청구인은 OO시 동구 OOO동 OOO에 거주하는 사람으로서 OO시 중구 OO동 OO OO 소재 대지 121.65평방미터와 동지상건물 439.27평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 87.8.16자(등기원인일자)로 청구외 OOO에게 소유권이전등기하고 기준시가에 의하여 양도차익 예정신고를 한데 대하여 처분청은 쟁점부동산을 청구인이 법인에게 양도한 것으로 보고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산함으로써 90.5.18자로 양도소득세(87.8.16 양도분) 48,309,660원 및 동방위세 9,661,930원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.6.26자 심사청구를 거쳐 90.9.12자로 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 76년2월 취득하여 87.8.16 청구외 OOO에게 양도하고 자산양도차익을 예정신고 납부하였는데도 처분청은 청구인에 대하여는 조사도 없어 OOO의 사실확인내용등만을 근거로 청구인이 OO증권주식회사에 직접 양도한 것으로 이 건 양도차익을 법인으로부터 확인된 실지거래가액에 의하여 계산하였으나 청구인은 87.8.5자로 OOO과 쟁점부동산 매매가격을 300,000,000원으로 계약하여 동일자로 OOO으로부터 계약금 35,000,000원을 수령하고 87.9.14자로 잔금 265,000,000원을 OOO이 OO증권주식회사로부터 받은 수표로 지급받았으므로 당해거래는 OOO과의 거래가 틀림이 없으며 OOO은 쟁점토지와 인접토지인 OOO소유토지를 합하여 87.9.14자로 OO증권주식회사에 632,800,000원에 전매하여 상당한 금액의 전매차익을 얻었는데도 당해 전매차익에 대하여 OOO에게 과세하지 아니하고 청구법인의 거래를 법인(OO증권주식회사)과의 거래로 보는 것은 부당하며 특히 87.8.5자로 청구인과 OOO간에 체결한 매매계약서상의 OOO의 인장과 OOO과 OO증권주식회사간에 87.9.14자로 체결한 매매계약서상의 OOO의 인장이 동일하다는 것은 청구인이 제시하는 매매계약서의 신빙성을 입증한다 할 것이고, 또한 OOO이 처분청의 세무조사시 허위진술한데 대하여 청구인이 OOO에게 민형사상의 책임을 추궁하는 내용증명 우편을 발송한데 대하여 OOO이 승복하고 반대의사가 없다는 점도 청구인과 OOO과의 거래가 진실임을 입증한다 할 것이며, 처분청이 근거로 한 OOO의 확인서를 보면 OO증권주식회사의 회장의 자녀(성명, 직업 불상)의 부탁을 받아 개인으로부터 취득하여 법인에게 양도한 절차상 명의만 등기하였다고 기재된 것으로 보아 수억의 부동산을 거래하면서 성명, 직업도 모른다는 것은 사회통념상 인정되지 아니하고 따라서 조사공무원이 작성한 신빙성 없는 확인서를 과세자료로 하여 이 건 거래를 법인과의 거래로 보아 실지양도가액을 적용하여 과세하는 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

소득세법 제23조 제4항에 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 되어있고 같은법 제45조 제1항에 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”고 되어있으며, 제1호에 “당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”이라고 되어있고, 같은법시행령 제170조 제1항 단서에 “제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 되어있으며 동시행령 제4항에 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 되어있고 제1호에 “국가·지방자치단체, 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”를 열거하고 있는 바 쟁점부동산의 등기부등본상 OOO 명의로 등기접수된 날짜와 OO증권주식회사 명의로 등기접수된 날짜가 87.9.16로서 동일한 날짜이고, 89.12.20자 위 OOO의 확인서에 “OO증권주식회사 회장의 자녀의 부탁을 받고 개인으로부터 취득하여 법인에게 양도라는 절차상 명의만 등기되고 양도차익없이 법인으로부터 수령한 양도대금을 개인에게 지급하였다”고 되어있으며, 중OO세무서 조사공무원 9급 OOO의 출장조사복명서를 보면 OO증권의 취득대금 지급일은 87.9.14이고(OO은행 OO지점 발행 자기앞수표에 의하여 확인) 청구인은 87.9.16 동 대금을 OO은행 OO지점으로부터 교환수취한 것으로 되어있으므로 청구인이 쟁점부동산을 직접 OO증권주식회사에 양도한 것으로 보아 과세함은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 청구는 쟁점부동산의 거래를 개인과의 거래로 볼 수 있는 것인지 여부에 그 다툼이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

당초 처분의 경위를 보면, 중OO세무서에서 청구외 OOO에 대한 부동산투기조사를 하면서 OOO이 청구인으로부터 쟁점부동산을 87.8.16자(등기원인일)로 취득하여 87.9.14자(등기원인일)로 OO증권주식회사에 소유권이전한 것과 관련하여 OOO으로부터 “본인은 OO증권주식회사의 사장 자녀들의 부탁을 받아 쟁점부동산등을 취득하여 법인에게 양도하는 절차상 등기가 되었을 뿐 양도차익 없이 법인으로부터 수령한 양도대금을 개인에게 지급하였다”라고 사실확인(89.12.20자 확인서)을 받아 처분청에 90.2.15자로 통보함에 따라 처분청은 등기내용에 불구하고 청구인이 쟁점부동산을 직접 OO증권주식회사에 양도한 것으로 보아 OO증권주식회사등으로부터 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 처분에 이르렀음을 알 수 있다.

