청구인은 서울특별시 OOO구 OOO동 O가 OOOOOO 대지 99㎡와 동 지상의 건물 102.48㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 84.11.10 취득하여 89.7.28 양도하고, 89.8.29 취득가액을 205,000,000원, 양도가액을 220,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 한 후 89년 귀속 양도소득세 1,165,410원 및 동 방위세 116,540원을 납부한 사실이 있다.

처분청은 청구인이 신고한 거래가액이 인근부동산의 거래시세와 현저한 차이가 있다 하여 동 가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 95.5.16 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 27,494,970원 및 동방위세 5,669,920원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.7.12 심사청구를 거쳐 95.10.16 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 205,000,000원에 취득하여 220,000,000원에 양도하였으므로 이에 의하여 양도차익을 계산하여야 하며, 청구인이 신고한 거래가액이 사실과 다르다는 별도의 입증도 없이 처분청이 동 가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

쟁점토지 인근에 위치한 부동산중개업소(OOO 공인중개사)에 거래시세를 조사한 바에 의하면 청구인이 신고한 양도가액이 거래시세의 절반수준에 불과하며, 동 기간의 지가상승율을 고려하여 볼 때 청구인이 신고한 거래가액이 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 것은 잘못이 없다.

O. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 소득세법 제2O조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목에서 토지 또는 건물의 취득 및 양도가액은 원칙적으로 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하도록 규정하면서 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 “대통령령이 정하는 경우”를 제2호와 제O호에서 규정하고 있는 바, 제O호에서 「양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」를 들고 있다.

다. 청구인은 쟁점부동산의 거래가액에 대한 증빙서류로 계약서 사본, 거래 상대방 확인서 등을 제시하고 있으나, 이것만 가지고는 청구인이 신고한 거래가액이 진실한 것인지 확인할 수 없다.

청구인의 경우 쟁점부동산을 84.11.10 취득하여 4년 9개월 동안 보유하다가 89.7.28 양도하였고, 신고한 거래가액은 취득가액 205,000,000원, 양도가액 220,000,000원으로 불과 7.O%의 지가상승율을 보이고 있으나, 건설교통부지가동향 자료에 의하면 쟁점부동산의 양도시기를 전후하여 88년도의 전국평균 지가상승률이 24.47%, 89년도의 전국 평균 지가상승률이 O1.97%였던 점을 고려할 때 청구인이 신고한 거래가액이 진실한 것이라면 쟁점부동산의 경우는 극히 이례적인 경우라 할 것인데, 청구인은 특별히 이례적인 사유는 제시하지 아니하고 있으며, 특히 처분청이 쟁점토지 인근에 위치한 부동산중개업소(OOO 공인중개사)에 탐문조사한 바에 의하면 청구인이 신고한 양도가액은 쟁점부동산 양도당시의 인근 시세에 비하여 절반수준에 불과하다.

위와 같은 점을 고려하여 볼 때, 쟁점부동산의 경우 청구인이 자산양도차익 예정신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 보기 어려우므로, 처분청이 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.