가. 청구법인은 2008.12.4. 설립된 비영리법인으로 2011.4.6. 김OOO, 김OOO 및 김OOO(이하 “증여인들”이라 한다)로부터 아래 ＜표1＞과 같이 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 각 소유지분을 증여받았고, 2011.4.19. 소유권이전등기를 완료하였다.

OOO

나. 처분청은 청구법인에 대한 공익법인 사후관리 검토를 실시한 결과, 쟁점부동산을 출연 받은 날부터 3년 이내 직접 공익목적사업에 사용하지 아니한 사실을 확인하여 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제48조 제2항 제1호에 따라 2017.8.17. 청구법인에게 2014.4.6. 증여분 증여세 OOO원을 결정․고지하였다(이후 2017.10.27. 쟁점부동산 중 OOO는 가처분에 의한 실효에 의하여 소유권이전등기가 말소되어 그 평가액인 OOO원을 감액하였고, 감액 후 고지금액은 OOO원임).

다. 청구법인은 이에 불복하여 2017.11.10. 이의신청을 거쳐 2018.4.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

쟁점부동산은 실질적 재산가치가 없음에도 상증법상 보충적 평가방법에 의하여 증여세를 과세한 처분은 부당하다.

(1) 청구법인은 「사회복지사업법」제16조에 의하여 2008.12.18. 보건복지부장관의 허가를 득하여 설립된 비영리 사회복지법인으로서 2011년 3월경 증여인들로부터 쟁점부동산에 대한 각 소유지분에 대한 기부의사를 전달받음에 따라 목적사업을 위한 OOO 설립을 추진하기 위해 2011.3.18. 이사회 결의에 의해 기부의사를 수락하여 2011.4.6. 쟁점부동산의 지분을 취득하게 되었다(＜별첨1＞ 참조).

(2) 쟁점부동산은 각 호마다 총 27명이 각 지분을 소유하고 있고, 그 중 증여인들 지분의 합계는 21～24%에 불과하여 나머지 24인의 지분을 매입, 임차 및 명도받기 위하여 여타 지분권자들의 거주지 파악 및 면담교섭 등 최선의 노력을 다하였으나, 해결되지 않았다. 오히려 제3자들이 부동산을 무단으로 점유하여 거주하고 있었던 관계로 청구법인은 쟁점부동산을 목적사업에 사용할 수 없었다.

결국, 취득 후 3년이 경과하여 OOO으로부터 쟁점부동산의 취득 시 감면세액의 납부를 통보받고 이를 납부하는 등 청구법인의 운영에 큰 애물단지가 되었다(＜별첨2＞ 참조).

(3) 청구법인은 쟁점부동산을 처분해야 할 입장에 있었으므로 서둘러 매각하고자 하였고, 2014년 12월경 부동산 지분을 매입한다는 인터넷 광고를 보고 2015.1.9. 조OOO, 김OOO에게 부동산 1호당 OOO원 총 OOO원에 매도하여 쟁점부동산으로 인하여 발생했던 재산세, 취득세 및 기타 소요경비 약 OOO원을 회수할 수 있었다.

그 후 쟁점부동산을 취득한 조OOO과 김OOO도 다른 지분권자 24명의 지분을 취득하기 위하여 계속 소송을 진행하였으나, 각 소유자의 소재지 파악의 어려움 및 장기간 불법 점유자들과의 법적분쟁을 해결하지 못하였고, 청구법인에게 계약파기 및 환매를 요청하고 있는 상태이다.

(4) 쟁점부동산은 그 잔여지분 소유권자가 24명(그 중 사망자가 있는 경우에는 그 상속인 수에 따라 증가된 인원)에 달하고, 현 거주자 9세대들은 거의 모두가 불법 또는 무단으로 입주한 자들로서, 명도를 막기 위하여 수단과 방법을 가리지 않을 상황인바, 각 지분 소유권자들의 재산권은 각 호마다 서로 다른 이해관계자들의 의사를 하나로 통일시키지 못하는 한 누구도 각자의 지분소유권을 양도 또는 점유승계할 수 없는 형편이므로 아무런 교환가치(매매 또는 물물교환)나 사용가치가 없는 허상의 재산이다.

이와 같은 사정에도 쟁점부동산을 보유함에 따라 지방세 부과, 1세대 1주택 비과세 혜택의 배제 및 건강보험료의 누진부담 등을 피할 수 없는 현실이다.

(5) 「민법」 제554조의 규정에 따른 증여계약의 의미는 “재산을 무상 수여한다는 증여자의 편무적 의사표시”와 “수증자의 승낙”을 효력요건으로 하여 성립되는 것인데, 여기에서 유·무상의 개념구분에 있어서는 그 거래대상 물건의 교환가치나 사용가치 어느 한 가지라도 현실적으로 행사가 가능한 사정이 전제되어 있어야 성립이 가능할 것이나, 쟁점부동산은 매매거래나 교환거래 등의 교환가치는 물론이거니와 점유승계를 받을 수도 없기 때문에 직접 사용하거나 임대 제공할 가치도 없이 오히려 부담만 안고 있는 마이너스 재산 상태인 점을 참작하면, 쟁점부동산을 기부받는 행위에 있어서 그 등기이전 방법으로 부득이 증여계약 형식을 빌리게 되었지만 유·무상의 구분이 전제되어야 할 증여계약의 성립요건 대상 재산에 해당하지 않는다.

