처분청은 청구법인이 공동주택건설을 목적으로 1988.2.10.부터 1989.5.31.까지 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 9필지 토지 13,279㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 취득한 후 4년이 경과하도록 주택건설사업에 직접 사용하지 않았으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(1,167,842,299원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기납부한 세액을 차감한 취득세 182,183,300원(가산세포함)을 1995.9.11. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구법인은 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 공동주택건설을 위하여 1988.2.10.부터 1989.5.31.까지 이건 토지를 취득한 후, 아파트건설을 위해 이건 토지에 연접한 토지를 매입하는 과정에서 일부 토지 소유자들과 협의가 안되어 사업시행에 필요한 부지 미확보로 사업계획승인을 받지 못하다가 청구법인의 계속적인 노력으로 사업에 필요한 토지를 취득하고 1994.11.7. 사업계획승인(358세대)을 득하여 이건 토지상에 아파트를 건축중에 있는 바, 그 동안 청구법인은 사업에 필요한 부지확보 등 이건 토지를 고유업무에 직접 사용하기 위하여 노력해 왔고, 현재는 당초 매입목적에 따라 아파트를 신축중에 있으므로 이건 토지취득후 4년 이내에 아파트를 신축하지 못한 정당한 사유에 해당됨에도 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단

이건 심사청구는 법인이 공동주택건설 목적으로 토지를 취득한 후 4년 이내에 고유목적사업에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있었는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로

가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면

구지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는 ... 법인의 비업무용토지 ... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다(...)”라고 규정하고, 구지방세법시행령(1990.6.29. 대통령령 제13033호로 개정되기 전의 것) 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년(...) 이내에 정당한 사유없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 말한다”라고 규정한 후, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지”라고 각각 규정하고 있다.

나. 다음으로 청구법인의 경우에 대하여 살펴보면

청구법인은 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 공동주택건설을 위하여 1988.2.10.부터 1989.5.31.까지 이건 토지를 취득한 후 4년이 경과하도록 고유업무에 직접 사용하지 아니하였으므로 처분청에서 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다.

그런데 청구법인은 아파트건설을 위해 이건 토지에 연접한 토지를 매입하는 과정에서 연접한 토지 소유자들의 높은 가격요구, 매각거부 등의 사유로 4년이 경과하게 되었으나, 계속적인 노력을 통하여 필요한 연접토지를 매입한 후 아파트를 건축중에 있으므로 4년 이내에 사용하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하고 있다.

살피건대, 구지방세법시행령 제84조의4제1항 및 제4항제10호의 규정에서 법인이 주택건설을 목적으로 토지를 취득한 후 4년 이내에 정당한 사유없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 법인의 비업무용토지로 규정하고 있고, 위 규정에서의 “정당한 사유”라 함은 관계법령에서 사용금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론, 그 법인의 내부적인 사유의 경우에는 고유업무에 직접 사용하고자 정상적인 노력을 다하고도 시간적인 여유가 없어 그 법인의 과실없이유예기간을 넘긴 경우에 한한다고 할 것인 바, 청구법인의 경우와 같이 아파트 건축을 목적으로 이건 토지를 취득하였다면 우선적으로 동사업을 위한 건축부지규모와 부지매입여건 등을 종합적으로 검토한 후 토지를 취득하여야 함에도 먼저 이건 토지를 취득한 다음 연접토지를 매입하고자 하였으나, 일부 토지 소유자들이 토지매도가격을 높게 요구하고 토지매각을 거부한다는 등의 사유로 취득일로부터 4년이 경과하도록 이건 토지를 고유업무에 직접 사용치 못한 것은 청구법인의 내부적 사정으로 보아야 하고, 특히 법인의 비업무용토지에서 제외되는 유예기간을 일반적으로 1년으로 규정하고 있는 데 비해 주택건설 등의 경우에는 통상적으로 토지매입이 장기간에 걸쳐 단계적으로 이루어지고 사업절차가 복잡하는 등 제반사정을 최대한 감안하여 4년간의 유예기간을 인정하고 있음에도 4년이 경과하도록 고유업무에 직접 사용하지 아니한 것은 법인의 비업무용토지에서 제외되는 정당한 사유에 해당되지 아니한다 할 것이므로 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠다.

따라서 청구법인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1996. 4. 25.

내 무 부 장 관