가. 청구인은 2003.3.21. OOO주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 매매를 원인으로 취득하여 보유하다가 2016.9.19. 양도한 후 2017.1.2. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용하여 기한 후 신고를 하였다.

나. 처분청은 2017.8.30.∼2017.9.18. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과 청구인의 딸 OOO이 2007.11.12. 매매를 원인으로 취득한 OOO 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 청구인이 딸 OOO에게 명의신탁하여 종전주택 양도시 2주택을 소유하였다고 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 부인하여 2017.12.20. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.3.7. 이의신청을 거쳐 2018.8.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

이 건은 청구인이 딸 OOO에게 쟁점주택을 명의신탁한 것이 아니라 증여한 것이므로 쟁점주택의 양도에 대하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하고 수증자 OOO에게 증여세를 부과하여야 한다.

(1) 청구인은 딸 OOO에게 쟁점주택의 취득자금을 증여한 것이다.

(가) 증여라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭‧형식‧목적 등에 관계없이 경제적 가치를 계산할 수 있는 모든 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전하는 것을 말하는 것과 타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가하는 것을 말하는바, 부동산의 취득자금의 출처가 명의자가 아닌 다른 일방인 사실이 밝혀졌다면 명의자가 취득자금을 증여받은 것으로 볼 수 있으며, 명의자가 아닌 다른 일방이 매수자금의 출처라는 사정만으로 명의신탁이 있었다고 보기는 어려움이 있다(대법원 2008.9.25. 선고 2006두8068 판결, 같은 뜻임).

따라서 2007년 11월 쟁점주택을 OOO이 취득할 당시 매매대금을 청구인의 배우자인 OOO이 지급하였다는 사실은 인정하나, 부동산의 취득자금을 다른 일방이 지급하였다면 그 취득자금을 증여로 보아 증여세를 부과하면 족할 것(OOO지방법원 2016.11.9. 선고 2015구합70257 판결, 같은 뜻임)이며 명의신탁으로 볼 것은 아니라고 판단된다.

(나) 쟁점주택 취득 후 OOO이 재산세를 납부하였으며, 전‧월세 계약시 청구인이 대리인 자격으로 계약을 한 것이 아니라 OOO이 직접 계약 당사자로 참여하여 서명을 하고 월세소득을 OOO의 OOO은행 계좌로 수령하여 부동산 점유의 손익을 딸이 취한 점 등에 비추어 쟁점주택을 취득한 이후 보유기간 동안의 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래가 OOO에게 귀속되었으므로 쟁점주택은 명의신탁한 재산이 아니라 딸 OOO의 소유이며, 취득자금은 증여세 과세대상에 해당한다.

(2) 쟁점주택은 명의신탁한 재산에 해당하지 아니한다.

(가) 명의신탁이라 함은 소유관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대하여 소유자 명의를 실소유자가 아닌 다른 사람 명의로 하는 것으로 수탁자에게 단지 재산의 명의가 이전되기만 하고 수탁자가 그 재산을 관리·처분할 권리의무를 부담하지 않는 신탁을 말하는데, 부동산의 명의신탁은 그 부동산에 관하여 소유권 등기를 다른 사람 명의로 하고 신탁자와 수탁자 사이에서 공증을 거친 소유권 확인증서를 별도로 작성함으로써 이루어지고 있다.

(나) 명의신탁의 요건을 살펴보면 첫째, 조세회피의 목적이 없어야 하고, 둘째, 명의신탁행위(당사자간의 합의)가 존재하여야 하며, 셋째, 실질소유자와 명의자가 서로 달라야 한다.

즉, 조세회피와 상관없는 뚜렷한 목적이 있었다는 점과 명의신탁 당시에나 장래에 회피될 조세가 없었고 설사 회피될 조세가 있더라도 사소한 수준에 불과하다는 점을 객관적인 자료로 증명해야 한다.

