청구인은 88.9.3 취득한 서울특별시 서초구 OO동 OOO 대지 282.9㎡ 지상에 지상5층건물 851.28㎡(1～3층 점포사무실, 4, 5층 주택 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 89.6.3 신축하여 89.8.16 양도한 바 있다.

처분청은 청구인의 쟁점건물의 신축양도를 부동산매매업으로 보아 92.3.16 청구인에게 종합소득세 38,168,980원 및 동 방위세 7,641,020원을 부과하였다.

청구인은 이에 불복하여 92.5.8 이의신청, 92.7.23 심사청구를 거쳐 92.11.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 규정하는 건물을 신축하여 판매할 목적으로 쟁점부동산을 신축하지 아니하였으며, 쟁점부동산을 신축하여 임대사업을 영위하던 중 위 쟁점부동산 신축으로 인한 공사대금 등의 변제를 위해 계속 보유하지 못하고 부득이 양도하게 되었으며, 쟁점부동산의 양도이외에는 다른 부동산을 신축 취득하여 양도한 사실이 없으므로 쟁점부동산의 양도에 따라 발생하는 소득은 양도소득으로 보아야 하는데도 처분청이 이를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 부동산임대업으로 사업자등록을 한 바 없고, 쟁점건물의 신축준공일인 89.6.2 OOO외 4인에게 쟁점건물의 양도계약을 체결하였으며, 양도계약체결일인 89.6.2부터 잔금약정일인 89.8.31까지 3개월정도만 쟁점건물을 임대하고 양도한 점을 볼 때 청구인이 쟁점건물을 임대목적으로 신축하였으나 자금사정으로 부득이하게 양도하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다하겠고, 쟁점건물의 용도로 보아 당초 쟁점건물의 신축시부터 소유할 목적이 아니고 이를 판매할 목적으로 신축하여 판매한 것으로 보여지므로 처분청이 부동산매매업으로 보아 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 청구인의 쟁점부동산 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부에 있다고 하겠다.

나. 관련법령인 부가가치세법 제2조 제1항에서는 “영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자(사업자)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있고, 같은법시행령 제2조 제1항 제14호에서 “부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다”고 규정하면서 같은법 시행규칙 제1호(사업의 범위) 제1항에서는 “부동산매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다(소득세법 기본통칙 2-4-8...20①-1호도 같은 뜻임)”고 규정하고 있으며, 부동산매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 구체적 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지 그 규모와 회수·태양 등에 비추어 어느 정도의 계속성·반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것이다(대법원 85누745, 86.7.8외 다수 동지).

청구인의 쟁점건물 신축양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부를 보면, 청구인은 부동산임대업을 영위하기 위하여 쟁점건물을 신축하였다가 불가피하게 양도하였으므로 부동산매매업의 사업성이 없는데도 처분청이 이를 부동산매매업으로 보아 과세한 당초처분은 부당하다고 주장하나,

첫째, 부가가치세법 제5조 제1항에 의거 신규로 사업을 개시하는 자는 사업장마다 사업개시일로부터 20일내에 정부에 등록을 하여야 함에도 건물 신축전에 부동산임대업에 대한 사업자등록을 한 사실이 없으며,

둘째, 청구인은 88.8.3 쟁점건물의 신축부지를 취득하고 쟁점건물을 신축한 후 그 준공일인 89.6.2 당일로 쟁점건물을 양수인 OOO등 4인에게 양도하기로 계약을 체결하였으며,

셋째, 임대계약서에 의하면 쟁점부동산의 매매계약체결일인 89.6.2부터 잔금약정일인 89.8.31까지 3개월동안 임시로 쟁점건물을 임대하였고,

넷째, 청구인은 쟁점건물의 신축으로 인한 빚을 청산하기 위하여 부득이 쟁점건물을 매도한 것이지 당초부터 판매목적으로 신축한 것은 아니므로 쟁점건물의 양도는 청구인의 부동산매매업에 해당하지 아니한다고 주장하면서도 그 주장 입증을 위한 아무런 증빙도 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때 청구인은 당초 쟁점건물의 신축시 이를 소유하여 임대할 목적이 아니고 판매할 목적으로 신축하고 준공과 동시에 판매하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보여 지므로 처분청이 이를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없으며, 청구주장은 신빙성이 없어 받아들일 수 없다고 하겠다.

다. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.