가. 원고의 모친으로 원고를 대리한 D과 피고는 2012. 8. 6. 원고 소유이던 별지 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 임대차보증금 150,000,000원, 월차임 1,500,000원, 임대차기간 2012. 8. 6.부터 24개월로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

나. 이 사건 임대차계약서에는 특약사항으로 “① 2012년 12월 이후 장사가 안 될 경우 1개월 전에 통보하면 보증금 일억 오천만 원을 반환함을 원칙으로 한다.”라고 기재되어 있다

(이하 ‘이 사건 특약’이라 한다). 다.

피고는 이 사건 임대차계약에 따라 원고에게 임대차보증금 150,000,000원을 지급하였고, 피고는 2012. 8. 6.경 이 사건 건물을 인도받아 위 건물에서 ‘E’이라는 상호로 모텔(이하 ‘이 사건 모텔’이라 한다) 영업을 하였다. 라.

원고는 2012. 8. 9. 피고에게 이 사건 건물에 관하여 전세금 150,000,000원의 전세권설정등기를 경료하여 주었다.

마. 원고는 이 사건 모텔의 수익이 예상보다 현저히 저조하자, 2012. 12. 이전부터 수차례 원고에게 이 사건 특약사항에 따라 임대차보증금을 반환하여 줄 것을 요청하였으나, 이를 반환받지 못하였다.

바. 이 사건 임대차계약 체결 이전에 이 사건 건물에 관하여 근저당권자 F조합, 채권최고액 330,000,000원의 근저당권이 설정되어 있었는데, F조합으로부터 위 근저당권을 이전받은 한국자산관리공사의 신청에 따라 이 사건 건물에 관하여 2016. 4. 21. 창원지방법원 통영지원 C로 부동산임의경매(이하 ‘이 사건 경매’라 한다) 개시결정이 내려졌고, 위 경매절차에서 피고가 이 사건 건물을 매수하였다.

사. 위 경매법원은 2017. 9. 27. 배당기일에서 실제 배당할 금액 474,028,775원을 아래 표 기재와 같이...