또한 당사자 간 명의신탁에 대해 합의하고, 약정에 따라 등기 등을 해야 하는 것으로, 당사자 간에 합의한다는 것은 당사자가 부동산의 실제소유자가 누구인지 알아야 함을 전제하고 있는 것으로 볼 수 있는바, 신탁자와 수탁자가 실제소유자가 누구인지에 대해 분명히 알아야 하고, 당사자 간에 명의신탁에 관한 합의가 있어야 하며, 약정에 따라 등기‧등록을 해야 한다.

그리고 소유권이전등기명의자는 등기의 효력으로 인하여 그 부동산에 대한 소유권자로 추정되고, 그 소유권이전등기명의는 달리 주장하는 자가 입증책임을 부담하는 바(심사양도 2010-306, 2010.12.23.), 이 때 실질소유자가 누구인지 여부는 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 사항이다.

(다) 명의신탁이란 수탁자에게 단지 재산의 명의가 이전되기만 하고 수탁자가 그 재산을 관리·처분할 권리의무를 부담하지 않는 신탁으로 부모가 자식의 명의로 부동산을 취득하여 명의신탁이 이루어진다면 모든 관리를 부모가 대행하는 것이 현실이고, 일반적인 명의신탁부동산은 부동산취득 및 임대차계약서 작성시 부모가 대리인 자격으로 계약하기 때문에 계약서 하단 ‘대리인’ 란에 부모의 성명과 서명이 기재되고 재산세를 부모가 납부하며, 월세는 부모의 계좌로 입금되고 있다.

명의신탁은 수탁자가 재산을 관리·처분할 권리의무를 부담하지 않는 것을 전제로 하고 있으나 이 건의 경우 쟁점주택 취득 후 권리‧의무를 딸 OOO이 부담하기로 당사자간 합의가 있었고 재산세 납세자, 전‧월세계약 당사자, 월세소득의 귀속자가 모두 딸 OOO에 해당하여 쟁점주택의 권리‧의무가 실질적으로 OOO에게 귀속되었기 때문에 명의신탁에 해당하지 않는다.

(라) 위 명의신탁요건과 관련하여 살펴보면, 먼저 조세회피의 목적과 관련하여 2007년 11월 쟁점주택 취득시 청구인과 OOO은 1세대를 구성하고 있었으므로 1세대 2주택자가 되었는바, 쟁점주택을 누구의 명의로 취득하더라도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없었고 따라서 당시에나 장래에 회피될 조세는 없었다. 2011년 4월에 OOO은 결혼하여 자연스럽게 세대가 분리되었고 4년 뒤에 있을 OOO의 결혼 및 세대분리까지 예상하여 조세회피목적이 있다고 보기에는 다소 어려움이 있다.

다음으로 명의신탁행위의 존재(당사자간의 합의)와 관련하여 쟁점주택의 취득자금을 청구인이 대납하는 대신 취득 후 발생하는 모든 비용은 딸 OOO이 부담하기로 당사자간의 합의가 있었는바, 명의신탁행위는 존재하지 않았다.

마지막으로 실질소유자와 명의자가 달라야 하는데 소유권이전등기명의는 달리 주장하는 자가 그 입증책임을 부담하는 것인바(심사양도 2010-306, 2010.12.23.), 재산세납세자, 전‧월세계약당사자, 월세소득의 귀속자가 모두 딸 OOO이었음을 감안하면 쟁점주택은 명의신탁재산이 아니라 딸 OOO이 소유한 재산이다.

(3) 그 외 처분청 의견에 대한 답변내용은 아래와 같다.

(가) 쟁점주택의 재산세를 OOO의 주소지인 OOO에서 납부한 내역과 청구인의 주소지 인근 은행에서 납부한 내역이 혼재되어 있고, 납부금액이 소액으로 재산세 납부자가 쟁점주택의 실소유자라고 단정하기 어렵다는 처분청 의견에 대하여, OOO의 재산세 통장이체내역은 입증하였고 OOO의 주소지인 OOO에서 납부한 내역 또한 지방세 납부확인서를 제출하였으며, 청구인의 주소지 인근 은행창구에서 납부한 부분은 OOO이 청구인의 집을 방문하였을 때 납부한 것으로 OOO의 휴대폰 기지국을 확인한다면 재산세 납부 당시 OOO이 청구인의 주소지에 있었다는 것을 확인할 수 있다.

