소송수행자 황현정, 이은희, 최창근

2. 소송비용은 원고가 부담한다 .

가. 원고는 2007년 공인중개사 자격을 취득하여 2009. 2. 18. 부터 상주시 낙양동에서' ○○ 공인중개사사무소 ' 라는 상호로 공인중개사 사무소를 운영하다가 2012. 1. 26. 자진 폐업하였다 .

나. 피고는, 원고가 2011. 2. 22. 중개보조원으로 고용한 이○○로 하여금 원고의 명의를 사용하여 소외 주○○ 소유의 상주시 복룡동에 있는 이 사건 토지에 관하여 주이 ○과 김○목 사이에 부동산매매계약서를 작성하게 하는 등 이 사건 토지의 매매계약 전반에 관한 중개업무를 하게 하여 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률( 2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것, 이하 ' 공인중개사법 ' 이라 한다 ) 제7조 제1항을 위반하였다는 이유로, 2012. 11. 15. 원고에 대하여 공인중개사 자격취소처분 ( 이하 ' 이 사건 처분 ' 이라 한다 ) 을 하였다 .

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제3 내지 5호증, 을 제1호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

공인중개사가 중개행위의 중요부분을 결정하고 그 업무상 지시에 의하여 중개보조원으로 하여금 계약서 내용을 작성하게 하거나 계약서에 중개업자의 등록된 인장을 날인하게 하는 행위 등만으로는 공인중개사법 제7조 제1항에서 금지하고 있는 공인중개사의 명의를 사용하여 중개업무를 한 경우에 해당하지 않는다 .

그런데 원고는 직접 등기부등본과 지적도, 토지이용계획확인원 등 서류를 발급받아서 권리분석을 하였고, 매도인 주○○에게 유선으로 계약이 완료되면 원고가 자리를 비워도 유효한 계약이므로 서명 날인 하라고 연락하는 이 사건 토지 매매계약 체결과정에 직접 개입하여 소상히 알고 있으나, 중개보조원인 이○○에게 원고를 대리하여 현장을 안내하고, 부득이하게 다른 중개대상물을 보러 가게 되어 이○○에게 계약서를 작성하게 하였을 뿐이므로, 이○○에게 공인중개사인 원고의 명의를 사용하여 중개업무를 하게 한 경우에 해당하지 않는다 .

이와 다른 취지에서 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다 .

나. 판단

이 사건의 쟁점은 공인중개사법 제7조 제1항을 위반하여 공인중개사인 원고가 중개보조원인 이○○에게 자기의 성명을 사용하여 이 사건 토지에 관한 중개업무를 하게 하였다고 할 수 있는지 여부이다 .

그런데 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 갑 제8호증의 6, 7 , 12, 14, 을 제1호증의 1 내지 3, 을 제2호증의 1, 2의 각 기재, 증인 주○○의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 제반 사정들을 고려하여 보면, 원고의 중개보조원인 이○○이 공인중개사인 원고의 명의를 사용하여 이 사건 토지의 매매와 관련하여 중개업무를 하였다고 봄이 상당하다. 따라서 이와 같은 취지에서 한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다 .

① 공인중개사법 제2조 제6호에서 중개보조원의 업무를 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 것으로 한정하고 있고, 같은 법 제25조, 제26조, 제36조에서 중개대상물의 확인 · 설명서나 거래계약서의 작성은 공인중개사가 직접 서명 및 날인하도록 규정하면서 이를 위반하였을 시에는 공인중개사의 자격을 중지할 수 있도록 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 , 중개업무 중 중개대상물의 확인 · 설명과 최종적인 거래계약의 완성은 중개보조원이 하여서는 안 되고 반드시 공인중개사가 직접 이행하여야 하는 매우 중요한 부분이라 할 수 있다 .

