[2] 주택건설사업계획승인 이후 분양받게 될 주택에 대한 대략적인 명세조차 특정되지 아니한 상태에서 사업시행구역 안의 주택을 매도하여 조합원의 지위를 상실한 경우에도 주택공급에 관한 규칙 제2조 제13호 (가)목 에 정한 ‘당첨자’에 해당하는지 여부(소극)

[2] 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것)에서 규정하던 재건축사업을 도시 및 주거환경정비법에서 규율한 취지와 내용에 비추어 보면, 주택건설사업계획승인 이후 분양받게 될 주택에 대한 대략적인 명세조차 특정되지 아니한 상태에서 사업시행구역 안의 주택을 매도하여 조합원의 지위를 상실한 경우까지 주택공급에 관한 규칙에서 규정한 주택건설사업계획승인일을 기준으로 하여 주택에 대해 등기부상 소유권을 유지하고 있었다는 이유로 주택공급에 관한 규칙 제2조 제13호 (가)목 에 정한 ‘당첨자’에 해당한다고 해석할 수는 없다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

가. 반송아파트에 대한 당첨 과정

(1) 창원시 반림동 12 소재 반송아파트 소유자들은 위 아파트를 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 당시 시행되던 구 주택건설촉진법에 의하여 1998. 7. 30. 창원시장으로부터 설립인가를 받아 반송아파트1단지 재건축주택조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)을 설립하였다.

(2) 원고의 처인 소외 1은 위 반송아파트 15동 507호(이하 ‘이 사건 반송아파트’라 한다)의 소유자로서 이 사건 조합의 조합원이었는데, 2003. 6. 2. 소외 2에게 이 사건 반송아파트를 118,000,000원에 매도하면서 계약금 10,000,000원은 계약 당일에, 잔금 108,000,000원은 2003. 6. 20. 지급받기로 약정하였고, 위 계약에 따라 매매대금을 모두 지급받은 후(단, 잔금은 2003. 6. 30.에야 지급받았다.) 2003. 7. 2. 소외 2에게 이 사건 반송아파트에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 주었다(소유권이전등기에 필요한 서류를 잔금을 지급받은 날 교부하였으나 등기신청 등에 시간이 소요된 관계로 위 일자에 등기가 마쳐졌다).

(3) 한편, 이 사건 조합은 2003. 6. 25. 경상남도지사로부터 주택건설사업계획승인을 받았고, 구 주택건설촉진법에서 정한 절차에 따라 2005. 1. 9. 관리처분계획을 수립하고 2005년 2월에서 같은 해 3월 사이에 조합원들로부터 분양신청을 받았다.

나. 이 사건 아파트에 대한 당첨 과정

(1) 피고는 투기과열지구로 지정된 용인 흥덕지구에서 신축·분양하는 (이름 생략)아파트에 관하여 용인시장으로부터 모집공고 승인을 받아 2007. 1. 2. 분양공고를 하였고, 원고는 이에 따라 위 아파트에 1순위로 청약신청을 하여 2007. 1. 19.경 위 아파트 (동호수 생략)호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 당첨자로 발표되었다.

(2) 피고는 청약신청자격에 관한 전산관리지정기관인 금융결제원으로부터 소외 1이 이 사건 조합이 신축할 아파트의 입주대상자로 확정됨으로 인하여 원고가 과거 5년 이내에 동일 세대 내에서 주택에 당첨자로 선정된 사실이 있다는 통보를 받고, 2007. 1. 31. 원고에게 위와 같은 이유로 2007. 2. 14.까지 소명이 없을 때에는 위 당첨이 무효로 된다고 통보하였다.

