가. 청구인은 2010.10.29. OOO를 박OOO로부터 OOO를 홍OOO로부터 OOO에 각 취득하기로 매매계약서를 작성하고, 청구인이 아닌 강OOO 등 3인에게 소유권이전등기를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점1 2토지와 OOO를 강OOO에게 OOO에 미등기전매OOO한 것으로 보아 2014.11.4. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO을 결정 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.12.1. 이의신청을 거쳐 2015.2.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 매매와 관련하여 청구인에게 귀속된 소득은 컨설팅용역수수료이므로 기타소득으로 과세되어야 한다.

(가) 청구인은 평소 알고 지내던 OOO 소재 OOO 실장으로부터 2010년 10월 초순경 쟁점1 2토지와OOO 등 총 4필지의 토지를 매도하여 달라는 부탁을 받고 먼저 OOO를 정OOO에게 소개하여 2010.11.3. 매매를 성사시키고 정OOO로부터 부동산컨설팅수수료로 OOO을 수령한 사실이 있다.

(나) 이에 쟁점1 2토지에 대하여도 청구인이 거래중개를 독점적으로 행사하기 위하여 매도자인 박OOO 및 홍OOO를 만나 컨설팅계약을 체결하고자 하였으나, 그들이 컨설팅에 대한 이해가 부족하고 청구인을 신뢰하지 못하여 매도희망가격인 평당 OOO을 매매가격으로 하여 매매계약서 및 특약사항을 형식적으로 작성하고, 거래의 성사를 담보하기 위하여 보증금으로 OOO을 지급한 것이다.

(다) 청구인은 쟁점1토지를 건축이 가능한 토지로 하여 강OOO 및 성OOO에게 소개하여 매도자인 박OOO와 2010.11.16. 매매계약을 성사시켰으나, 잔금지급일 직전에 매수인이 도로가 연결되지 않아 건축을 할 수 없음을 알고 도로개설에 필요한 토지OOO를 포함하여 매매하는 것으로 확인서를 받고 이를 담보하기 위하여 잔금 중 OOO은 나중에 정산하기로 하였으며, 이와 관련한 매매계약서 및 확인서는 법무사 하OOO에서 박OOO 실장 입회하에 매도자인 박OOO와 매수자인 강OOO과 성OOO이 직접 작성하였고, 청구인은 쟁점3토지를 취득하거나 취득하고자 하는 어떠한 행위도 한 사실이 없다.

(라) 처분청은 강OOO가 잔금을 청구인의 계좌로 입금하였으면서도 수표로 지급하였다고 사실과 다르게 확인서를 작성하였으므로 신뢰성이 없다며 확인서를 부정하나, 잔금청산일 당시 OOO은행 관계자가 대출금 OOO을 수표로 가지고 와서 그대로 매도인의 대리인인 박OOO에게 지급하였고, 박OOO가 매도자의 계좌로 평당 OOO을 계산하여 입금하여야 하나 우선 청구인의 계좌로 입금하여 줄 것을 요청하여 입금한 것으로 강OOO가 청구인의 계좌로 입금하였다는 처분청의 조사내용은 명백히 잘못된 것이다.

(마) 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 「부동산등기특별조치법」 위반으로 검찰에 고발하였으나, 2015.2.9. OOO검찰청의 조사결과 무혐의 처분을 받은 사실이 있는바, 이는 처음부터 처분청의 조사가 잘못되었음을 반증하는 것이다.

(바) 따라서, 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분을 취소하고 기타소득으로 보아 과세하는 것이 타당하다.

(2)기타소득으로 볼 수 없더라도, 미등기전매가 아닌 ‘부동산을취득할 수 있는 권리’의 양도로 보아 양도소득세를 산정하여야 한다.

(가) 처분청의 주장을 받아들인다 하여도 청구인은 매매계약서를 작성하고 계약금 OOO을 지급한 후 중도금 및 잔금을 지급한 사실이 없음은 처분청의 조사에서도 확인되고 있다.

(나) 계약금만 지급한 상태에서는 청구인이 쟁점1 2토지를 취득하였다고 볼 수 없는 것이고, 쟁점3토지는 계약금을 지급한 사실도 없으므로 쟁점토지를 취득하였다고 볼 수 없는 것은 당연한 것이며, 쟁점토지에 대하여 어떠한 소유권을 행사한 사실도 없다.