② 그런데 이 사건의 경우 원고의 피의자신문조서 ( 갑 제2호증의 1, 2 ) 에 기재된 원고의 진술 중 ' 제가 김○목을 직접 만난 일은 없고 김○목이 건물을 살지 토지를 살지 결정을 하지 못한 상태라고 이○○에게 보고를 받고 나서 제가 이○○에게 이 건 물건을 보여주고 현장을 안내하라는 지시를 한 것인데 저는 이○○의 선에서 거래가 끝이 날 줄 알았다 ', ' 김○목의 경우와 같이 거래가 성사될 가능성이 낮으면 제가 중개보조원에게 현장안내를 시키고 나서 계약서 작성은 제가 직접 하는데, 김○목의 경우에는 제가 마침 계약을 하는 날 급한 볼일이 있어서 이○○에게 계약서 작성도 맡긴 것이다 ', ' 이○○에게 제 도장을 주면서 계약이 될 것 같으면 계약서를 작성하고 성사를 시키라고 지시를 한 것이다 ', ' 매매가 당일 일어날 수도 있고 그 다음날 매매가 일어 날수도 있는 상황에서 당시 저는 하동에 다른 물권 평가문제로 가게 되어 이○○에게 도장을 맡겼는데 그날 계약이 성립이 된 것이다 ' 라는 진술 등이나, 이○○의 피의자신문조서 ( 갑 제8호증의 14 ) 에 기재된 이○○의 진술 중 ' 2011. 1월 중순경 김○목이 사무소를 찾아와서 상주 시내에 건물이나 땅이 괜찮은 것이 있으면 알아봐 달라고 했다 . 그래서 제가 원룸을 1 ~ 2개 소개를 해 주었는데 마음에 들지 않는다고 하여 공인중개사인 원고에게 이야기를 하니까 상주시 복룡동에 있는 땅을 소개를 해주라고 하여 김○목에게 설명을 하니까 현장에 가보자고 하여 저와 둘이 현장에 가서 확인을 하였는데 마음에 들어 하여 2011. 2. 22. 에 저희 사무실에서 김○목과 땅 주인 주○○이 같이 만나서 매매계약을 체결하게 된 것이다 ', ' 제가 김○목에게 그 지역이 문화재보호구역이라는 설명을 하면서 2층짜리 건물을 지어서 학원 같은 것으로 세를 주고 2층 한 칸에 가정집을 넣어서 생활하면 된다고 하니까 김○목이 좋다고 하면서 매매금액을 2억 1, 000만 원으로 해주면 계약을 하겠다고 하여 그 조건으로 계약을 하게 된 것인데 당시 김○목에게 건물을 짓기 위해서는 지표검사를 해야 하는데 그 비용은 몇 십만 원 정도 부담을 해야 된다는 설명까지 해 주었다 ' 라는 진술 등에 비추어 보면, 이○○이 매수인인 김○목에게 이 사건 토지의 현장을 안내하고 이 사건 토지의 운용 방안에 대한 상담 등을 통하여 매매대금에 대한 합의점을 이끌어 내었고, 그에 따라 2011. 2 .

22. 김○목과 주○○이 매매계약을 체결하기 위하여 원고의 거목공인중개사사무소에서 이○○의 입회하에 만나게 되었으며, 당일 최종적으로 이○○에 의하여 중개대상물 확인 · 설명과 함께 매매대금 지급 방법 및 시기, 특약사항 등이 정해져 이 사건 토지에 대한 매매계약이 체결됨으로써 중개가 완성된 것으로 보인다 .

③ 더구나 이 사건 토지의 매수인인 김○목이 이 사건 토지 매매 과정에서 원고의 거목공인중개사사무소에 2 ~ 3회에 걸쳐 방문하였음에도 원고를 한 번도 본 적이 없고, 이 사건 매매계약을 체결하기까지 전화상으로도 통화한 사실이 없으며, 이 사건 토지에 대한 중개대상물 확인이나 설명도 이○○이 하였고, 매매계약서에도 이○○이 중 개업자란에 자신의 서명과 날인을 하였기 때문에 이○○이 공인중개사인 것으로 알았고 중개수수료도 이○○에게 지급하였던 것으로 보인다 .

④ 만일 원고의 주장과 같이 원고의 대리인으로서 중개보조원에 불과하다는 것을 이○○이 밝혔다면 굳이 이○○이 중개업자란에 자신의 서명과 날인을 할 필요가 없었던 것으로 보이고, 대리인으로서 이○○의 책임을 묻기 위하여 이○○의 서명과 날인이 필요하였다면 원고의 대리인임을 기재하고 서명과 날인을 하였을 것으로 보인다 .

⑤ 한편 이 사건과 관련하여 원고가 이○○로 하여금 원고의 명의를 사용하여 중 개업무를 하게 하여 공인중개사법을 위반하였다는 취지의 범죄사실로 대구지방법원 상주지원이 2012. 9. 10. 원고에 대하여 공인중개사법위반으로 벌금 70만 원의 약식명령 ( 2012고약1091 ) 을 하였음에도 이에 대하여 원고가 정식재판청구를 하지 아니하여 그대로 확정되었고, 대구지방검찰청 상주지청 이창희 검사가 이 사건과 관련하여 이○○에 대하여는 원고로부터 공인중개사자격증을 양수하거나 대여 받았음을 인정할 증거가 없다는 이유로 증거 불충분으로 혐의 처분을 하였으나, 불기소이유서에 이○○이 이 사건 토지를 매매함에 있어 원고의 성명을 사용하여 중개업무를 한 사실은 인정하고 있다 .

⑥ 원고의 주장과 같이 원고가 이 사건 토지의 매도인인 주○○으로부터 이 사건 토지의 매매 중개 업무를 위임을 받아 매매대금을 얼마로 할 것인지에 대해서 매도인과 협의를 하였고, 이 사건 토지에 대한 권리분석을 하였다 하더라도, 매수인에 대하여 직접적으로 아무런 중개 행위를 하지 않은 이상 매수인에 대한 중개업무까지 원고가 하였다고 보기는 어렵다 .

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .

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