청구인은 이에 대하여 쟁점부동산이 OO증권주식회사에 양도된 사실은 전혀 아는 바 없고 OOO에게 양도한 것이 사실이므로 개인으로부터 취득하여 개인에게 양도한 경우로서 이 건 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여야 한다는 주장이므로 쟁점부동산을 사실상 청구인이 누구에게 양도한 것인지 여부를 살펴보면,

첫째, 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 87.8.5자로 매매대금을 3억원으로 정하여 OOO에게 양도하는 것으로 되어있고 OO증권주식회사와 OOO이 87.9.14자로 체결한 매매계약서에 의하면 쟁점부동산과 OOO이 청구외 OOO로부터 취득한 부동산(쟁점부동산과 인접한 OO시 중구 OO동 OO OOOO 소재 토지 140.5평방미터 및 동 지상건물 215.95평방미터)을 합하여 총 매매대금을 632,800,000원으로 정한 것으로 나타나고 있어 각각의 매매계약서상 날인된 OOO의 인장이 동일한 것으로 확인되고 있어 위 매매계약서의 신빙성을 높여주고 있으며,

둘째, OO증권주식회사가 OOO으로부터 쟁점부동산과 청구외 OOO의 부동산을 위와같이 총 632,800,000원에 취득하였고 매매대금중 계약금 및 중도금 569,520,000원을 계약일자인 87.9.14자로 OO증권주식회사가 발행한 수표(OO은행 OO지점 자기앞수표)로 지급받아 이중 502,000,000원을 청구인(263,000,000원)과 OOO(239,000,000원)에게 매매대금으로 지급한 사실이 수표이서내용등으로 밝혀지고 있고 나머지 차액 67,520,000원의 수표는 OOO이나 OOO의 채권자(OOO)등이 최종 이서하여 결제된 것으로 밝혀지고 있어(처분청 공무원의 조사보고서등) 동 금액은 이 건 거래와 관련하여 OOO이 취한 전매차익으로 추정되며,

셋째, 당심에서 OO증권주식회사에 누구로부터 쟁점부동산을 취득하였는지 및 그 거래금액등을 조회한 결과 OO증권주식회사가 심판청구 심리자료(90.12.12자)를 제출하여 동법인이 87.9.14자로 OOO과 매매계약을 체결하여 수표등으로 대금을 지급한 사실을 확인하였으며(매매계약서, 수표번호등 제시) 동법인은 당해거래와 관련하여 청구인이 누구인지를 알 수 없고 청구인과는 거래하지 아니하였음을 확인(90.12.12자 거래사실확인서, OO증권주식회사 대표이사)하였고

넷째, OOO은 원적지가 OO시 중구 OO동 OO OOOO이며 OO 밀양 및 서울등지로 수시로 전출하면서 부동산투기를 한자로 탐문되고 있고 현재는 소재가 확인되지 아니하고 있는 자로서 상당한 부동산을 보유하고 있었던 자로 밝혀지고 있어(OO시 중구 OO동 OO OOOO소재 대지 71평방미터등을 76.1.16 취득하여 90.2.5자로 양도한 사실이 등기부등본상 나타나고 있음) OOO이 청구인에게 쟁점토지상에 건물을 신축할 목적으로 쟁점부동산의 매입동기를 진술하였다는 청구주장이 설득력있는 것으로 보이고,

다섯째, OOO의 확인서를 근거로 이 건 양도소득세가 과세되자 청구인이 OOO에게 내용증명 우편물을 발송(90.6.16)하여 “귀하가 세무서에 진술한 내용을 근거로 양도소득세가 부과되었으므로 양도소득세를 납부하던지 또는 세무서에 개진을 하여 피해가 없도록 조치하여 주기 바란다”는 요지를 통보한 바 있고 OOO은 이에 대하여 아무런 의사표시없이 소재가 불명한 상태로 있어,

위와같은 사실들을 종합하여 볼 때, 비록 OOO이 청구인으로부터 쟁점부동산을 매입하여 단기간에 OO증권주식회사에 전매하였다 하더라도 청구인은 적법한 부동산매매계약의 절차를 밟아 OOO에게 쟁점부동산을 양도하였고 또한 OOO은 쟁점부동산 거래와 관련하여 상당한 전매차익을 얻었다는 점에서 쟁점부동산의 거래는 청구인이 OOO에게 양도하고 OOO이 다시 OO증권주식회사에 양도한 것으로 보아야 할 것이다.

따라서 개인으로부터 취득하여 개인에게 양도한 경우로서 투기거래로도 볼 수 없는 쟁점부동산의 양도차익은 기준시가에 의하여 결정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.