가. 청구법인은 2010.2.26. OOO

외 11개동(이하 “각 개별주택”이라 한다)과 관리동 1개동(이하 “이 건 관리동”이라 하고, 각 개별주택을 합하여 이하 “이 건 주택등”이라 한다. 상세내역 아래 <표1> 참조)을 신축 취득한 다음 2010.3.29. 각각의 취득가액(총 OOO원)을 과세표준으로 하고 「지방세법」(2010.3.31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고·납부하였다.

OOOOOOOOO O O OOO OO

나. 그 후 처분청은 서울특별시 세무조사 결과와 ‘공동이용시설이 주된 건축물인 단독주택을 이용 또는 관리하는 데에 필요한 부속건축물로 등재되는 경우 그 공용면적을 안분하여 단독주택의 연면적에 포함함이 타당하다’는 행정안전부 유권해석(지방세운영과-311, 2012.1.31.) 등을 근거로 이 건 주택등이 고급주택에 해당되는 것으로 보아 그 취득가액에 「지방세법」 제112조 제2항의 중과규정을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원(가산세 포함)을 2012.4.16. 청구법인에게 부과 고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2012.5.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

처분청은 세무조사 및 위 행정안전부의 유권해석을 근거로 이른바 타운하우스(Town House)라 불리우는 이 건 주택등이 단독주택으로서 「지방세법」상 중과세대상인 고급주택에 해당된다고 보아 이 건 취득세 등을 추징하였는바,

타운하우스는 외곽의 울타리 내에 있는 각자의 단독 소유 토지에 각자의 단독주택을 신축하고 각자 개인의 울타리와 정원을 갖게 함으로써 프라이버시 확보 등 단독주택의 효용성을 그대로 유지한 채 안전문제해결과 편리성을 제고할 수 있는 등 공동주택의 성격이 일부 가미된 신개념의 건축형태라 할 수 있는데, 이 건 주택등 또한 외곽의 울타리 내에 단독주택인 각 개별주택 12개동과 공용면적인 관리동 1개동이 있고, 각 개별주택에는 각각의 출입문과 냉·난방설비가 독립적으로 설치되어 있을 뿐만 아니라 개인정원과 옹벽 등으로 구획되어 있으며, 이 건 관리동에는 저수조와 수도직수시설 등 급수시설과 전기배전실·방범통제실·CCTV실·홈네트워크 등의 설비가 설치되어 있고, 공용시설로서 각 개별주택 소유자의 공유지분으로 등재되어 있지만 건축물대장 등에는 각 개별주택의 부속건축물로 등재되어 있지 아니하므로 이 건 주택등에 있어 각 개별주택과 이 건 관리동은 공부상 완전히 독립적이라 할 수 있는 반면,

청구법인이 이 건 주택등을 취득할 당시의 적용법규인 「지방세법 시행령」(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제84조의3 제3항 제1호와 제4호는 고급주택의 요건으로 각각 “1구의 건물의 연면적(주차장면적 제외)이 331㎡를 초과하는 것으로서 그 건물가액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지”와 “1구의 공동주택의 연면적(공용면적 제외)이 245㎡를 초과하는 공동주택과 그 부속토지”로 규정하는 등 그 주거용 건물이 단독주택 또는 공동주택이냐에 따라 그 적용기준을 달리하고 있으므로,

공용면적은 공동주택에만 있을 뿐 단독주택에는 존재하지 아니한다는 기존 관념과는 달리 단독주택으로서의 실체를 갖추고 있으면서 일부 지원시설이 있는 공용부분이 존재하는 주택의 경우 고급주택을 판단함에 있어 개별 단독주택 단위만의 연면적을 기준으로 하여야 하는지 또는 공용부분까지 포함한 연면적을 기준으로 하여야 하는지를 먼저 살펴볼 필요가 있다 할 것인데,

