2. PS아파트 입주자대표회의

원고들 소송대리인 변호사 윤태영

소송대리인 변호사 배재욱, 법무법인 정인 담당변호사 이영갑

가. 원고(선정당사자) P와 별지(생략) 선정자 목록 기재 선정자들에게 별지(생략) 원고 및 선정자별 청구금액 중 청구금액란에 기재된 각 돈과 이에 대하여 별지(생략) 원고 및 선정자별 청구금액 중 잔금납부일란에 기재된 날로부터 2007. 5. 18.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,

나. 원고 PS아파트 입주자대표회의에게 27,511,740원과 그 중 22,788,870원에 대하여 2007. 5. 19.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

가. 피고는 2003. 6. 30. 부산 동래구의 18 필지(이하 '이 사건 대지'라고 한다) 지상에 아파트(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)를 건축하고자 대지면적 14,075.1㎡, 건축면적 2,652.32m, 연면적 57,346.44㎡로 하여 부산광역시 동래구청으로부터 주택사업계획 승인을 받았고, 2003. 8. 29. 착공예정일과 사용검사예정일을 변경하여 사업계획변경승인을 받았다.

나. 피고는 2003. 9. 20.부터 일간신문에 입주자 모집공고(분양공고)를 하였고, 원고(선정당사자, 이하 '원고'라 한다) P와 별지(생략) 선정자 목록 기재 선정자들(라항 기재 선정자들 제외) 및 아래 라.항 표에 기재된 최초분양자들은 위 분양공고를 보고 분양신청을 하여 2003. 10.경 피고와 사이에, 별지(생략) 원고 및 선정자별 청구금액 중 ④ 평형란에 32평으로 기재된 원고와 선정자들은 같은 별지(생략) 중 ③ 동, 호수란에 각 기재된 동, 호수의 아파트에 관하여 각 층수에 따라 분양가격 2억 4,700만 원 내지 2억 6,200만 원(대지비 63,173,000원, 건축비 183,827,000원 내지 198,827,000원)에, 같은 별지(생략) 중 ④ 평형란에 45평으로 기재된 선정자들은 ③ 동, 호수란에 각 기재된 동, 호수의 아파트에 관하여 각 층수에 따라 분양가격 3억 7,000만 원 내지 3억 8,500만 원(대지비 91,767,000원, 건축비 278,233,000원 내지 293,233,000원)에 각 아파트분 양계약을 체결하였고, 위 계약 당일 계약금을 지급한 후 같은 별지(생략) 중 ⑤ 잔금납 부일란에 기재된 날짜에 분양대금을 모두 지급하고, 2006. 1. 경부터 각 분양 동, 호수의 아파트 전유부분과 공유대지지분에 관한 소유권이전등기를 마치고 입주하였다(다만, 별지(생략) 원고 및 선정자별 청구금액 중 비고란에 공유자라고 기재된 선정자들은 공동으로 각 해당 동, 호수에 관하여 분양계약을 체결하고 공동소유로 소유권이전등기를 마쳤다).

다. 한편, 선정자 95. 252. 264. 283. 291. 299. 338. 339.은 별지(생략) 원고 및 선정자별 청구금액 중 ③ 동, 호수란에 기재된 해당 각 동, 호수의 현재 소유자들로서 다음표 기재와 같이 피고와 분양계약을 체결한 최초 분양계약자들로부터 피고에 대한 이 사건 공유대지면적 부족으로 인한 대금감액청구권을 양수받았고, 위 최초 분양계약자들은 피고에게 이를 통지하였다

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라. 그런데, 이 사건 아파트의 위 분양공고 및 분양계약서의 공유지분란에는 공급면적 107.9360m²(32평형)의 경우는 36.2180m로, 공급면적 150.5592(45평형)의 경우는 52.6116㎡로 기재되어 있었으나 원고 및 선정자들이 실제로 공유대지 지분권이전등기를 받은 공유대지지분에 따른 면적은 공급면적 107.9360m(32평형)의 경우는 35.7211 m²로 분양계약서 기재에 비해 0.4969㎡가, 공급면적 150.5592㎡(45평형)의 경우는 51.8898㎡로 분양계약서 기재에 비해 0.7218m이 각 부족하였다.

마. 피고는 이 사건 아파트의 수분양자들에게 입주안내를 하면서 입주일을 기준으로 그 이전에 발생하는 관리비는 피고가, 그 이후에 발생하는 관리비는 입주자가 부담하하여야 함을 통보하였으나 피고가 부담하여야 할 관리비 22,788,870원을 체납하고 있으며, 2007. 4. 27.까지 미납한 관리비에 대한 체납 연체료는 4,722,870원이다. 2. 원고 P 및 선정자들의 대금감액청구에 관한 판단

가. 당사자의 주장

(1) 원고 P 및 선정자들의 주장

원고 및 선정자들이 피고와 체결한 이 사건 각 분양계약은 민법 제547조 소정의 수량을 지정한 매매로서 이 사건 분양계약자들에게 약정한 대지 공유지분을 이전해 줄 피고의 의무 중 일부(면적부족부분)가 원시적으로 이행불능의 상태에 있었으므로 피고는 원고 P와 선정자들에게 매도인의 담보책임으로 그 부족부분에 해당하는 대금 상당액을 반환할 의무가 있다.