(6) 처분청은 OOO에서 조회되는 매매사례가액을 제시하였으나, 해당 매매사례가액은 아래와 같은 이유로 쟁점부동산과 동일한 조건이 아니므로 적용할 수 없다.

(가) 매매사례가액은 해당 부동산의 층별 구분만 제시하고 호수 구분은 제시하지 않았으며, 소유자 지분의 분포상태 등 중요한 비교요인에 대해서는 기재가 생략되어 있으므로 그 사례가액은 쟁점부동산에 적용할 수 없다.

(나) 매매사례가액으로 제시된 부동산들은 쟁점부동산과 달리 2인 또는 단독 소유로서 매매거래에 아무런 제약조건이 없는 실질적인 재산가치가 있는 것이므로 다수의 지분권자가 보유하고 있어 사실상 매매거래를 할 수 없는 쟁점부동산에 적용할 수 없다.

(7) 「국세기본법」 제14조 제2항에 의하면 ‘세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다’고 규정되어 있다. 청구법인은 쟁점부동산의 취득으로 인하여 아무런 소득이나 수익을 취한 바가 없고, 단지 실제 지급한 제세공과금 등 OOO원을 회수하기 위하여 매각한 사실밖에는 없는바, 실질적으로 재산적 이득을 취한 바가 없는 청구법인에게 증여세를 과세한 처분은 실질과세 원칙에 위배된다.

나. 처분청 의견

청구법인이 쟁점부동산을 출연받은 날로부터 3년 이내 직접 공익목적사업에 사용하지 아니하였으므로 상증법상 보충적 평가액을 적용하여 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

(1) 청구법인은 출연받은 재산을 직접 공익목적사업에 사용함에 있어서 법령상 또는 행정상의 부득이한 사유 등으로 인하여 3년 이내에 전부 사용하는 것이 곤란한 경우, 주무부장관(권한을 위임받은 자를 포함)으로부터 인정을 받아 상증법 제48조 제5항에 따른 보고서를 제출할 때 납세지 관할 세무서장에게 그 사실을 보고하고 그 사유가 없어진 날부터 1년 이내에 해당 자산을 사용하도록 하여야 하나, 이와 관련하여 납세지 관할 세무서장에게 보고한 사실이 없다.

(2) 청구법인은 2014년 6월 처분청의 과세예고와 동일한 사유로 OOO으로부터 「지방세특례제한법」제22조 제1항에 의거 감면된 취득세 OOO원을 부과받았고, 그 세액을 납부하였다.

(3) 또한 청구법인이 제출한 ‘3인의 증여지분 현황표 자료’ 및 주택고시가격에 의하면 쟁점부동산의 증여당시 기준시가가 OOO원에 이르러 실질적 재산가치가 없다고 보기 어렵고, 상증법 제60조 제1항～제3항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은 법 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다고 규정하고 있는바, 증여일 전후 3개월 내 유사매매가액, 감정가액, 보상가액․경매가액 등을 알 수 없는 청구사건에 대하여 상증법 제61조 제1항 제4호에서 규정한 보충적 평가방법에 따라 가액을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

다만, 쟁점부동산 중 OOO의 경우 ‘가처분에의한 실효’로 원인무효된 것이 확인되어 직권으로 경정하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산은 실질적 재산가치가 없으므로 증여세를 과세한 처분이 취소되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 상속세 및 증여세법(2014.1.1. 법률 제12168호로 일부개정된 것)

제48조【공익법인등이 출연받은 재산에 대한 과세가액 불산입등】 ② 세무서장등은 제1항 및 제16조 제1항에 따라 재산을 출연받은 공익법인등이 다음 제1호부터 제4호까지 및 제6호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 가액을 공익법인등이 증여받은 것으로 보아 즉시 증여세를 부과하고, 제5호에 해당하는 경우에는 제78조 제9항에 따른 가산세를 부과한다. 다만, 불특정 다수인으로부터 출연받은 재산 중 출연자별로 출연받은 재산가액을 산정하기 어려운 재산으로서 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다.

1. 출연받은 재산을 직접 공익목적사업 등(직접 공익목적사업에 충당하기 위하여 수익용 또는 수익사업용으로 운용하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 용도 외에 사용하거나 출연받은 날부터 3년 이내에 직접 공익목적사업 등에 사용하지 아니하는 경우. 다만, 직접 공익목적사업 등에 사용하는 데에 장기간이 걸리는 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우로서 제5항에 따른 보고서를 제출할 때 납세지 관할세무서장에게 그 사실을 보고하고, 그 사유가 없어진 날부터 1년 이내에 해당 재산을 직접 공익목적사업 등에 사용하는 경우는 제외한다.