지방세법령은 “1구(構)”에 대한 별도의 정의규정을 두고 있지는 않지만 사전적으로는 “하나의 건물”로 풀이되고, 위 「지방세법 시행령」 제84조의3 제3항 제4호는 ‘한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건물로 본다’고 규정하고 있으며, 구 「지방세법 운용메뉴얼」 111...112-1에서 “1구의 주택이라 함은 소유상의 기준이 아니고 점유상의 독립성을 기준으로 판단한다”고 규정하고 있고, 대법원(1993.8.24. 선고 92누15994 전원합의체 판결) 또한 “1구”를 “한 덩어리”를 의미하는 것으로 보고 있으며, 2005년 국세청 발간 종합부동산세 신고관련 메뉴얼(2005)은 “「지방세법」상 1구의 주택에서 ‘1구’란 주거용 건물에서 사용되는 개념으로서 소유가 아닌 점유상의 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구획된 부분”이라고 안내하고 있음을 볼 때, 지방세법령상 1구는 “점유상의 독립성을 기준으로 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구획된 한 덩어리의 건물”로 정의될 수 있다 하겠고,

또한, 「지방세법 시행령」 제84조의3 제3항 제1호의 “단독주택의 연면적에서 주차장면적을 제외한다”라는 규정은 정책목적상 단독주택인 ‘한 덩어리’ 건물 내에 있는 주차장을 연면적 산정에서 제외하기 위한 규정일 뿐 공용면적을 포함시킬 수 있는 근거규정 자체가 될 수 없는 이상, 단독주택의 경우에 있어 새로이 출현한 공용부분을 연면적에 포함시켜 중과세대상으로 삼을 수는 없으므로 이를 주택의 연면적에 포함시키고자 한다면 이는 입법을 통하여만 해결할 수 있을 뿐 행정기관의 유권해석을 통해 과세하여서는 아니된다는 것은 조세법률주의 원칙상 당연하다.

그렇다면 단독주택인 각 개별주택에 있어서도 그 취득 당시의 지방세법령으로는 구외(별개 덩어리)의 공용면적인 이 건 관리동의 공유지분을 각 개별주택의 연면적에 포함시킬 법적인 근거는 전혀 없다 하겠고, 더구나 처분청이 제시하는 대법원 96누3258 판결(1996.12.10. 선고) 등은 공동주택에 대한 것일 뿐만 아니라 1995.1.1.부터는 공동주택에 대한 고급주택 범위 판단에서 공용면적을 연면적에 포함시키지 않도록 개정됨으로써 더 이상 아무런 효용을 갖지 못하게 되었으며,

대법원 91누4805 판결(1991.12.27. 선고)은 양도소득세 비과세대상에서 제외되는 고급주택과 관련하여 다수의 주거용 건물들이 하나의 주거용 생활단위로 제공된다면 그 면적은 주택의 연면적에 포함되어 계산되어야 한다는 취지의 판결로서 울타리 내의 단독소유 건물의 연면적 포함여부에 대한 것인 반면, 이 건은 ‘울타리 밖의 공동소유 건물’의 연면적 포함여부에 대한 것으로 각각 그 사안을 달리하고 있으므로 이 건에 원용하기에 적절하지 아니하고, 위 행정안전부 유권해석과 같이 단독주택에 대해 공동주택 관련 판례를 적용할 수 있다는 논리라면 단독주택인 각 개별주택에 대해 공동주택의 관련 규정 즉, ‘연면적 산정에서 공용면적을 제외한다’는 규정을 그대로 적용할 수 있다는 모순된 논리가 성립된다 하겠다.