(2) 피고의 주장

① 이 사건 각 분양계약서에 부동산의 표시와 면적이 기재되어 있지만 이는 분양계약의 목적물을 특정하기 위한 방편에 불과할 뿐이므로 이 사건 각 분양계약이 수량을 지정한 매매라고는 할 수 없고, ② 분양계약 당시 작성된 아파트 공급계약서 제8조 제5항에 의하면 준공측량 후 2% 이내의 대지면적 증감을 상호 정산하지 않기로 되어 있는데, 이 사건 대지 면적 감소분이 2%에 미치지 못하고 이는 기존 지적도의 오류, 기술상의 한계 등으로 지적확정측량과정에서 불가피하게 발생한 것이므로 면적부족부분에 대한 피고의 대금 반환의무는 없다.

나. 판단

(1) 수량을 지정한 매매인지 여부

앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 아파트의 분양공고 및 분양계약 당시에는 건물이 완공되지 아니한 상태에서 계약목적물인 이 사건 아파트의 평형별 면적과 공유대지 면적만을 특정하여 먼저 분양계약을 체결한 사실을 인정할 수 있는바, 이와 같이 아직 건물이 완공되기 전에 평형별로 유형화된 대량의 주택공급계약을 체결함에 있어서는 수요자들이 계약목적물의 실제 현황을 확인할 수는 없는 것이고, 다만 장차 건설될 주택의 대체적인 위치와 분양공고에 나타난 평형별 건물면적 및 공유대지면적에 따라서 분양신청을 하고 그 후 추첨을 거쳐서 분양계약이 체결되는 것이라 할 것이므로, 계약목적물의 특정은 주로 계약 당시 아직 완성되지 아니한 주택의 평형별 건물면적과 약정 공유대지면적에 의하여 이루어지고, 수분양자들이 계약목적물의 구체적인 위치(동·호수)를 선택할 권한도 없는 점에 비추어 보면 이 사건 아파트의 분양계약시 평형별 건물면적이나 공유대지면적의 기재가 단순히 계약목적물을 특정하기 위한 방편에 불과하다고는 할 수 없으므로 이 사건 각 분양계약은 그 목적물이 일정한 면적(수량)을 가지고 있다는데 주안을 두고 그 대금도 면적을 기준으로 하여 정한 경우로서 이른바 수량을 지정한 매매라고 할 것이고, 따라서 분양계약당시에 비하여 소유권이전등기한 공유대지 지분이 부족하다면 분양자는 분양계약자들에게 그 부족 지분에 상당한 분양대금을 반환하여야 할 것이다.

(2) 부족한 대지면적에 대한 대금반환의무가 면제되는지 여부 이 사건 분양계약자들과 피고가 작성한 아파트 공급계약서 제8조 제5항에는 '준공측량 후 대지면적의 2% 이내의 증감될 수 있으며 증감 후 대지 대금의 증감은 상호간 정산하지 아니한다'고 기재되어 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 위 규정의 의미는 분양계약 당시 계획된 아파트 대지에 대하여 지적공부정리결과 객관적으로 불가피하게 발생한 증감이 있을 경우 이에 대한 별도의 대금정산의무를 지지 않는다는 의미로 해석된다.

그런데, 갑 11호증의 1, 2, 갑12호증의 1 내지 29, 갑13호증의 1 내지 18, 을3호증의 1, 2, 을9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고는 이 사건 주택사업계획승인신청을 하면서 주식회사 E건축사무소에 이 사건 대지 면적 산출을 의뢰하였고, 위 건축사무소에서는 지적도 등본 내용을 컴퓨터에 입력하여 대지면적을 산정하는 방식(CAD 시스템)으로 이 사건 아파트 부지 편입면적을 14,075.1㎡로 계산하였으며 피고는 이를 바탕으로 2003. 6. 30. 주택사업계획 승인을 받은 사실, 이후 피고의 의뢰로 대한지적공사가 이 사건 대지에 대하여 2003. 7. 21., 같은 해 8. 7., 같은 해 9. 9. 세 차례에 걸쳐 지적공부를 정리하였고 그 결과 2003. 9. 9. 최종적으로 이 사건 대지의 지적공부상 면적을 합계 13,882㎝로 확정 공시하고 그 무렵 피고에게 이를 통지한 사실, 그럼에도 피고는 위와 같이 확정 공시된 이 사건 대지 면적을 제대로 확인하지 않은 채 사업계획승인 당시 잘못 산정된 대지면적을 기초로2003. 9. 20. 이 사건 아파트에 대한 분양공고를 하여 2003. 10.경부터 분양계약자들과 분양계약을 체결하게 되었고, 이 때문에 실제 대지지분보다 더 많은 대지 지분에 대하여 평당분양가를 곱하는 방식으로 대지분양대금이 산정되었던 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 이 사건 아파트의 대지지분이 부족하게 된 것은 피고가 분양공고 혹은 분양계약 당시 대한지적공사에 의하여 이미 확정되었던 실제 대지면적을 제대로 확인하지 않고 잘못 계산된 대지면적을 기초로 분양계약을 하였기 때문일 뿐이고 분양계약 후 지적공부정리결과 객관적으로 불가피하게 대지면적이 감소하였기 때문으로 볼 수는 없으므로, 위 아파트 공급계약서 제8조 제5항에 의해 피고의 대금반환의무가 면제된다고 볼 수 없다.

