청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOO OOOOO OOOOOOOO에 거주하는 자로서, 1989.8.10 서울특별시 OO구 OO동 OOOO OO 소재 대지 174.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1989.9.18 위 지상에 건물 484.11㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후, 이를 1990.3.19 청구외 OOO에게 양도하고 1990.4.30 그 양도에 따른 자산양도차익예정신고를 이행함에 있어서 쟁점토지의 경우 실지거래가액(취득가액 : 134,800,000원, 양도가액 : 145,475,000원), 건물의 경우 기준시가(취득가액 : 53,422,230원, 양도가액 : 59,397,880원)에 의하여 그 양도차익을 각각 계산하였다.

처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 신빙성이 없다 하여 이를 부인하고 그 양도차익을 기준시가로 계산하여 1996.5.13 청구인에게 ’90년도 귀속 양도소득세 13,630,670원 및 동 방위세 3,126,620원을 결정고지하였다.

청구인은 위 처분에 불복하여 1996.7.6 이의신청, 1996.10.4 심사청구를 거쳐 1997.1.6 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 청구외 OOO으로부터 쟁점토지를 134,800,000원에 취득하여 그 지상에 본인이 거주하기 위해 근린생활시설을 겸한 주택을 신축하였으나, 동 건물의 신축 중 추락사고 발생으로 거주할 마음이 없어져 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 280,000,000원에 양도한 후 자산양도차익예정신고를 이행함에 있어서 토지의 취득 및 양도가액에 관한 증빙을 모두 제출하였고 위 신고가액이 사실임에도 처분청이 이를 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도차익을 계산하여 양도소득세 부과한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 제시한 양도 시 부동산매매계약서와 쟁점부동산의 등기부등본을 보면 청구인을 채무자로 하여 청구외 (주)OO은행이 1990.3.8 채권 최고액 26,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 사실(1991.12.6 말소)을 알 수 있으나, 양도당시의 부동산매매계약서에는 이에 대한 특약 및 기타사항이 전혀 언급이 없고, 또한 중개업자의 상호와 인장만 있을 뿐 소재지, 성명, 전화번호 등이 기재되어 있지 아니하며, 동일번지상의 토지와 건물을 함께 양도하면서 구체적인 평가기준도 없이 토지와 건물을 각각 구분 계산하여 양도하는 것은 극히 이례적인 것인 바, 청구인이 토지 145,475,000원, 건물 134,525,000원으로 구분하여 합계 280,000,000원에 양도하였다는 주장은 신빙성이 없어 보이므로 기준시가로 과세한 처분은 잘못이 없어 보인다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액을 부인하고 그 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

소득세법 제23조(양도소득) 제4항에는 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에는 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”라고 규정하고 각호 중 제1호는 “당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”으로 규정되어 있다.

또한, 같은 법 시행령 제170조 제4항에서는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하면서, 그 제3호에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1989.8.10 쟁점토지를 취득하여 1989.9.18 그 지상에 건물을 신축한 후 1990.3.19 청구외 OOO에게 양도하였고, 1990.4.30 쟁점부동산의 양도에 따른 자산양도차익예정신고에 있어서 토지의 경우 실지거래가액(취득가액 : 134,800,000원, 양도가액 : 145,475,000원), 건물의 경우 기준시가에 의하여 그 양도차익을 계산한 사실에는 다툼이 없다.

(2) 다만, 청구인은 청구인이 처분청에 신고한 위 취득 및 양도가액이 쟁점토지의 진정한 실지거래가액이라고 주장하며 그 입증자료로 쟁점토지의 취득당시 매매계약서(사본), 쟁점부동산의 양도당시 매매계약서(사본) 및 각 거래상대방의 사실확인서를 제시하고 있는 바, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 진정한 것인지를 살펴보겠다.

(가) 청구인은 쟁점토지의 취득당시 매매계약서 및 쟁점부동산의 양도당시 매매계약서의 사본만을 제시할 뿐 그 원본의 제시요구에 응하지 아니한다.

(나) 한편, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 양도당시 매매계약서(사본)를 보면, 동 계약서의 「매매대금」 기재란에 쟁점부동산(쟁점토지 및 건물)의 총 매매가액을 280,000,000원, 그 중 토지 145,475,000원, 건물 134,525,000원으로 각각 구분되어 있으나, 당소의 조사시 쟁점부동산의 거래당사자인 청구인 및 청구외 OOO가 확인한 바에 의하면 쟁점부동산의 총 매매가액이 280,000,000원이라고 진술하면서도 토지와 건물의 매매가액을 구분한 사실이 없다고 진술하고 있는 점, 또한 위 매매계약서상의 중개업자란에 “OOO”라는 상호와 인장만 날인되어 있고 중개업자의 소재지, 성명, 전화번호 등이 기재되어 있지 아니한 점, 청구인이 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도하기 직전(1990.3.8)에 이를 은행에 담보로 제공하고 대출 받은 사실이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인되고 있음에도 위 매매계약서에는 은행채무의 인계인수에 관한 특약사항이 전혀 기재되어 있지 아니한 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액에 대한 증빙으로 제시한 위 매매계약서(사본)는 진정한 것으로 인정되지 아니한다.

(다) 또한, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득가액(134,800,000원) 및 양도가액(145,475,000원)에 의한 쟁점토지의 지가상승률은 7.92%로서 청구인의 보유기간 중 기준시가(과세시가표준액)에 의한 지가상승률 36.76%(취득가액 : 14,166,900원, 양도가액 : 19,374,900원)에 비하여 현저히 낮다.

(라) 위의 사실관계 등을 종합해 볼 때 청구인이 쟁점토지의 실지거래가액에 관한 증빙으로 제시한 양도당시의 매매계약서(사본)에 기재된 쟁점토지의 매매가액 145,475,000원은 신빙성이 없다 하겠다.

(3) 그렇다면, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액이 신빙성이 없다고 인정되고, 또한 동 가액 이외에 다른 실지양도가액이 있음을 주장조차 하지 아니하는 이상 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액은 불분명하다 하겠다. 따라서, 이 건의 경우 청구인이 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이라고 주장하는 134,800,000원이 진정한 것 인지의 여부에 대하여 살펴볼 필요도 없이 쟁점토지의 양도차익은 기준시가에 의하여 계산함이 타당하다 하겠으므로 동 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하고 이 건 양도소득세 부과한 당초 처분은 정당하다 하겠다.

4. 결론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.