따라서, 이 건 주택등에 있어 각 개별주택은 옹벽 등으로 별도의 울타리가 구획되어 있으며 이 건 관리동의 존재여부와 무관하게 이미 독립적인 주거공간의 실체를 갖추고 있는 반면에 이 건 관리동은 각 개별주택의 소유주가 공유지분 형태로 소유하고 있을 뿐 이를 위한 부대시설이 아니라 하겠고, 또한 단독주택의 경우 ‘1구’의 건물로 보기 위해서는 하나의 울타리에 속해 있을 것과 독립적·배타적 점유를 전제로 하는 하나의 주거단위일 것이라는 요건이 충족되어야 하는데, 이 건 관리동은 울타리 밖에 있을 뿐만 아니라 공유지분 형태의 소유임에도 이를 독점적·배타적 점유를 전제로 하는 ‘하나의 주거단위’에 포함된다고 보는 것은 ‘1구’의 건물이라는 문리해석에 충실하지 못한 잘못된 해석이라 할 것이며,

더구나 복수의 주거용 건물을 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있으려면, 건물간 거리나 담장경계 및 별도 출입문 존재여부 등을 고려하여 종합적으로 판단하되, 결국 하나의 동일 생활공간이라 할 수 있는 “한 울타리” 내에 소재하고 있는 건물인지 여부가 가장 중요한 판단요소가 될 것인데(조심 2009서2087, 2009.7.10.),

이 건의 경우와 같이 각 개별주택의 울타리를 훨씬 벗어나서 여러 다른 주택들과 도로 등을 사이에 두고 23m 내지 180m 밖에 위치하면서 공동 경비실 등으로 구성된 공유재산인 이 건 관리동을 사회통념상 각 개별주택과 한 단위의 동일 주거생활공간 내에 있는 것으로 볼 수는 없다 하겠으므로, 동일 주거생활공간으로 볼 수 없는 울타리 밖에 소재하는 이 건 관리동의 해당지분을 각 개별주택의 연면적에 포함하여 이 건 주택등을 고급주택으로 보아 취득세를 중과세한 이 건 처분은 조세법률주의(과세요건 법정주의·명확주의) 원칙과 엄격해석의 원칙 등에 위배되는 위법한 처분이라 할 것이어서 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구법인은 “1구”의 건물이란 점유상의 독립성을 기준으로 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구획된 한 덩어리의 건물로 정의할 수 있으므로 이 건 주택등에 있어 각 개별주택과는 별개의 건물인 이 건 관리동의 공유지분은 고급주택 판단기준이 되는 단독주택의 연면적에서 제외되어야 한다고 주장하나,

위 청구법인의 주장은 주택으로서 기능을 수행하기 위한 필수적인 부대시설인 급수시설, 배전시설 등과 당해 주택의 효용과 편익을 높이기 위한 경비실 등이 해당 주택의 울타리 안에 있으면 “1구”가 되고, 울타리 밖에 있으면 “1구”가 되지 않는다는 것으로 해석하게 됨으로써 논리적으로 모순이 발생하게 되는 점,

대법원 또한 “1구”의 건물의 범위는 그 건물이 전체로서 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공된 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 하는 것으로 주택의 효용과 편익을 위하여 하나의 주거생활단위로 제공되고 있는 것이라면 독점적·배타적으로 사용가능한지 여부를 불문하고 1구의 건물에 포함되고(대법원 1996.12.10. 선고 96누3258 판결, 대법원 1998.5.29. 선고 96누8789 판결), 고급주택의 요건인 1구의 건물의 연면적은 건물전체의 경제적 용법에 따라 하나의 주거용으로 제공된 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 가려져야 하고 단순히 그 외형이나 민사상의 거래관념에만 의하여 가릴 것이 아닌바, 어느 건물의 창고, 차고로 쓰여지는 부분이 구조상 독립되어 건축되어 있고 외형상 독립한 거래의 대상이 될 수 있다 하더라도 본 건물인 주택의 효용과 편익을 위한 부대시설로서 하나의 주거용 생활단위로 제공된다면 이는 하나의 주거용건물의 일부로 보아 그 면적은 위 주택의 연면적에 포함되어 계산되어야 한다(대법원 1991.12.27. 선고 91누4805 판결 참조)고 판시하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 지방세법령에서 고급주택의 판단의 기준이 되는 “1구”는 사전적 의미의 하나의 건물을 의미하는 것이 아니라 단독주택 전체로서 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공된 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 할 것인데,