(나) 쟁점주택의 관리사무소 주택관리대장에 청구인의 연락처가 기재되어 있고 임차인 OOO은 OOO의 전화번호는 전혀 알지 못한다고 진술하였다고 하나, 청구인의 인적사항을 관리대장에 기재한 이유는 OOO이 2007년 OOO 및 OOO에서 강사로 근무하였으며, 직장생활을 하는 딸보다 주부인 청구인이 시간적‧거리적 주택관리에 수월하여 도움을 준 것일 뿐이고 쟁점주택에 하자가 발생할 경우 OOO이 직장생활로 연락을 못 받을 수 있으니 청구인 연락처를 알려준 것이며, 임차인 OOO은 OOO의 전화번호를 전혀 알지 못한다고 진술한 것이 아니라 쟁점주택에 하자 발생시 청구인에게 연락을 했다는 취지로 말을 했을 뿐이라 진술하였다. OOO의 전화번호는 임대차계약서에 명백히 기재되어 변동된 적이 없기 때문에 OOO이 임대차계약서를 확인한다면 OOO의 전화번호는 언제든지 확인할 수 있다.

(다) OOO이 형제인 OOO에게 쟁점주택을 양도로 소유권이전등기한 시점과 계약해제를 원인으로 소유권환원등기를 한 시점 간 약 1년의 시점차이가 존재하여 소유권을 본인의 사정에 맞게 OOO에서 OOO으로 이전 또는 환원한 것으로 보인다는 처분청 의견에 대하여,

청구인은 OOO이 스스로 환원등기할 것이라 생각했고 OOO은 환원등기를 해야 한다는 사실을 잊고 있다가 처분청으로부터 소명안내문을 받고 환원등기를 하지 않았음을 알았다. OOO이 OOO에게 쟁점주택을 양도함으로서 청구인은 1세대 2주택자가 되었고 양도세 과세대상이 되었기 때문에 양도세를 피하기 위해 소유권을 조작하려는 사람으로 보기에는 오히려 반대되는 행동을 하였다.

또한 계약금의 반환은 2015.11.6. OOO원, 2015.11.20. OOO원, 2016.1.14. OOO원으로 이루어져 환원등기만 안했을 뿐 사실상 계약해제는 2016.1.14. 완료되었다.

청구인이 OOO에게만 부동산을 증여한 이유는 OOO의 고등학교 재학 및 대학 입학 당시 집안형편이 어려워 원하는 피아노 공부를 시키지 못했고 OOO이 주간에는 일을 하면서 OOO대학교를 야간으로 다녀야 했기 때문으로, 미안한 마음에 쟁점주택을 증여한 것이다.

(라) OOO이 임차인 OOO에게 계좌이체 받은 월세 OOO원과 증액보증금 OOO원이 대부분 현금으로 출금되어 OOO이 사용수익하였는지가 불분명하고 월세 및 증액보증금 수령계좌가 OOO이 사용하는 주계좌가 아니라는 처분청 의견에 대하여,

2007.12.17.부터 2018.3.13.까지 총 4회 입금된 월세 OOO원과 2008.4.10. 입금된 증액보증금 OOO원은 수령후 약 5개월 동안 필요한 금액만큼 출금하여 사용했던 것으로 OOO 명의의 통장에서 입‧출금이 되었다면 현금으로 출금되었다는 이유만으로 명의신탁으로 볼 수 없다.

현금출금액 사용처는 비즈공예, 펠트공예, 일러스트(동화삽화)학원비 및 재료비로 사용되었으며 당시 OOO에서는 현금으로 결제하면 할인을 해주었기에 현금결제를 하였고, 당시 OOO에서 강사로 일하며 공예 및 일러스트를 배우기 전까지 월평균 OOO원을 수령하였으나 공예 및 일러스트를 배우기 위해 수업을 줄이게 되었고 실제로 2008.7.25.～10.27. 기간 동안 월평균 수입은 OOO원 정도에 불과하였으며 11월부터는 OOO 강의를 그만두고 공예 및 일러스트에 전념하였다. OOO 역시 2008년 8월 강의를 그만두었는바, OOO를 참조해 보면 OOO의 공예 및 일러스트 작품 활동을 확인할 수 있다.