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(3) 상속세 및 증여세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25195호로 일부개정된 것)

제38조【공익법인등이 출연받은 재산의 사후관리】③ 법 제48조 제2항 제1호 단서에서 "직접 공익목적사업 등에 사용하는 데에 장기간이 걸리는 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유"란 출연받은 재산을 직접 공익목적사업에 사용함에 있어서 법령상 또는 행정상의 부득이한 사유등으로 인하여 3년 이내에 전부 사용하는 것이 곤란한 경우로서 주무부장관(권한을 위임받은 자를 포함한다)이 인정한 경우를 말한다.

제40조【공익법인등에게 부과되는 증여세 과세가액의 계산등】① 법 제48조 제2항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액을 말한다.

1. 법 제48조 제2항 제1호 본문에 해당하게 되는 경우에는 다음 각목의 1의 가액

가. 직접 공익목적사업등외에 사용한 경우에는 그 사용한 재산의 가액

나. 3년이내에 직접 공익목적사업등에 사용하지 아니하거나 미달하게 사용한 경우에는 그 사용하지 아니하거나 미달하게 사용한 재산의 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구법인이 2011.4.6. 증여인들로부터 쟁점부동산을 출연받고 3년 이내에 직접 공익목적사업 등에 전부 사용하지 않은 것으로 확인하여 2017.8.21. 상증법 제48조 제2항에 따라 청구법인에게 2014.4.6. 증여분 증여세 OOO원을 결정․고지하였다(이후 쟁점부동산 중 OOO분 OOO원 감액결의함).

(2) 처분청은 쟁점부동산에 대하여 상증법상 보충적 평가방법에 따라 아래 ＜표2＞와 같이 평가한 사실이 증여세 결정결의서를 통해 확인된다.

OOO

(3) 증여인별 증여재산 평가액은 아래와 같이 확인된다.

OOO

(4) 증여당시 쟁점부동산의 공동주택 고시가격은 아래와 같다.

OOO

(5) 청구법인이 제출한 이사회회의록에 의하면 2011.3.18. 이사회회의를 거쳐 증여인들로부터 쟁점부동산을 출연받기로 의결한 것으로 나타난다.

(6) 청구법인은 2014년 6월경 증여세 과세사유와 동일한 사유인 “취득일로부터 3년 이내에 정당한 사유없이 그 용도에 직접 사용하지 아니함”을 이유로 OOO으로부터 「지방세특례제한법」 제22조 제1항에 따라 감면된 취득세 OOO원을 부과받아 그 세액을 납부하였고, 2016.2.19. OOO으로부터 「사회복지사업법」 제26조의 규정에 의거하여 아래와 같이 사회복지법인 설립허가 취소·처분을 받은 것으로 확인된다.

OOO

(7) 청구법인의 2015.1.9. 쟁점부동산의 양도내역은 아래와 같다.

OOO

(8) OOO상 조회된 실거래가 조회내역은 아래와 같다.

OOO

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

상증법 제48조 제2항 제1호에 의하면, 재산을 출연받은 공익법인 등이 출연받은 재산을 직접 공익목적사업 등의 용도 외에 사용하거나 출연받은 날부터 3년 이내에 직접 공익목적사업 등에 사용하지 아니하는 경우에는 대통령령이 정하는 가액을 공익법인 등이 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과하도록 규정하고 있고, 같은 호 단서 및 상증법 시행령 제38조 제3항에는 출연받은 재산을 직접 공익목적사업에 사용함에 있어서 법령상 또는 행정상의 부득이한 사유 등으로 인하여 3년 이내에 전부 사용하는 것이 곤란한 경우로서 주무부장관이 인정한 경우 증여세 과세를 제외하도록 규정하고 있다.

청구법인은 쟁점부동산을 출연받은 후 공익목적에 사용하기 위하여 노력하였으나, 공유지분으로 구성된 쟁점부동산의 특성상 그 사용이 어려웠고, 그 실질적 가치가 없으므로 이 건 과세처분이 부당하다고 주장하나,

청구법인은 쟁점부동산을 2011.4.6. 증여인들로부터 출연받은 후 3년 이내에 공익목적사업 등에 사용하지 아니한 점, 쟁점부동산이 공유지분으로 되어 있어 사용이 어려웠다는 사유가 법령상 또는 행정상의 부득이한 사유 등에 해당한다고 인정하기 어려운 점, 청구법인에 대하여 주무부장관이 부득이한 사유를 인정하여 사용기간을 연장하여 준 사실이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때, 상증법 시행령 제38조 제3항에 의한 부득이한 사유에 해당한다고 보기는 어렵다고 할 것이다.

상증법 제60조에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 같은 법 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의해 평가한 가액으로 하도록 규정하고 있는바, 부동산실거래가 공개시스템상 2010년부터 2017년까지의 기간 동안 OOO에서 OOO원에 거래된 것으로 나타므로 같은 단지 아파트인 쟁점부동산을 실질적 가치가 없다고 보기 어려운 점, 출연일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매가액 등 시가로 볼만한 가액이 조회되지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점부동산에 대하여 상증법상 보충적 평가방법에 의한 가액으로 이 건 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

OOO