이 건의 경우 이 건 관리동이 타운하우스라는 단독주택단지 울타리 안에 위치하고 있고, 여기에 설치된 홈네트워크시설·기계·전기·급수시설 등이 단독주택단지 내의 각 개별주택에 하나의 주거생활용으로 제공되고 있는 이상 각 개별주택의 용도와는 달리 다른 기능을 수행하고 있다고 볼 것은 아니라 할 것이어서 각 개별주택의 연면적에 포함된다고 보아야 하겠고(주된 건물인 각 개별주택의 연면적에 포함할 경우에는 각 세대별 면적비율로 안분함이 타당함),

높은 담장과 철제출입문으로 거주자 이외에는 일반인 또는 차량의 통행이 제한된 이른바 타운하우스라는 폐쇄적인 단독주택단지에서 각 개별주택에 필수적으로 설치해야 할 급수시설 등을 효율적으로 운영·관리하기 위하여 각 개별주택에 설치하지 아니하고 같은 단지(큰 울타리) 내의 이 건 관리동 한군데로 집중시켰다고 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것이다.

그렇다면 이 건 관리동의 공유면적을 포함한 각 개별주택의 연면적(주차장면적 제외)이 331㎡를 초과하고 있는 이상, 이를 고급주택에 해당되는 것으로 보아 취득세 등을 중과세한 것은 적법하다 하겠고, 청구법인이 제시하는 구 재정경제부 예규(재산세제과-689, 2007.6.15.) 및 그 당시 「주택건설촉진법 시행규칙」 제17조 제2항은 「조세특례제한법」상 양도소득세 과세특례에 관한 사항으로 이 건과는 무관하다 할 것이어서 이 건에 적용할 수는 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

단독주택단지 울타리 내에 있는 공용시설인 관리동의 공유지분을 단독주택인 각 개별주택의 연면적에 포함하여 각 개별주택을 고급주택으로 보아 취득세를 중과세한 처분이 적법한지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 「지방세법」 제112조 제2항 본문 전단 및 제3호는 고급주택, 즉 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하거나 당해 건축물에 67제곱미터이상의 풀장등 대통령령이 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지를 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우 포함)의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 500으로 한다고 규정하고 있다.

(2) 「지방세법 시행령」 제84조의3 제3항 본문은 법 제112조 제2항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 “주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하거나 당해 건축물에 67제곱미터이상의 풀장 등 대통령령이 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말하되, 다만 제1호·제2호 및 제4호에 따른 주택은 법 제111조 제2항 제1호에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우로 한정한다고 규정하면서, 그 제1호에서 1구의 건물의 연면적(주차장면적을 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물의 가액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지를, 그 제4호에서 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건물로 본다)의 연면적(공용면적을 제외한다)이 245제곱미터(복층형의 경우에는 274제곱미터로 하되, 1개 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것을 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지를 열거하고 있다.

(3) 2010.2.26. 청구법인은 한 울타리 내에 12개동의 각 개별주택과 1개의 이 건 관리동으로 구성되어 있는 이른바 타운하우스라 불리우는 이 건 주택등을 취득하였는데, 건축물대장에 각 개별주택은 지하1층·지상2층 규모의 단독주택으로서 지상1·2층은 주택으로, 지하층은 주차장, 창고, 화장실, 계단실, 기계실 등의 용도로, 이 건 관리동은 지하2층·지상1층 규모의 주건축물 관리동으로서 주용도가 경비실, 관리실, 전기실, 펌프실로 각각 기재되어 있고, 각 개별주택과 관리동 연면적 및 그 안분내역은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 각 개별주택과 이 건 관리동 연면적 및 안분내역

