처분청은 청구인이 2002.7.25. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇ가 ㅇㅇ번지 대지 833.1㎡ 및 건축물 6,304.94㎡(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 청구 외 (주)ㅇㅇ금속으로부터 승계취득한 후 같은 해 8.20. 매매대금을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부 하였으나, 이 사건 부동산에 대한 미지급 공사대금 1,600,000,000원(유치권 설정)은 신고납부에서 누락하였으므로 이에 대한 취득세 38,400,000원, 농어촌특별세 3,520,000원, 등록세 57,600,000원, 지방교육세 10,560,000원 합계 110,080,000(가산세 포함)을 2003.9.15. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 이 사건 부동산을 (주)ㅇㅇ금속으로부터 매수하면서 계약서에 총 대금을 68억원으로 하였으나 그 중에는 전소유자인 (주)ㅇㅇ금속이 인정한 미지급 공사대금 16억원(유치권)이 포함되어 있으며, 이러한 미지급 공사대금 16억원(유치권)은 매수자가 이 사건 매매계약과는 별도로 강제적으로 부담해야 하는 부채로서 매매계약에 포함될 사항이 아니지만 계약의 편의상 매매계약서에 포함한 것에 불과한데도 취득세 등의 과세표준에 포함시키는 것은 잘못이며, 청구인은 최근 가압류, 부동산 임의경매, 임대·분양지연 등으로 변제여력이 없어서 미지급 공사대금 16억원(유치권) 및 그 이자를 지급하지 못하고 있으므로 형식상 및 실제상 매매가액은 52억원이라고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이 사건 심사청구의 다툼은 유치권이 설정된 부동산을 승계취득한 경우 이러한 유치권에 의한 채무인수액을 과세표준에 포함하여 부과한 처분의 적법성 여부에 있다고 하겠다.

먼저 관계법령을 보면, 지방세법시행령 제82조의3에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다라고 취득가격의 범위에 대하여 규정하고 있으며, 취득의 시기에 대해선 지방세법시행령 제73조제1항제1호에서 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일이라고 규정하고 제3항에서는 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 지방세법 제111조제5항제3호의 과세표준에 대하여 시행령 제82조의2제1항제2호에서 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 등 법인장부를 과세표준으로 입증되는 취득가격으로 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 이 사건 부동산을 매수하면서 매매대금을 5,200,000,000원으로 하고 매도인인 청구 외 (주)ㅇㅇ금속이 공사대금을 지급하지 못하여 지고 있는 채무금액 1,600,000,000원(유치권)에 대한 모든 배상책임을 인수하는 조건으로 2002.7.23. 계약을 체결하였고 2002.7.25. 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 경료한 후, 과세표준을 5,200,000,000원으로 하여 2002.8.20. 취득세 신고납부를 하였으나 미지급 공사대금 1,600,000,000원을 신고납부에서 누락하였으므로 이에 대한 취득세 등을 추징당한 사실은 제출된 관계자료를 통해 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 미지급 공사대금을 취득세 등의 과세표준에 포함시켜 부과한 처분은 잘못된 것으로 실제 매매가격이 5,200,000,000원이라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면, 청구인이 이 사건 부동산을 취득하면서 매도인의 미지급 공사대금에 대한 일체의 배상책임을 인수하였는바 이러한 배상책임에 기한 유치권의 인수는 채무의 인수라고 할 것이며, 매도자의 부채를 인수하는 조건으로 부동산을 취득하는 경우에는 당연히 당해 부채는 그 취득비용에 해당한다 할 것이며(같은 취지 행정자치부 심사결정례 제2002-878호, 2002.12.26), 부동산 취득과 관련하여 부채비용을 실제로 지급하지 아니하더라도 지급할 비용에 해당되는 경우라면 과세표준에 포함되는 것으로 보아야 할 것이므로(같은 취지 세정13407-760호, 1996.6.26), 청구인이 이 사건 부동산을 취득하면서 실제로 지급한 매매대금은 5,200,000,000원이나 그 이외에 미지급 공사대금 1,600,000,000원을 채무인수한 이상 전체 취득금액은 68억원이 된다 하겠으므로 처분청이 이 사건 부동산에 대한 취득금액에 유치권에 대한 채무인수 금액 1,600,000,000원을 과세표준에 포함하여 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

2004. 5. 31.

행 정 자 치 부 장 관