가. 청구인은 2014.10.22. 주택신축판매업(상호 OOO)으로 사업자등록을 하고, OOO지상에 3개 동의 다세대주택 총 29세대(이하 위 다세대주택 중 2016.10.10. 기 분양된 2동 401호를 제외한 나머지 28세대를 합하여 “쟁점건물”이라 한다) 및 근린생활시설 등 1,645.93㎡을 신축하였다.

나. 청구인은 쟁점건물이 분양되지 아니하자 2017.2.2. 일반주택임대업 및 비주거용 건물임대업을 사업목적에 추가한 후 2017.3.1.부터 4년간 OOO대학교에 쟁점건물을 임대하였다가, 2017.7.16. OOO외 1인에게 총 OOO양도한 후 쟁점건물 양도를 부가가치세 면제대상으로 보아 2017년 제2기 부가가치세를 신고․납부하지 아니하였다.

다. 처분청은 청구인이 쟁점건물을 일시적으로 임대하였다가 양도한 것으로 재고자산의 매각으로 보아 토지가액과 건물가액을 기준시가에 의거 안분 계산하여, 2019.9.6. 청구인에게 2017년 제2기 부가가치세 OOO결정․고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2019.12.4. 이의신청을 거쳐 2020.2.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점건물을 임대하던 중 임대사업을 영위하고자 하는 OOO외 1인에게 쟁점건물과 근린시설을 포괄하여 양도하였는바, 이는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당한다.

(2) 쟁점건물은 부가가치세 면제대상에 해당하는 국민주택으로 보아야 한다.

「조세특례제한법」 제106조 제1항 제4호에서 규정하는 부가가치세가 면제되는 국민주택으로 인정받기 위해서는 주택의 용도로 건축허가와 사용승인을 받을 것 및 신축 당시 실제 용도가 주택에 해당할 것이 요구된다. 쟁점건물은 사용승인도면상 다세대주택임이 명백하고, 그 외 건설공사계약서, 소방시설 및 도시가스 공사계약서에 쟁점건물이 다세대주택임이 명시되어 있으며, 2016.10.10. OOO에게 매도된 2동 401호 매매계약서에 의하면 이를 주택으로 매매한 사실을 확인할 수 있다. 또한, OOO대학교는 쟁점건물을 외국인 학생들을 위한 주거용으로 사용하였는바 실제 용도가 주택에 해당한다.

나. 처분청 의견

(1) 주택신축판매업자인 청구인이 부업종으로 부동산임대업을 등록하고 일시적으로 쟁점건물을 임대한 후 매도하여 그 소득을 부동산매매업의 사업소득으로 신고한 것이므로 이는 재화의 공급에 해당하고, 사업의 포괄적 양도로 보기 위해서는 임대건물의 양도뿐만 아니라 부동산매매업에 관한 모든 권리와 의무가 포괄적으로 승계되어야 함에도 이를 인정할 근거가 없으므로 이를 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도로 볼 수 없다.

(2) 쟁점건물은 부가가치세 면제대상에 해당하는 국민주택으로 볼 수 없다.

청구인은 2017.2.8. 쟁점건물 사용승인일 직후인 2017년 3월부터 쟁점건물을 OOO대학교에 기숙사로 임대한 것으로 확인되는바 실질적으로 처음부터 기숙사 및 근린생활시설로 건축․분양한 것으로 보이고, 쟁점건물의 형태로 미루어 보아 통상적인 다세대주택으로 보기 어려우며, 3동의 경우 공부상 목적 또한 기숙사로 확인된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점건물의 양도를 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도로 볼 수 있는지 여부

② 쟁점건물이 「조세특례제한법」 제106조 제1항 제4호의 국민주택규모 이하의 주택에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 부가가치세법

제26조[재화 또는 용역의 공급에 대한 면세] ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

제29조[과세표준] ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

(2) 부가가치세법 시행령

제23조[재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도] 법 제10조 제9항 제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것( 「법인세법」 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

1. 미수금에 관한 것

2. 미지급금에 관한 것

3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것

제64조[토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산] 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

(3) 조세특례제한법

제106조[부가가치세의 면제 등] ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

(4) 조세특례제한법 시행령

제51조의2[자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례] ③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

제106조[부가가치세 면제 등] ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택

(5) 조세특례제한법 시행규칙

제20조 [다가구주택의 정의] 영 제51조의2 제3항에서 "기획재정부령이 정하는 다가구주택"이라 함은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

(6) 주택법

제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. "국민주택"이란 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택( 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다.)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

(7) 건축법 시행령

제3조의5[용도별 건축물의 종류] 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표1과 같다.