(4) 2011.12.29.자 서울특별시청 담당공무원OOO의 현지출장 복명서(출장일 2011.12.21.)를 보면, 이 건 관리동은 주출입문 옆에 위치하고 있는데 “지상1층은 경비실로 ADT캡스에서 3인이 상주하면서 외곽경비 및 CCTV를 통제하고 있고 주출입문을 통제하고 있음. 지하1층은 관리사무실로 관리소장 외 2인이 전체 세대의 홈네트워크·기계·전기·설비담당을 하고 있고 관리비·전기료·상하수도요금 등을 징수. 지하2층은 전기실(전체 세대 전력공급장치)·저주조(전체 세대 비상급수장치)·기계실(수조를 이용하지 않고 전체 세대에 직접 수돗물 공급)·창고(전체 세대에 공급하는 대리석 등 비품 보관창고로 활용”하고 있는 것으로, 각 개별주택은 “별도 현관·지하차고가 있고 옹벽 등으로 세대별 구분. 단독주택단지 내에 조경시설(소공원)이 있음”으로 기재되어 있다.

(5) 한편, 각 개별주택 공급(분양)계약서에는 공급대상에 주택 외에 부대시설(공용)이 포함되어 있고, 부동산등기부등본과 건축물대장에는 이 건 관리동이 공유지분 형태로 각 개별주택 소유자의 소유(공유)로 등재(기재)되어 있다.

(6) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

「지방세법 시행령」 제84조의3 제3항 각 호는 고급주택으로 보는 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액 등 그 적용기준을 정하고 있는데, 그 제1호에서는 단독주택의 경우 고급주택의 요건으로 “1구의 건물의 연면적(주차장면적 제외)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물의 가액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지”를 규정하고 있는바,

고급주택에 대한 취득세 중과취지에 비추어 보면, ‘1구’의 건물의범위는 그 건물이 전체로서 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로제공된 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 하므로, 그 부대시설이 본건물인 주택의 효용과 편익을 위한 시설로서 하나의 주거용 생활단위로 제공된다면 건물의 연면적에 포함하여야 하지만, 이 또한 단독주택단지의 경계가 아닌 「한 울타리 내의 각 세대별 개별주택」을 기준으로 판단함이 타당하다 할 것이다(대법원 2009.9.10. 선고 2009두9208 판결 참조).

이 건의 경우 각 개별주택은 각각의 출입문과 냉·난방설비를 독자적으로 갖추고 있을뿐더러 개인정원과 옹벽 등으로 구획되어 있는 반면에 이 건 관리동은 건축물대장상 주건축물 관리동으로 표시되어 있지만 각 개별주택과는 별도의 건축물대장이 존재할뿐더러 경비실, 관리사무소, 기계실, 전기실 등의 기능을 수행하고 있고, 더구나 각 개별주택과는 도로 등을 사이에 두고 약 23m 내지 180m 정도 떨어져 있어 각 개별주택에 부속된 건축물이라기 보다는 독립된 주택관리업무를 수행하고 있는 건축물에 해당된다고 볼 수 있는 점, 각 개별주택 거래시 이 건 관리동 또한 공유지분 형태로 함께 거래되지만 그렇다고 하여 그 전체가 하나의 주거생활공간으로 제공된다고 단정하여볼 수는 없는 점 등으로 미루어 볼 때, 이 건 관리동은 단독주택인각 개별주택과 하나의 주거생활단위로 제공되고 있다고 보기는 어렵다.

또한, 각 개별주택은 단독주택임에 반해 이 건 관리동은 공용부분이고 별개의 건축물로서 공유지분으로 소유하고 있으며, 지방세법령은 단독주택의 경우에 있어 고급주택 판단시 주차장면적만을 제외토록 하고 있을 뿐 이에 공여되는 공용면적을 포함토록 하는 규정을 두고 있지 아니하므로, 여러 세대에 공용으로 제공되고 있는 이 건 관리동을 ‘1구’의 건물의 범위에 포함하기에는 무리가 있다 할 것이어서 각 개별주택의 면적비율로 안분계산한 이 건 관리동의 공유지분은 단독주택인 각 개별주택의 연면적에서 제외되는 것으로 해석하는 것이 위 관련규정의 엄격해석원칙에 부합된다 하겠다.

따라서 처분청이 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과 고지한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 조세심판관 합동회의 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.