월세 및 증액보증금 수령계좌 역시 월세 입금 여부를 통장만 봐도 쉽게 파악하기 위해 거래내역이 많지 않은 계좌로 월세를 받은 것뿐이고 주계좌가 아니라는 이유만으로도 명의신탁으로 볼 수 없다.

나. 처분청 의견

쟁점주택은 청구인이 딸 OOO에게 명의신탁한 재산이므로 종전주택의 양도에 대하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

(1) 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제2조 제1호 본문은 “명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다”라고 규정하고 있는바, 부동산에 관한 물권의 실권리자인지 여부를 가리는 핵심적인 징표 중의 하나는 그가 과연 그 부동산에 관한 물권의 취득자금을 부담하였는지 여부라 할 것이다(대법원 2010.7.8. 선고 2008도7546 판결, 같은 뜻임).

(2) 이 건의 경우 2007년 11월 쟁점주택을 청구인의 자녀 OOO이 취득할 당시 그 매매대금을 청구인의 배우자인 OOO이 지급하였으며 자녀 OOO이 지급한 사실이 없는 점, 쟁점주택의 재산세는 대부분 계좌이체가 아닌 은행창구에서 납부하여 정확하게 누가 납부하였는지 알 수 없으나, OOO의 주소지인 OOO에서 납부한 내역과 청구인의 주소지 인근 은행에서 납부한 내역이 혼재되어 있고, 납부금액이 소액으로 재산세 납부자가 쟁점주택의 실소유자라고 단정하기 어려운 점, 조사기간 중 쟁점주택을 현장방문하여 관리대장을 열람한바, 소유주란은 OOO으로 기재되어 있으나 주소는 OOO의 주소가 아닌 청구인의 2016.9.13. 이후 주소(OOO)가 기재되어 있고, 전화번호 역시 청구인의 전화번호가 기재되어 있어 쟁점주택을 계속하여 청구인이 관리한 것으로 보여지는 점, 쟁점주택을 2007년 11월부터 현재까지 임차하고 있는 OOO에게 쟁점주택을 임차하면서 보일러 등 고장으로 집주인에게 수리를 의뢰한 적이 있는지 문의한바, 임차를 시작한지 얼마 지나지 않아 보일러 고장으로 청구인에게 고쳐달라고 한 사실이 있다고 답변하였으며, OOO에게 연락한 적은 없었다고 답변한 점, 2015.10.27. 딸 OOO이 쟁점주택을 형제인 OOO에게 양도로 소유권을 이전하면서 임차보증금이 상이한 매매계약서를 작성한 점, 청구인의 배우자인 OOO이 2015.10.22. 아들 OOO의 OOO은행계좌에 임차보증금을 제외한 매매계약금액 상당액을 이체하였다가 2015.10.27. OOO의 계좌에서 OOO의 계좌에 이체한 후 2016.1.14. 청구인에게 반환된 사실이 확인되는바, 쟁점주택을 딸

OOO

(나) 청구인이 2003.3.21. 종전주택을 취득하여 보유하고 있는 상태에서 당시 동일세대원인 딸 OOO(만 24세)이 2007.11.12. 쟁점주택을 매매로 OOO원에 취득하였고, 양도소득세 조사시 쟁점주택의 취득자금을 청구인의 배우자인 OOO이 주었다고 진술하였다.

(다) OOO은 2011년 5월에 결혼하여 청구인과 별도 세대가 되었으며, 이후 2015년 10월 남동생 OOO에게 본인이 소유한 쟁점주택을 양도하였고, 2015년 당시 OOO은 만 23세로 별다른 소득원이 없어 청구인과 동일세대를 구성하고 있었으며, OOO이 쟁점주택을 취득하면서 청구인의 세대는 2주택을 소유하게 되었다.