별표1

2. 공동주택

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택

라. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물의 양도가 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하는지 여부와 관련하여 청구인과 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인의 사업자등록 내역은 ＜표1＞ 기재와 같다. 청구인은 2014.10.22. 주택신축판매업으로 사업자등록을 하였으나, 2017.2.2. 일반주택임대업 및 비주거용 건물임대업을 사업목적에 추가한 후 2017.3.1.부터 쟁점주택 양도시까지 OOO대학교에 쟁점건물을 기숙사로 임대한 것으로 나타난다.

＜표1＞

(나) 청구인으로부터 쟁점건물을 양수한 OOO외 1인의 사업자등록 내역은 ＜표2＞ 기재와 같다.

＜표2＞

(다) 쟁점건물 매매계약서상 기재 내용은 ＜표3＞ 기재와 같다.

＜표3＞

(라) 쟁점건물을 양수한 OOO외 1인은 쟁점건물에 대한 임대차계약을 승계하여 현재까지 OOO대학교에 기숙사로 임대하고 있는 것으로 확인된다.

(2) 쟁점건물이 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하는지 여부와 관련하여 청구인과 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 쟁점건물에 대한 건축․대수선․용도변경허가서 및 사용승인서상 쟁점건물은 공동주택(다세대주택 및 근린생활시설)로 건축허가와 사용승인을 받은 것으로 확인된다. 구체적 기재내용은 ＜표4＞ 기재와 같다.

＜표4＞

(단위 : ㎡)

(나) 쟁점건물 사용승인 도면상 기재내용은 ＜표5＞ 기재와 같다. 사용승인도면상 1동과 2동은 취사시설, 거실, 화장실 등의 시설이 구비된 사실이 확인되나, 3동은 이러한 시설을 구비하고 있지 아니한 것으로 나타난다.

＜표5＞

(단위 : ㎡)

(다) 쟁점건물에 대하여 건설공사 표준도급계약서에 의하면 ‘여주시 점봉동 다세대 및 근린생활시설 신축공사’로, 소방시설공사 표준도급계약서에 의하면 ‘점봉동 주택건물 소방공사’로, 도시가스시설공사 도급계약서에 의하면 ‘다세대주택 도시가스 시설공사’로 각 기재하고 있는 것을 확인할 수 있다.

(라) 청구인은 2016.10.10. OOO에게 2동 401호를 매매가액 OOO양도한 것으로 확인되는바, 매매계약서를 통해 확인되는 구체적 내역은 ＜표6＞ 기재와 같다.

＜표6＞

(마) 처분청은 쟁점건물 사진을 제출하였으며, 쟁점건물의 형태로 미루어 보아 통상적인 다세대주택으로 보기 어렵다는 의견이다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 주택신축판매업자인 청구인이 부업종으로 부동산임대업을 등록하고 일시적으로 쟁점건물을 임대한 후 매도하여 그 소득을 부동산매매업의 사업소득으로 신고한 것이므로 이는 재고자산의 양도에 해당한다는 의견이다.

「부가가치세법」 제10조 제8항 제2호는 “사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 보지 않는다.”고 하여 사업의 양도를 비과세 대상으로 정하고 있다. 그 취지는 사업의 양도는 일반적으로 거래금액과 그에 관한 부가가치세액이 커서 양수자는 거의 예외 없이 매입세액을 공제받을 것이 예상됨에도 이와 같은 거래에 대하여 매출세액을 징수하도록 하는 것은 사업 양수자에게 불필요한 자금압박을 주게 되어 이를 피하여야 한다는 조세정책 내지 경제정책상의 배려에 있다(대법원 2004.12.10. 선고 2004두10593 판결).

어느 계약이 부가가치세 과세대상인 재화의 공급에 해당하는지 아니면 부가가치세 비과세 대상인 사업의 양도에 해당하는지는 해당 계약 체결의 동기, 내용, 그로 인한 양도인과 양수인의 지위 변동 및 관련 규정의 입법취지 등을 종합하여 보아야 하는바, ① 청구인은 2014.10.22. 주택신축판매업으로 사업자등록을 하였으나 청구인이 2014.10.22. 이래로 신축한 다세대주택 총 29세대 중 판매된 것은 2동 401호 한 세대에 불과한 점, ② 청구인은 2017.2.2. 일반주택임대업 및 비주거용 건물임대업을 사업목적에 추가한 후 2017.3.1.부터 쟁점주택 양도시까지 신축한 다세대주택 29세대 중 28세대에 해당하는 쟁점건물에 대하여 OOO대학교에 기숙사로 임대한 것으로 나타나는바 이를 일시적 임대로 보기 어려운 점, ③ 쟁점건물을 양수한 OOO외 1인은 업종을 임대업으로 하여 사업자등록을 하였고 쟁점건물에 대한 임대차계약을 승계하여 현재까지 OOO대학교에 기숙사로 임대하고 있는 것으로 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점건물의 양도는 임대사업의 포괄적 양․수도로 보는 것이 합리적인 것으로 판단된다.

(나) 쟁점①이 인용됨에 따라, 쟁점②는 별도로 심리할 실익이 없어 생략한다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.