(다) 부동산에 대한 미등기전매가 성립하려면 부동산을 매수한 후 그 대금의 거의 전부를 지급하는 등 사실상 소유권이 이전되어야 하며, 매수인이 계약금만을 지급한 정도로는 그 부동산에 대한 사실상의 소유권을 취득하였다고 할 수 없고, 이 상태에서 다시 타인에게 양도한 것은 매수인의 권리나 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것에 불과하다.

(3) 이 건 양도소득세 계산시 공제할 필요경비는 OOO이다.

(가) 처분청은 이 건 양도소득세 산정시 부동산중개인 등에게 지급한 비용을 증빙이 없다는 이유로 필요경비로 인정하지 않고 있는 바, 쟁점토지의 매매계약체결부터 잔금청산까지 박OOO가 입회하여 대금을 지급받고 청구인 및 매도인에게 지급한 사실이 있고, 쟁점토지를 청구인에게 소개하여 준 김OOO 및 김OOO, 쟁점토지의 매수자를 소개하여 준 장OOO에게 수수료를 지급하는 것은 당연한 것인바, 처분청이 박OOO의 계좌로 2010.11.9. 입금된 OOO만 필요경비로 하고, 나머지 OOO을 금융증빙이 없다는 이유로 부인한 이 건 처분은 잘못이다.

(나) 청구인은 박OOO에게 OOO을 지급하였고OOO, 김OOO에게 OOO, 김OOO에게 OOO, 장OOO에게 OOO은 모두 현금으로 지급한 사실을 수령자가 확인하고 있다.

(다) 박OOO 등이 청구인을 위하여 아무런 대가 없이 무상으로 용역을 제공할 이유가 없을 뿐만 아니라, 박OOO 등이 수수료를 받은 사실을 인정할 경우 그에 따른 세금을 납부하여야 하는 불이익을 감수하면서 확인서를 작성하여 줄 이유가 없다.

(라) 따라서, 쟁점토지의 매매와 관련하여 청구인의 필요경비로 총 OOO이 공제되어야 하며, 최소한 쟁점토지의 중개에 적극 활동한 박OOO에게 지급한 수수료 OOO은 일부라도 계좌로 입금한 사실이 확인되므로 필요경비로 공제되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(가) 청구인은 쟁점1 2토지를 2010.10.29. OOO공인중개사의 중개 하에 중개대상 확인설명서, 특약사항, OOO의 공제증서를 첨부하여 박OOO와 홍OOO로부터 OOO에 취득하는 매매계약서 2매를 작성하고 자필로 서명하였으며, 매매계약서상 계약금으로 2010.10.29. OOO을 박OOO의 OOO계좌에 이체한 사실이 확인되며, 부동산컨설팅용역에 대한 특약사항이 없다.

(나) 청구인은 쟁점토지 중 OOO를 2010.11.16. 박OOO를 매도인으로 하고 강OOO 및 성OOO을 매수인으로 하여 OOO에 매매계약을 체결하고, 같은 리 661 답 1,486.4㎡, 같은 리 425-9 답 2,039㎡, 같은 리 663 답 946.7㎡를 2011.1.21. 박OOO 및 홍OOO를 매도인으로 하고 강OOO를 매수인으로 하여 OOO에 거래하는 매매계약을 체결한 후 매매대금은 박OOO와 청구인이 지급받아 박OOO에게 잔금으로 지급하였다.

(다) 청구인이 제출한 증빙자료 중 매수인 강OOO의 확인서에는 ‘박OOO, 홍OOO와 매매계약을 하고 계약금은 계좌입금하고 잔금은 수표로 지급하였다’라고 되어 있으나, 실제는 청구인의 OOO은행 계좌에 2011.1.28. OOO이 입금된 사실이 확인되며, 쟁점토지의 관련인 모두 미등기전매 및 이중계약서 작성사실이 밝혀질 경우 「부동산특별조치법」 위반과 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 위반으로 행정처분, 과태료처분을 받기 때문에 상호 통정이 가능한 확인서만으로는 청구주장을 신뢰할 수 없다.

(2) 청구인은 부동산소개비로 김OOO에게 OOO, 박OOO에게 OOO, 김OOO을 지출하였다고 주장하나, 청구인 계좌에서 박OOO의 계좌로 2010.11.9. 입금한 OOO을 제외한 OOO은 구체적인 금융자료를 제시하지 못하였으므로 필요경비로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 청구인이 주장하는 OOO을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법률

(1) 국세기본법 제14조(실질과세)②세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법(2010.12.27. 법률 제10408호로 개정된 것) 제21조(기타소득)①기타소득은이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득외의 소득으로다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

16.재산권에 관한 알선수수료.

