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률(2005.7.29. 법률 제7638호로 전면개정된 것) 제27조【부동산거래의 신고액】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.

② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.

⑤ 거래당사자는 중개업자로 하여금 제2항의 규정에 의한 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는아니된다.

제51조【과태료】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 500만원 이하의 과태료에 처한다.

2. 제27조 제5항의 규정을 위반하여 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 자

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 당해 토지 또는 건축물에대한 취득세(취득세가 비과세·면제·감경되는 경우에는 비과세·면제·감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세액 상당액을 말한다)의3배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다.

1. 제27조의 규정에 의한 신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자

2. 제27조의 규정에 의한 신고를 거짓으로 한 자

(4) 부동산등기법(2005.12.29. 법률 제7764호로 개정된 것) 제40조 【양도가액】(등기신청에 필요한 서면) ① 등기를 신청할 때에는 다음의 서면을 제출하여야 한다.

9. 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 대법원규칙이 정하는 거래신고필증과 매매목록

제57조【등기의 기재사항】④ 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기를 하는 경우에는 제40조 제1항 제9호의 규정에 따른 서면에 기재된 거래가액을 갑구의 권리자 및 기타사항란에 기재하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 등기부등본에 의하면, 쟁점아파트는 1988.1.8. 보존등기되었고, 청구인은 2002.5.15. 전소유자 표OOO으로부터 쟁점아파트를 취득하여 2009.9.7. 김OOO, 김OOO에 양도한 것으로 나타난다.

(2) 매매계약서 등에 의하면, 청구인은 2009.7.1. 쟁점아파트를 김OOO, 김OOO에게 매도하는 계약을 체결하였고, 쟁점아파트의 양도가액은OOO만원으로 약정한 사실이 나타난다.

(3) 처분청의 2010.12.8. OOO장에 대한 쟁점아파트의 매매계약서, 취·등록세 납부내역 조회 결과, OOO장은 ‘사실조회에 대한 회신’(세무1과-OOO, 2010.12.9.)을 통하여 아래 <표>와 같이 회신한 것으로 나타난다.

<표> 사실조회 회신 내용

(단위 : 원)

(4) 취득세의 과세표준에 관한 「지방세법」 제111조의 개정연혁을 보면, 2006.1.1. 소위 ‘부동산 실거래가 신고제도’가 도입되어 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」(2005.7.29. 법률 제7638호로 전면개정된 것) 제27조, 제51조 등에 따라부동산 거래당사자 및 중개업자는 부동산 매매계약 체결일로부터 30일 이내에 부동산의 실제 거래가격 등을 관할 시장 등에 신고하여야 하고, 관할 시장 등은 신고필증을 교부하되 신고필증은 종전의 ‘검인’을 대체하는 것으로 하며, 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하는 경우에는 과태료가 부과될 뿐만 아니라, 「부동산등기법」(2005.12.29. 법률 제7764호로 개정된 것) 제40조 제1항 제9호, 제57조 제4항 등에 따라 위와 같이 신고한 거래가액은 부동산등기부에 기재하도록 개정되었고, 이에 따라 「지방세법」(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것) 제111조 제5항 제5호도 당초에는 신고한 금액을 취득세 등의 과세표준으로 하고, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 보되, 일정한 경우 사실상의 취득가액을 과세표준으로 인정하는 것만을 규정하고 있다가 위와 같이 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조의 규정에 따라 신고하여 검증받은 금액을 사실상의 취득가액으로 포함시킴으로써 이를 취득세 등의 과세표준으로 보도록 개정되었다.

(5) 처분청은 「지방세법」 제111조에서 ‘취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다’로 규정하고 있어, 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서 금액을 기초로 취득세를 신고한 내용에 대해 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 청구인이 입증하여야 하나, 쟁점아파트의 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료가 없으므로 취득세 과세표준을 쟁점아파트의 실지취득가액으로 본 당초 처분이 정당하다는 의견이다.

(6) 살피건대, 2006.1.1. 이후 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」(2005.7.29. 법률 제7638호로 전면개정된 것) 및「부동산등기법」(2005.12.29. 법률 제7764호로 개정된 것)의개정으로 소위 ‘부동산 실거래가 신고제도’가 시행되고, 이에 따라 「지방세법」(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것)도 취득세 등의 과세표준이 실거래가를 중심으로 적용되는 것으로 개정되기 전에 신고된 금액은 검인계약서 등 추가증빙이 확인되지 않는 한 실지취득가액으로 보기 어렵다고 할 것인바(OOOOOOOOOO, 2010.4.9. 같은 뜻임), 쟁점아파트의 취득시기는 2006.1.1. 이전인 2002.5.15.이고, OOO장의 사실조회 내용에는 취득세의 과세표준은 ‘분양가액’으로 기재되어 있는바, 청구인은 쟁점주택을 분양받은 것이 아니라 전소유자로부터 매수하였으므로 취득세 과세표준을 청구인의 실지취득가액으로 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 청구인이 신고한 쟁점아파트의 환산취득가액을 부인하고 취득세 과세표준을 실지취득가액으로 인정한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.