따라서, 피고는 대금감액을 청구하는 원고와 선정자들에 대하여 위 공유대지. 부족부분에 대한 대지가격 상당액을 반환할 의무가 있다고 할 것이다.

(3) 감액의 범위

(가) 공급면적 107.9360m²(32평형)의 경우

원고 P와 선정자들 가운데 이 사건 아파트 중 공급면적 107.9360㎡(32평 형)에 대해 분양계약을 한 자들과 위 평형에 대해 최초 분양받은 자들로부터 피고에 대한 대금감액 청구권을 양수받은 양수인들(이하 '이 사건 32평형 권리자들'이라고 한다)의 경우 공유대지지분의 부족부분 면적이 0.4969㎡이고, 각 분양계약 당시 위 평형 아파트에 대한 대지분양가격이 63,173,000원인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이를 기초로 피고가 이 사건 32평형 권리자들에게 반환해야할 매매대금을 산정하면 각 866,714원(0.4969 x 1㎡당 대지분양가격 1,744,243원(63,173,000원/분양계약서상 공유대지면적 36.2180), 원 미만은 버림, 이하 같다)이 된다.

다만, 이 사건 32평형 권리자들 중 선정자 5(이하 생략) 등은 별지(생략) 원고 및 선정자별 청구금액 중 동, 호수란에 표시된 각 해당 동, 호수의 아파트를 공유하고 있으며, 그 공유지분은 균등한 것으로 추정되므로 피고가 위 선정자들에게 반환해야할 매매대금액은 앞서 인정한 이 사건 32평 권리자들 대한 위 반환액의 2분의 1 상당인 433,357원(866,714원 x 1/2)이 된다.

(나) 공급면적 150.5592㎡(45평형)의 경우

원고 P와 선정자들 가운데 이 사건 아파트 중 공급면적 150.5592㎡(45평 형)에 대해 분양계약을 한 자들과 위 평형에 대해 최초 분양받은 자들로부터 피고에 대한 대금감액청구권을 양수받은 양수인들(이하 '이 사건 45평형 권리자들'이라고 한다)의 경우 공유대지지분의 부족부분 면적이 0.7218㎡이고, 각 분양계약 당시 위 평형 아파트에 대한 대지분양가격이 91,767,000원인 사실은 앞서 본 바와 본 바와 같으므로, 이를 기초로 피고가 이 사건 45평형 권리자들에게 반환해야할 매매대금을 산정하면 각 1,258,988원(0.7218 x 1m당 대지분양가격 1,744,235원(91,767,000원 /분양계약서상 공유대지면적52.6116), 원 미만은 버림, 이하 같다)이 된다.

다만, 이 사건 45평형 권리자들 중 선정자 38(이하 생략) 등은 별지(생략) 원고 및 선정자별 청구금액 중 동, 호수란에 표시된 각 해당 동, 호수의 아파트를 공유하고 있으며, 그 공유지분은 균등한 것으로 추정되므로 피고가 위 선정자들에게 반환해야할 매매대금은 앞서 인정한 이 사건 45평 권리자들 대한 위 반환액의 2분의 1 상당인 629,494원(1,258,988원 x 1/2)이 된다.

(4) 소결

따라서, 피고는 원고 P 및 선정자들에게 별지(생략) 원고 및 선정자별 청구금액 중 청구금액란에 기재된 각 돈과 이에 대하여 별지(생략) 원고 및 선정자별 청구금액 중 잔금납부일란에 기재된 날로부터 이 사건 소장 송달일인 2007. 5. 18.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 원고 PS아파트 입주자대표회의의 관리비 청구에 관한 판단

위 기초사실에 의하면, 피고는 원고 PS아파트 입주자대표회의에게 27,511,740원(관리비 22,788,870원 + 연체료 4,722,870원)과 그 중 관리비 22,788,870원에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 송달일 다음날인 2007. 5. 19.부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면, 원고들의 청구는 이유 있어 모두 받아들이기로 한다.

판사정재욱

판사정영호