[인정 근거] 갑 제1 내지 4, 8호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판 단

가. 피고의 분양공고 당시 시행되던 주택공급에 관한 규칙(이하 ‘규칙’이라 한다) 제2조 제13호 (가)목 , 제3조 제2항 제6호 에서 ‘당첨자’에는 주택법 제10조 제2항 의 규정에 의한 주택조합이 그 조합원에게 공급하기 위하여 건설하는 주택에 대하여 당해 사업계획승인일 당시 입주대상자로 확정된 자가 포함된다고 규정하는 한편, 규칙 제22조 제8항 , 제9항 에서 전산관리지정기관은 투기과열지구 안에서 제1순위로 공급신청하여 당첨된 자에 대하여 당첨자명단을 전산검색하고, 그 결과 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨자로 선정 또는 확정된 사실이 발견된 자(당첨자와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 당첨자의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)의 명단을 사업주체에게 통보하여야 하며, 사업주체는 통보받은 부적격당첨자에게 그 사실을 통보하고, 통보한 날부터 14일 이상의 기간을 정하여 소명자료를 제출받아 공급자격의 정당 여부를 확인하여야 하며, 그 기간 내에 소명하지 아니한 자에 대하여는 입주자선정대상에서 제외하거나 공급계약을 취소하여야 한다고 규정하고 있고, 원고의 처인 소외 1이 이 사건 조합의 주택건설사업계획승인일인 2003. 6. 25. 당시 이 사건 반송아파트의 소유자로서 이 사건 조합의 조합원이었던 사실 및 그로부터 3년 6개월 이후인 2007. 1. 19. 원고가 이 사건 아파트에 대하여 당첨자로 선정된 사실은 앞서 본 바와 같다.

나. 한편, 주택법은 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설·공급·관리와 이를 위한 자금의 조달·운용 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 제정되었는데( 제1조 ), 위 법은 주택을 공급받고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 입주자자격·재당첨제한 및 공급순위 등에 적합하게 주택을 공급받아야 한다고 규정하고 있고( 제38조 제2항 ), 이에 따라 주택 및 복리시설의 공급조건·방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정하기 위하여 규칙이 제정되었는바, 위 주택법 및 규칙의 목적에 비추어 볼 때, 규칙에서 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨자로 선정 또는 확정된 사실이 발견된 자에 대하여 주택공급을 금지하는 취지는, 이미 주택에 당첨된 자에 대하여 5년 동안 다른 주택에 청약할 기회를 봉쇄함으로써 주택이 투기의 수단으로 전락하는 것을 방지하고, 그 실수요자에게 우선적으로 주택을 공급받을 수 있는 기회를 부여하여 주택공급에 있어서의 사회·경제적 정의를 실현하려는 데 있다 할 것이므로, 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨자로 선정되었는지 여부를 가리기 위해서는 단순히 형식적으로 규정 문언상의 ‘당첨자’의 요건에 해당하는지 뿐만 아니라 위 당첨의 원인 및 실질적으로 당첨을 통하여 다른 주택에 대한 소유권을 취득하였는지 여부 등을 고려한 다음 위 주택법 및 규칙의 규정 취지와 목적에 비추어 주택을 공급함에 있어 새로운 당첨을 취소시킬 공익상의 필요성과 당첨자의 재산권취득에 대한 기대이익을 보호할 필요성을 사안에 따라 비교형량하여 구체적, 개별적으로 판단하여야 할 것이다.

다. 이 사건에서 보건대, 위 인정 사실과 같이 원고의 처인 소외 1이 이 사건 조합의 주택건설사업계획승인일 이전인 2003. 6. 2. 이미 소외 3에게 이 사건 반송아파트를 매도하는 계약을 체결하고서 소유권이전등기에 필요한 서류 역시 그 이전인 2003. 6. 20. 잔금과 상환으로 교부하기로 하였을 뿐만 아니라 실제로 2003. 7. 2. 소외 3에게 소유권이전등기를 마쳐 주어 이 사건 조합의 조합원의 지위를 상실하였다면, 비록 위 주택건설사업계획승인일 당시 이 사건 반송아파트의 등기부상 소유자 명의가 소외 1에게 있었다 하더라도 이는 소외 1의 의사와는 관계없이 소외 3이 잔금을 약정한 날짜보다 10일 늦게 지급하여 소유권이전등기절차가 지체됨으로 인한 것이므로(만약 2003. 6. 20.에 잔금이 지급되었다면 주택건설사업계획승인일인 2003. 6. 25. 이전인 2003. 6. 22.경에 소유권이전등기가 마쳐졌을 것으로 보인다), 이러한 사정을 이유로 원고의 이 사건 아파트에 대한 당첨이 취소된다는 것은 아무런 합리적인 이유 없이 원고의 재산권 행사에 부당한 제약을 가하게 되어 오히려 위 주택법 및 규칙의 규정 취지와 목적에 반하는 결과가 된다고 할 것이다.

