가. 서OOO 외 6명(이하 “청구인들”이라 한다)은 2012.3.5. 이OOO(피상속인)이 사망함에 따라 2012.9.26. 상속세를 신고·납부하였다.

나. 청구인들은 2013.11.5. 상속세 신고·납부 과정에서 상속재산인 서울특별시 OOO 주차장 중 1,647.09㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)는 상속재산인 상가에 전유면적에 부수되는 공유면적으로 평가하여야 함에도 착오로 이를 별도의 상속재산으로 평가하여 상속세를 신고·납부하였다는 이유로 경정청구를 하였고, 2014.1.20. 처분청은쟁점부동산은 개별고시 대상이 아니라는 이유로 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2014.4.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

청구인들은 상속재산인 쟁점부동산이 당해 유통상가의 각 해당 점포 및 사무실에 딸린 공유면적임에도 당해 유통상가 각 점포 및 사무실과는 별도로 구분등기가 되어 있었던 관계로 별도의 부동산인 것으로 오인하여, 감정기관이 감정평가한 가액(OOO원)으로 평가하여 상속세를 신고하였으나, 2012.1.1. 국세청에서 토지와 건물을 평가한 상업용건물의 기준시가 고시에서도 쟁점부동산에 대한 개별기준시가는 고시되어 있지 않고, 지하 1층에서 지상 8층까지만 층·호별 기준시가가 고시되어 있으며, 쟁점부동산은 기존 점포·사무실에 딸린 공유면적으로 보아 일괄 임대되었을 뿐만 아니라 1,200여개 점포 및 사무실의 구분소유자 모두가 임대는 물론 매매시 기존 점포 및 사무실에 부수되는 공유면적으로 하여 임대·매도되고 있다.

쟁점부동산은 개별평가대상 부동산이 아니라「건축법」상 구분 소유자들의 개별부동산의 전유면적에 필수적으로 부수되는 공유면적일 뿐 독립된 별개의 부동산이 아니므로 피상속인이 소유하였던 개별부동산의 전유면적에 필수적으로 부수되는 공유면적의 증가로 분배하여 당해 개별부동산 전체의 면적을 새로이 계산한 후 그 개별 부동산의 신고시 평가한 방법에 따라 임대료 환산시가 또는 기준시가로 평가하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산에 대한 구분등기는 실체적 권리관계에 부합한 유효한 등기로 확인되고,「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분 소유권의 목적물로 전유부와 분리처분이 가능한 전유물이므로 상속개시 시점의 등기 사항에 따라 별도로 평가하여 상속재산에 포함하는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 별도의 상속재산으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 상속세 및 증여세법

60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

(3) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조【평가의 원칙등】 ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

(4) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제3조【공용부분】 ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.

② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.

③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.

④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

제7조【구분소유권 매도청구권】 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다.

제10조【공용부분의 귀속 등】 ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 "일부공용부분"이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.

② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.

제12조【공유자의 지분권】 ① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.

② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.

제13조【전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성】 ① 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

② 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다.

③ 공용부분에 관한 물권의 득실변경(得失變更)은 등기가 필요하지 아니하다.

제20조【전유부분과 대지사용권의 일체성】 ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.

④ 제2항 단서의 경우에는 제3조 제3항을 준용한다.

(5) 민법

제186조【부동산물권변동의 효력】부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

제215조【건물의 구분소유】 ① 수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다.

② 공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다.

(가) 1987.12.26. 쟁점부동산은 이OOO의 단독 소유로 등기(집합건축물대장)를 하였고, 1996.5.10. 이OOO은 OOO와 매매계약(매매가액 OOO원)을 체결하였으나, 1996.9.16. OOO청장이 토지거래계약 체결을 중지 권고하여 1996.12.6. 쟁점부동산의 매매계약이 취소되었으며, 2012.6.21. 협의분할에 의하여 상속등기(서OOO 외 6인)된 사실이 확인된다.

(나) 청구인들은 2012.9.26. 서울특별시 OOO 중 9,263.74㎡를 OOO원으로, 같은 유통상가 지하 2층에 위치한 쟁점부동산(지하2층 주차장 중 1,647.09㎡)을 감정평가 법인의 감정평가액인 OOO원으로 하여 별도의 상속재산으로 보아 상속세를 신고한 사실이 확인된다.

(다) 청구인 중 서OOO가 세무관서에 제출할 목적으로 쟁점부동산을 감정평가기관에 평가의뢰하였고 감정평가 법인이 평가(작성일 : 2012.8.21., 가격시점 : 2012.3.5.)한 쟁점부동산의 시가 평가내역은 아래 <표1>과 같다.

<표1>

(단위 : %, 천원)

(라) 청구인들이 2014.1.15. 쟁점부동산은 상가에 부수 및 공유되어 별도의 재산평가 대상이 아니라는 이유로 재평가를 신청하였으나, 처분청은 OOO에서 주차 시설은 개별고시의 대상이 아니므로 기존에 고시가격 산정에 영향을 주지 아니하였다는 회신에 따라 실제 운영형태가 주차장으로 분리·운영 되는 소유권 구분등기재산에 대해 기존 상속세 재산평가 신고내용에 문제점이 없는 것으로 보아 별도의 경정을 하지 않았음을 통보하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 2012.1.1.국세청에서 토지와 건물을 평가한 상업용건물의 기준시가 고시에서도 지하 1층에서 지상 8층까지만 층·호별 기준시가가 고시되어 있으나, 쟁점부동산에 대한 개별기준시가는 고시되어 있지 아니한 점, 쟁점부동산은 기존 점포·사무실에 딸린 공유면적으로 보아 일괄 임대되었을 뿐만 아니라 1,200여개에 이르는 구분소유자 모두가 임대는 물론 매매 시 기존 점포 및 사무실에 부수되는 공유면적으로 하여 임대·매도하고 있는 점, 쟁점부동산은 지하주차장으로서「건축법」상 구분 소유자들의 개별부동산의 전유면적에 필수적으로 부수되는 공유면적일 뿐 독립된 별개의 부동산이 아니고, 상가의 전유면적에 필연적으로 부수되는 공유면적으로 상가에 포함하여 평가함이 합리적이므로 상속재산인 쟁점부동산을 상속재산인 층 및 호별 상가의 전유면적 비율로 안분하는 것이 타당한 점 등에 비추어 쟁점부동산이 개별고시 대상이 아니라는 이유로 경청청구를 거부한 처분은 잘못이므로 피상속인이소유하였던 개별부동산(상가)의 전유면적에 필수적으로 부수되는 공유면적의 증가로 분배하여 당해 개별부동산 전체의 면적을 새로이 계산한 후 그 개별부동산들의 상속재산가액을 평가하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.