(라) 청구인은 1세대 2주택 상태에서 2016.8.31. OOO 주택을 취득하여 1세대 3주택자가 되었으며, 2016.9.19. 종전주택을 양도하면서 양도소득세 신고기한인 2016.11.30. 직전 2016.11.24. 청구인의 딸 OOO과 아들 OOO 사이의 쟁점주택 양도 거래가 “합의해제”를 원인으로 소유권이전등기 말소되었고, 청구인은 종전주택 양도에 대해 1세대 1주택 비과세로 기한후 신고하였다.

(마) 쟁점주택의 매매대금을 살펴보면 OOO으로부터 OOO에게 소유권을 이전(2015.10.27.)하기 전 2015.10.22. OOO(청구인의 남편)이 아들 OOO의 OOO은행 계좌(OOO)로 OOO원을 이체하였고, OOO은 2015.10.27. 누나 OOO 명의 OOO 계좌(OOO)로 OOO원을 이체한 사실이 확인된다.

(바) OOO이 OOO에게 OOO원을 송금한 내역을 살펴보면 쟁점주택의 시가를 OOO원으로 보고 쟁점주택의 실제 임차보증금은 OOO원이나 임차보증금이 OOO원으로 기재된 허위 계약서를 작성한 후 시가 OOO원에서 허위보증금 OOO원을 제외한 OOO원만 이체한 사실이 확인된다.

(사) 이후 OOO은 2015.11.20. OOO원 및 2016.1.14. OOO원을 청구인에게 송금하여 사실상 거래대금을 부모에게 반환한 사실이 확인되며 매매계약은 2016년 1월에 해제되었으나 계약해제를 원인으로 한 소유권 반환 등기는 청구인의 종전주택 양도에 대한 양도소득세 신고기한(2016.11.30) 직전인 2016.11.24. 이루어졌다.

(아) 쟁점주택의 월세계약서(2007.10.24. 작성)에는 임대인이 OOO으로, 임차인이 OOO으로 되어 있으며 보증금은 OOO원, 월세는 OOO원인 것으로 나타난다.

(자) 쟁점주택을 2007년 11월부터 조사일 현재까지 임차하고 있는 OOO은 임차를 시작한지 얼마 지나지 않아 보일러 고장으로 청구인에게 수리를 요청한 사실이 있으며, 조사일 현재까지도 OOO의 전화번호는 전혀 알지 못한다고 진술하였으며, 조사기간 중 쟁점주택을 현장방문하여 관리사무소 주택관리대장 열람한바, 소유주란은 OOO으로 기재되어 있으나 주소란에는 OOO의 주소가 아닌 청구인의 2016.9.13. 이후 주소로 OOO가 기재되어 있고, 연락처 또한 청구인의 전화번호가 기재된 사실이 확인된다.

(차) 쟁점주택의 부수토지 중 일부가 2011.7.25. 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의해 지방도 387호선(OOO)도로확장공사에 편입됨에 따라 2011.8.24. OOO이 지급한 토지보상금 OOO원을 청구인의 딸 OOO이 수령한 사실이 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인의 배우자가 취득자금을 제공하여 쟁점주택을 OOO 명의로 취득한 후 아들 OOO 명의로 이전하였다가 1세대 1주택 비과세를 위해 다시 OOO에게로 소유권 환원한 사실 등으로 보아 쟁점주택은 실소유자인 청구인이 명의신탁한 재산이라는 의견이다.

그러나「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제2조 제3항에서는 “증여”를 ‘그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전하는 것’이라고 규정하고 있는바, 2007.11.12. OOO이 청구인의 배우자의 자금으로 쟁점주택을 취득한 때에 “증여”가 이미 성립하였다고 보아야 할 것인 점, 2007.11.12. OOO 명의로 쟁점주택의 소유권이전등기가 경료됨에 따라 2007.10.24. 작성한 쟁점주택의 월세계약서에도 임대인이 OOO으로 되어 있는 점, 해당 월세도 OOO 명의의 통장으로 입금된 점 등으로 보아 OOO이 쟁점주택을 증여받아 그 관리권을 행사하였다고 볼 수 있다.

따라서 처분청이 OOO에게 쟁점주택의 취득자금을 증여받은 것에 대한 증여세를 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 청구인이 쟁점주택을 OOO에게 명의신탁하였다고 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.