가. 청구인은 OOO외 3필지 제1층 제101호(근린생활시설로 건물면적은 805.46㎡이며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2001.8.17. 매매로 취득하여 2003.1.15. 손OOO에게 양도하고, 2003.3.29. 양도가액을 OOO만원으로, 취득가액을 OOO만원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고하였다.

나. OOO세무서장은 손OOO이 쟁점부동산을 2006.8.3. 양도한 사실에 대한 세무조사 결과, 청구인이 쟁점부동산을 담보로 제공하고 대출받은 금액 OOO만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 손OOO이 변제한 사실을 확인하고 이를 손OOO의 취득가액으로 보았으며, 처분청에는 청구인이 양도소득세 과소신고 혐의가 있다고 하여 과세자료를 통보하였다.

다. 처분청은 위 과세자료를 근거로 쟁점부동산 양도가액을 쟁점금액으로 보아, 2010.7.28. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.10. 이의신청을 거쳐 2010.12.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) OOO은행(당시 OOO은행) OOO지점장은 쟁점부동산 담보제공, 청구인의 신용도(VIP고객), 사업전망성 및 인테리어 전문회사 주식회사 OOO인터내셔널(이하 “OOO인터내셔널”이라 한다)의 보증 등을 고려하여 대출을 실행하였다.

청구인은 쟁점금액으로 쟁점부동산을 취득하고, 회센타를 운영하기 위하여 주식회사 OOO인테내셔널이 인테리어공사를 하고 사업을 개시하려고 하였으나, 쟁점부동산 소재지 2층 사우나시설로부터 누수가 있어 영업을 개시할 수 없었으므로, 2층 사우나 시설에 대하여 가압류 및 차OOO(2층 사우나시설 업주)에게 손해배상청구를 하였고, 이에 손OOO은 청구인이 2층 사우나 시설 가압류를 해제하고, 차OOO에 대한 손해배상청구소송도 취하하는 조건으로 쟁점부동산을 매수한 것으로, 쟁점금액에는 쟁점부동산 양도가액과 손해배상금액이 함께 있다.

청구인이 2001.8.17. 쟁점부동산을 OOO만원에 취득한 이후 양도당시까지 쟁점부동산의 지가·건물가는 하락세에 있었던 것과 쟁점금액의 대출은 쟁점부동산의 담보제공만으로 이루진 것이 아니라 청구인의 신용도 등을 고려하였던 점을 감안하면, 쟁점부동산의 양도가액은 청구인이 당초 신고한 가액인 OOO만원으로 보는 것이 타당하다.

(2) 청구인은 쟁점부동산에서 회센타를 운영하기 위하여 OOO인터내셔널에 인테리어공사를 맡겨 인테리어공사를 하고, 시설비용으로 아래 <표1>과 같이 OOO만원(이하 “쟁점시설비용”이라 한다)을 현금 및 수표를 발행하여 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.

<표1> OOO인터내셔널의 공사대금 수취내역

(OO : O)

나. 처분청 의견

(1) 매수인 손OOO은 쟁점부동산 소유권이전등기 접수일에 OOO저축은행을 통하여 쟁점부동산에 근저당권을 설정하고 청구인의 대출금을 상환하였으며, 이와 관련하여 OOO저축은행에서 작성한 ‘대출관련 제 계산 내역’에 쟁점부동산은 경매물건으로서 청구인의 대출금액과 이자등 OOO만원(쟁점금액)을 손OOO이 자산관리공사에 상환한 사실이 나타나므로, 쟁점금액을 청구인의 실지양도가액으로 보는 것이 타당하다.

청구인이 주장하는 쟁점부동산 관련 보상가액이 얼마인지 구체적인 합의내역을 매매계약서에 기재하거나 다른 문서로 확인되지 않았고, 다만, ‘매매이전을 위한 합의각서(2003.1.14.)’에 ‘쟁점부동산 관련 가압류해제 및 손해배상청구소송을 취하하고, 2003.2.14.까지 명도이전하며 2003.1.14. 계약금 OOO만원을 지급한다’는 내용이 있으나, 이는 청구인이 제출한 검인계약서와는 다르다.

또한, 쟁점부동산의 취득시 청구인의 투입자금이 전혀 없이 대출로만 부동산취득 후 공사시설대금 OOO만원(쟁점시설비용)을 지급하고, 양도시 자금의 회수가 전혀 없이 청구인의 대출금 상환을 조건으로 매도하였다는 주장은 신빙성이 부족하다.

(2) 청구인이 쟁점시설비용을 지급하였다고 주장하는 OOO인터내셔널은 사업자등록 및 부가가치세 신고를 하지 않았으며, 청구인은 계좌이체자료, 입금증 등 객관적인 증빙자료를 제시하지도 못하고 있으므로, 쟁점시설비용을 필요경비로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 매수인이 부담한 쟁점부동산의 근저당권 설정채무를 양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부

② 쟁점시설비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것) 제96조 (양도가액) ① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

제97조 (양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 등에 의하면, 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 쟁점부동산 등기부등본에는 청구인이 쟁점부동산을 2001.8.17. 매매로 취득한 후 2003.1.15. 손OOO에게 양도하였고, 소유권 이외의 권리에 관한 사항은 아래<표2>와 같다.

