가. 처분청은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 2019.8.30. OOO과 공동으로 분양받아 소유하고 있는 OOO(이하 “쟁점아파트”이라 한다)에 대하여 2020.1.1. 기준 공동주택가격이 공시되어 있지 아니함에 따라 「지방세법」제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제3조 등에 따라 산정한 쟁점아파트의 시가표준액 OOO원에 공정시장가액비율(60%)을 곱하여 산출한 금액을 과세표준으로 하고 같은 법 제111조 제1항 제3호 나목의 세율을 적용하여 산출한 세액의 2분의 1 중 청구인 지분에 해당하는 2020년 1기분 재산세(도시지역분 포함) OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2020.7.10. 청구인에게 부과고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2020.7.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 소유한 공동주택이 속한 아파트단지의 시가표준액이 주변의 신축단지들에 비하여 형평성에 맞지 않게 과다하게 산정되었으므로, 이러한 시가표준액을 기준으로 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점아파트의 공동주택가격이 주변 아파트에 비하여 과다하게 산정되어 부당하고 이에 따라 과세된 이 건 재산세도 과다하게 부과되었다고 주장하나,

쟁점아파트의 공동주택가격의 경우 재산세 과세기준일에 산정된 가격으로 매년 1.1. 기준으로 공시되는 공동주택가격과는 산정시점에 차이가 있고 상반기 가격상승분이 반영된 가격이며, 비교하는 공동주택의 공시가격은 예시적인 것에 불과하고 행정동, 위치, 특성, 연면적 등이 다른 공동주택이므로 단순비교는 무리가 있다 하겠다.

「지방세법」제110조 제1항에서 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 일정 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 한다고 규정하고, 단서에서 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체장이 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제4호 제4항에서 제1항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다고 규정하고 있으므로, 처분청이 이러한 지방세 관련법령의 절차에 따라 미공시된 쟁점아파트의 공동주택가격을 산정하여 2020년 제1기분 재산세 등을 부과한 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 소유한 주택의 재산세 과세표준이 인근 유사한 가격의 아파트에 비하여 과다하게 산정되어 재산세가 부과되었으므로 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

(1) 지방세법

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사ㆍ연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.

제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

2. 주택 : 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

3. 주택

가. 제13조제5항제1호에 따른 별장: 과세표준의 1천분의 40

나. 그 밖의 주택

(2) 지방세법 시행령

제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.

제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ⑨ 법 제4조 제3항에서 “대통령령으로 정하는 관련 전문기관”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관 또는 단체를 말한다.

1. 「지방세기본법」제151조에 따른 지방세연구원

2. 「한국감정원법」에 따른 한국감정원

3. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제29조에 따른 감정평가법인

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

(가) 쟁점아파트는 2019.8.27. 준공인가가 이루어졌지만 2020.6.29.에서야 재개발정비사업 이전고시가 이루어져 2020년 재산세 과세기준일 현재(6.1.) 현재 등기부등본에 등재되어 있기 아니하고 공동주택가격이 미공시된 것으로 나타난다.

(나) 처분청은 쟁점아파트의 공동주택가격이 공시되어 있지 아니함에 따라 「지방세법」제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제3조 등에 따라 OOO에 요청하여 산정된 가액에 대하여 OOO 심의를 거쳐 2020년 과세기준일 현재(6.1.) 공동주택가격을 OOO원으로 결정하고 공정가격비율 60%를 적용하여 OOO원을 과세표준으로 2020.7.10. 청구인에게 2020년 제1기분 재산세 등 OOO원을 부과·고지하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다.

「지방세법」 제4조 제1항 단서에서는 주택에 대한 재산세의 과세표준을 산정하는 경우에 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 공동주택가격을 산정하는 것으로 규정하고 있고, 「지방세법 시행령」 제3조에서는 법 제4조 제1항 단서의 "대통령령이 정하는 기준"을 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 참작하여 행정안전부장관이 정하는 기준으로 규정하고 있고, 행정안전부장관은 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정기준」(행정자치부 지방세정팀-920 2005.5.27. 지방세정팀-12 2006.1.2.)에서 시·군·구는 개별공동주택의 지역별·단지별·면적별·층별·위치별 특성 및 거래시가 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나 OOO 등 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 시가 조사결과를 참작하여 시가표준액을 정하도록 하고 있는 바,

쟁점아파트의 시가표준액은 처분청이 OOO에 의뢰하여 산정한 것을 처분청의 OOO에서 심의·의결한 것인 점, 「지방세법」에서 분양가액을 재산세 시가표준액 산정방법으로 규정하고 있지 않아 처분청이 쟁점아파트의 분양가액을 시가표준액으로 적용할 수 없는 점, 처분청이 쟁점아파트에 대한 시가표준액을 산정하면서 잘못된 사실이 나타나지 아니하는 점, 처분청이 위 법령에서 정한 방법 외의 방법으로 쟁점아파트의 재산세 과세표준을 산정하는 것은 허용될 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점아파트의 시가표준액을 산정하고 이를 기준으로 재산세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.