라. 게다가 이 사건 조합은 구 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축주택조합으로 2002. 12. 30. 제정되어 2003. 7. 1.부터 시행된 도시 및 주거환경정비법(법률 제6852호, 이하 ‘도시정비법’이라 한다) 부칙 제7조에 의하여 구 주택건설촉진법에 의하여 사업을 진행하고 있었으나, 도시정비법이 제정되면서 구 주택건설촉진법에서 규율하던 재건축사업은 도시정비법으로 옮겨지며 관리처분계획에 대한 인가를 받도록 하는 등 재개발사업과 동일한 수준으로 그 절차 및 요건이 강화되었고, 규칙에서도 도시정비법에 의한 정비사업으로 건설되는 주택에 대하여는 당첨자를 정함에 있어 관리처분계획인가일을 기준으로 하고 있으며{ 제2조 제13호 (나)목 , 제3조 제2항 제9호 }, 도시정비법상 관리처분계획은 조합원의 분양신청이 종료한 후 분양신청의 현황을 기초로 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 등을 내용으로 하고 있어( 제48조 ) 이를 통하여 조합원들이 분양받게 될 주택에 대한 규모 등 세부사항을 특정할 수 있게 되는 데 반하여, 구 주택건설촉진법상 사업계획승인은 사업주체에 대하여 각종 허가·인가 등을 받은 것으로 간주하고, 조합원을 확정하는 효과만이 부여되어 통상 상당한 기일이 경과한 후 분양신청 및 관리처분계획을 거쳐야만 조합원들이 분양받을 건축물에 대한 규모 등의 특정이 가능한바, 위와 같이 구 주택건설촉진법에서 규정하던 재건축사업을 도시정비법에서 규율한 취지 및 도시정비법의 내용에 비추어 보면, 주택건설사업계획승인 이후 분양받게 될 주택에 대한 대략적인 명세조차 특정되지 아니한 상태에서 사업시행구역 안의 주택을 매도하여 조합원의 지위를 상실한 경우(이 사건 조합 규약 제11조에서는 조합원이 주택 등의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도하였을 때에는 자격을 즉시 상실한다고 규정하고 있다.)까지 규칙에서 규정한 주택건설사업계획승인일을 기준으로 하여 주택에 대해 등기부상 소유권을 유지하고 있었다는 이유로 ‘당첨자’에 해당한다고 해석하는 것은 허용될 수 없다 할 것이다.

결국, 소외 1과 같이 재건축조합의 조합원으로서 조합의 주택건설사업계획승인일 당시 사업구역 내 주택을 소유하고 있었으나 관리처분계획의 전 단계에서 행해지는 분양신청조차 있기 전에 이미 위 주택을 매도하고서 소유권이전등기를 마쳐 줌으로써 조합원의 지위를 상실한 경우까지 규칙 제2조 제13호 (가)목 , 제3조 제2항 제6호 에서 ‘당첨자’로 규정한 ‘주택조합이 그 조합원에게 공급하기 위하여 건설하는 주택에 대하여 당해 사업계획승인일 당시 입주대상자로 확정된 자’에 포함된다고 해석할 수는 없으므로, 이 사건 아파트에 대한 주택공급 신청 당시 원고는 과거 5년 이내에 동일 세대 내에서 주택에 당첨자로 선정된 사실이 있다고 볼 수 없다.

라. 그렇다면 피고의 원고에 대한 당첨 무효 통보는 사안에 대한 구체적 타당성의 측면 및 관련 규정의 합리적 해석의 측면 모두에서 그 요건을 충족하지 못하여 적법하게 효력을 발생할 수 없으므로 원고는 이 사건 아파트의 수분양자의 지위에 있고, 피고가 금융결제원의 통보가 있었음을 이유로 이를 다투고 있는 이상 그 확인을 구할 이익도 있다.

3. 결 론

원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김용대(재판장) 김정일 이혜림

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