<표2> 쟁점부동산 등기부등본(을구) 현황

(나) OOO세무서장은 쟁점부동산 후소유자 손OOO이 쟁점부동산을 2006.8.3. 양도한 것에 대하여 조사를 실시한 결과, 손OOO은 쟁점부동산을 취득하면서 OOO저축은행에 쟁점부동산 등을 담보로 제공하여 대출을 받았고, 이와 관련하여 OOO저축은행이 작성한 ‘대출관련 제 계산 내역’에 청구인의 채무 및 이자 등인 쟁점금액을 자산관리공사에 완제한 것으로 나타난다고 하여, 이를 손OOO의 취득가액으로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였다.

(다) 처분청은 위 과세자료를 근거로 청구인의 쟁점부동산 양도가액을 쟁점금액으로 보아, 2010.7.28. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

(2) 이에 청구인은 쟁점아파트의 양도가액은 OOO만원이라고 주장하며, 김OOO 외1인의 답변서(2002.3.28.), 매매이전을 위한 합의각서(2003.1.14.), 청구인 명의의 OOO은행 계좌(010-000000-00-000)사본 및 쟁점부동산 인테리어·주방공사 평면도를 제출하고 있는바, 이에 대하여 살펴보면 아래와 같이 나타난다.

(가) 김OOO 외1인의 답변서(2002.3.28.)에는 ‘채무자(차OOO)가 OOO 사우나를 매수한 이후에도 누수는 계속되고 있으며, 어떠한 누수방지 공사를 하지 아니하고 영업을 계속하고 있음을 확인한다’고 기재되어 있다.

(나) 청구인과 손OOO(매수인) 간의 매매이전을 위한 합의각서(2003.1.14.)에는 쟁점부동산을 매매함에 있어 아래 <표3>과 같은 내용으로 합의하기로 하고, 합의를 이행하지 않을 경우 손해를 부담한다는 내용이 기재되어 있다.

<표3> 합의각서 내용

(다) 청구인 명의의 OOO은행 계좌(010-000000-00-000)의 거래내역은 아래 <표4>와 같다.

<표4> 청구인 명의의 OOO은행 계좌 거래내역

(OO : O)

(라) 인테리어·주방공사 평면도는 각각 OOO인터내셔널과 이새주방이라는 상호가 기재되어 있다.

(3) OOO세무서장이 실시한 손OOO에 대한 양도소득세 조사의 종결보고서에 의하면, ‘손OOO은 쟁점부동산 이외에 2002.11.4. 쟁점부동산(토지 280.71㎡, 건물 1,151.36㎡)과 같은 곳 102호(토지 161.36㎡, 건물 648.88㎡)를 7억 1,000만원에 취득한 것으로 확인하였다’고 기재되어 있다.

(4) 손OOO은 쟁점부동산 취득과 관련하여 OOO저축은행으로부터 대출을 받았는바, 이와 관련하여 OOO저축은행이 작성한 ‘대출관련 제 계산 내역’에는 아래 <표5>와 같이 나타난다.

<표5> 대출관련 제 계산내역

(5) 청구인과 손OOO 간의 쟁잼부동산 매매와 관련하여 작성한 검인계약서(2003.1.15.)는 아래 <표6>과 같이 나타난다.

<표6> 검인계약서 내용

(6) 쟁점부동산 소재지인 OOO 외 3필지의 연도별 개별공시지가는 아래 <표7>과 같이 나타난다.

<표7> 쟁점부동산 소재지의 연도별 개별공시지가 내역

주) 단위면적(㎡)당 산정가격임

(7) 국세통합전산망(TIS)에서 쟁점부동산 인테리어공사를 하였다는 OOO인터내셔널의 사업자등록 내역을 확인할 수 없는 것으로 나타난다.

(8) 이상의 사실관계 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 OOO만원이라고 주장하나, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 경매절차가 진행중이었고, 손OOO은 쟁점금액을 자산관리공사에 지급하고 취득한 것으로 나타나는 점, 손OOO은 쟁점부동산을 취득한 시기(2003.1.15.)로부터 약 2개월전인 2002.11.4.에 쟁점부동산 보다 규모가 작은 쟁점부동산과 같은 곳 102호를 OOO만원에 취득한 것으로 나타나는 점, 청구인이 2001.8.17. 쟁점부동산을 OOO만원에 취득한 이후 쟁점부동산 소재지의 개별공시지가는 계속하여 상승한 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산의 검인계약서의 계약금 수취내역과 청구인이 제시한 ‘매매이전을 위한 합의각서(2003.1.14.)’의 계약금 수취내역이 다른 점 등으로 볼 때, 처분청이 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(9) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.

청구인은 쟁점부동산 인테리어 설치를 위하여 쟁점시설비용을 지출하였으므로 이를 필요경비로 인정하여 달라고 주장하나, 청구인이 쟁점시설비용을 지급하였다는 OOO인터내셔널은 사업자등록이 되어 있지 않은 것으로 나타나는 점, 쟁점시설비용을 지급하였음을 확인할 수 있는 송금내역 및 영수증 등 객관적인 지급증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점시설비용은 「소득세법」제97조 제1항 제2호에 따라 필요경비로 인정받을 수 있는 자본적 지출 아니라 수익적 지출로 보이는 점 등으로 볼 때, 쟁점시설비용을 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.