제88조(양도의 정의)① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략)

제94조(양도소득의 범위)①양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1.토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가.부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

제104조(양도소득세의 세율)① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득 과세표준에다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 둘 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 : 제55조 제1항에 따른 세율

3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 : 양도소득 과세표준의 100분의 50

10.미등기양도자산 : 양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제10호에서 "미등기양도자산"이란제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본 상 소유권 변동내역과 처분청이 결정한 양도가액은 다음 <표1>과 같다.

(2) 쟁점토지의 매매와 관련하여 청구인에 대한 양도소득세 결정내역은 다음 <표2>과 같고, 처분청이 확보한 매매계약서 및 특약사항의 주요내용은 아래와 같다.

(3) 쟁점토지의 전소유자인 박OOO 및 홍OOO는 부부지간이며, 쟁점토지를 「조세특례제한법」 제69조에 따른 8년 이상 자경농지로 보아 다음 <표3>와 같이 양도소득세를 신고한 사실이 확인된다.

(4) 쟁점토지의 전소유자 홍OOO의 문답서 주요내용은 아래와 같다.

(5) 청구인의 2014.9.3.자 확인서에는 쟁점토지의 매매대금을 매도인에게 알려줄 수 없어 부득이 청구인이 매수인으로부터 받아서 매도인에게 약속된 금액만 지급하였다고 되어 있다.

(6) 청구인은 2005.7.25.부터 2007.8.3.까지 OOO 소재(주)OOO에 근무한 경력이 있으며, 2011.1.10. OOO에서 주식회사 OOO을 설립한 후 2013.10.28. OOO로 사업장을 이전하여 운영하고 있고, 박OOO가 매수인으로부터 2010.11.16. OOO 및 2011.1.11. 잔금 OOO은 지급받아 청구인의 OOO로 입금하였고, 2010.11.25. 중도금OOO은 매수인이 수표로 박OOO에게 지급한 사실이 처분청이 제출한 심리자료에 나타난다.

또한,처분청의 조사결과 강OOO가 2011.1.28. OOO지점에서 OOO을 대출받아 같은 날 청구인의 OOO로 잔금 OOO을 입금한 후 청구인이 OOO을 박OOO에게 계좌이체한 것으로 확인되고, 계약금 OOO 및 나머지 OOO은 금융증빙이 없다.

(7) 청구인은 부동산소개비로 김OOO에게 OOO, 박OOO에게 OOO, 김OOO에게 OOO, 장OOO에게 OOO을 지출하였다고 주장하면서 확인서를 제출하였고, 처분청은 박OOO의 계좌로 2010.11.9. 입금한 OOO만 필요경비로 하고 나머지 OOO은 부인하였으며, 김OOO은 사망자이고, 김OOO과 김OOO은 부동산중개 관련 사업이력 및 근로소득 발생내역이 없다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 매매와 관련하여 부동산컨설팅용역을 제공한 것이고, 설령 양도소득으로 보더라도 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당한다고 주장하나,청구인과 전소유자는 2010.10.29. 쟁점1 2토지에 대한매매계약서를 작성하고, 계약금으로 2010.10.29. OOO을 수수한 사실이 확인되는 점,청구인이 세무조사 당시 쟁점토지의 매매대금을 매도인에게 알려줄 수 없어매도인에게 약속된 금액만 지급하였다고 진술한 점, 전소유자 홍OOO도 쟁점토지의 양도가액을 OOO이 아닌 OOO이라고 진술한 점, 2011.1.21. 쟁점토지의 매매대금 중 OOO이 청구인 계좌로 입금되었다가 OOO이 전소유자의 계좌로 이체되어 청구인의 계좌입금액을 부동산컨설팅용역수수료로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 미등기전매 한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(9) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은쟁점토지의 매매와 관련하여 수수료 등으로지급한OOO을필요경비로 인정해 달라고 주장하면서 사실확인서만을 제시하고 있을 뿐 금융증빙의 제시가 없으므로, 처분청이 청구인의 필요경비 주장액 중 계좌이체액OOO을 필요경비로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.