청구인은 2006.12.4. 아버지 OOO 및 어머니 OOO로부터 서울특별시 OO구 방이동 157 방이금호어울림아파트 101-304호(건물면적 84.3㎡, 이하“쟁점아파트”라 한다)를증여받고쟁점아파트의기준시가 308,000천원을증여재산가액으로하여 증여세를 신고납부하였다.

처분청은2006.12.1. 거래된 쟁점아파트와 같은 단지내같은 동 같은 면적인 406호(건물면적84.3㎡,이하 “비교아파트①”이라 한다)의 매매사례가액 490,000천원을 시가로 보아2007.8.13. 청구인에게 2006.12.4. 증여분 증여세 34,410,110원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007.9.27.이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 아파트 시세는 로얄층, 조망권, 일조량, 매매주체의 자금상황, 매매시점의 완급, 대금수급시기, 임대여부, 임대차기간, 채권채무 현황 등에 따라 여러 시세가 형성될 수 있는 현실에서 규격화된 동종제품의 매매사례가액을 적용하듯이 아파트에도 일률적으로 적용함은 세법을 확대해석한 것으로 조세의 공평성을 저해했다고 보여지며, 쟁점아파트에 세입자가 살고 있는 점을 고려하지 않고 기준시가가 높은 층에 위치한 비교아파트①을 매매사례가액으로 적용한 것은 부당하다.

(2) 매매사례가액을 시가로 적용할 경우 처분청이 적용한 비교아파트는 기준시가가 높은 층에 위치하고 있으므로, 2006.10.24. 거래된 쟁점아파트와 같은 단지내같은 동 같은 면적인 104호(건물면적84.3㎡,이하 “비교아파트②”라 한다)의 매매가액 400,000천원을 매매사례가액으로 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

비교아파트①은 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 동의 아파트로 증여일 3일전에 거래되었으며, 기준시가가 7,000천원 높지만 면적·위치·용도·거래시기 등이 동일하여 현저한 시세 차이가 있다고 보기 어려우며 부동산 시세정보 등의 시세가 최저 435,000천원에서 510,000천원으로 확인되므로 비교아파트①을 유사매매사례가액으로 적용한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

①쟁점아파트의 증여재산가액을 비교아파트①의 매매사례가액을 시가로 보아증여세를 부과한 처분의 당부

② 쟁점아파트의 증여재산가액을 비교아파트②의 매매사례가액을 적용하여야 한다는 주장의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】①이 법에 의하여상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

②제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (이하생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건 물

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액을 평가한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인은 2006.12.4. 아버지 OOO 및 어머니 OOO로부터쟁점아파트를증여받고쟁점아파트의기준시가 308,000천원을증여재산가액으로하여 증여세를 신고납부하였고,처분청은2006.12.1. 거래된비교아파트①의 매매가액 490,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세한 사실이 증여세 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2)쟁점 ①에 대하여 살펴본다

(가) 이 건 심리자료에 나타나는 쟁점아파트 및 비교아파트①의 일반현황, 2006년 기준시가, 매매내역 등은 다음<표 1>과 같으며, 국세청 및 부동산정보 시세지상의 증여시점의 시세가 최저435,000천원에서 최고 510,000천원인 것으로 심리자료에 나타난다.

<표 1> 쟁점아파트, 비교아파트①의 내역

(단위 : 천원)

(나) 쟁점아파트가 소재한 OOOOOOOOO OOO동의 각 층별 아파트 기준시가는 다음 <표 2>와 같은 바, 1, 2, 3층(쟁점아파트 위치), 4～5층(비교아파트① 위치), 6층, 7～10층, 11층, 12층으로 구분하여 기준시가가 다르게 나타난다.

<표 2> OOOOOOOOO OOO동 기준시가 현황

(단위 : 천원)

(다) 살피건데, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항은 당해 재산과 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 아파트의 경우 위 규정을 적용함에 있어 같은 단지·같은 동·같은 면적으로서 보수 또는 구조변경 여부 등을 불문하더라도 층 및 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이므로 같은 단지·같은 동·같은 면적이라 하여 무조건 유사 매매사례라고 보아서는 아니된다 할 것인 바(국심 2005서2003, 2005.11.16. 같은 뜻임),

이 건의 경우 쟁점아파트는 3층에 위치하고 있고 비교아파트①은 4층에 위치하고 있어 비교아파트①이 층별 효용 등 공동주택 가격형성요인에서 우위에 있다고 보여지고, 증여당시고시되어 있는 기준시가도 비교아파트①이 쟁점아파트보다 7,000천원 높게 산정된 사실을 보면 위와 같은 층수에 따른 아파트의 재산적 가치 차이를 반영하여 고시한 것으로 보여지며, 부동산 정보지 등에 게재된 시세는 호가를 주로 반영한 금액으로 개별적 층·호수에 따른 정확한 시세에 대하여는 확인이 어려운 점 등으로 볼 때, 비교아파트①의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용한 것은 합리적이고 타당한 증여재산가액의 평가방법이라고 보기 어렵다고 판단된다.(국심 2007서680, 2007.5.29. 같은 뜻임).

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은쟁점아파트를 매매사례가액으로 평가할 경우에는 쟁점아파트와 같은 단지 같은 동에 위치한 104호의 매매가액을 적용하여야 한다고 주장한다.

(나) 이 건 심리자료에 나타나는 쟁점아파트 및 유사아파트, 청구인이 제시하는 비교아파트②의 일반현황, 2006년 기준시가, 매매내역 등은 다음<표 3>과 같다.

<표 3> 쟁점아파트, 비교아파트② 등의 내역

(단위 : 천원)

(다) 비교아파트②의 등기부등본을 살펴보면 2006.10.24.매매를 원인으로 2006.11.10. 소유권이전등기가 경료된 내용이 나타나며, 건설교통부 부동산거래관리시스템에 의하면 비교아파트②의 매매가액이 400,000천원인 것으로 나타난다.

(라) 살피건대, 청구인이 제시하는 비교아파트②는 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 동, 같은 면적으로 면적·위치·효용 등이 유사한 재산이라고 볼 수 있고, 평가기준일로부터 3개월이내에 거래되었으며, 쟁점아파트보다 기준시가도 낮은 것으로 나타나는 점 등에 비추어 볼 때, 비교아파트②의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007년 12 월 18 일

주심국세심판관 김 홍 기

배석국세심판관 허 종 구

김 기 섭

김 두 형