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취소
매매사례아파트의 매매가액을 증여재산가액으로 평가하여 증여세 과세한 처분의 당부(취소)

조세심판원 조세심판 | 조심2008서2985 | 상증 | 2008-12-30

[사건번호]

조심2008서2985 (2008.12.30)

[세목]

증여

[결정유형]

취소

[결정요지]

비교대상아파트는 같은 단지 내 동일평형이나 대지면적이 상이하여 매매사례가액으로 인정할 수 없음

[관련법령]

상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 / 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

[참조결정]

국심2006서2423 /

[주 문]

OO세무서장이 2008.7.17. 청구인에게 한 2005.2.24. 증여 분 증여세 5,132,990원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

가.청구인은 2005.2.24. OOOOO OOO OOO OOO OOOOO OOOOOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 1/3을 배우자로부터 증여받고 증여가액이 증여공제액에 미달하는 것으로 보아 증여세를 신고하지 아니하였다.

나.처분청은 쟁점아파트의 제반 상황 등을 감안하여 2005.1.31. 매매 계약된 같은 단지 내 아파트 80-301호(이하 “매매사례아파트”라 한다) 매매가액 10억원(이하 “매매사례가액”이라 한다)을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 2008.7.17. 청구인에게 2005.2.24. 증여분 증여세 5,132,990원을 결정 고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2008.8.26. 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

매매사례아파트는 같은 단지 내 같은 평형이지만 앞이 탁 트인 맨 끝동에 위치하고 있으며, 총 층수가 5층인 저층 아파트에서 3층에 위치하여 쟁점아파트보다 조망권 및 일조권 등에 있어 선호도가 월등히 앞서고 있고, 국세청 기준시가도 쟁점아파트보다 6,800만원 높게 산정되어 있다.

처분청은 증여일을 전후로 매매 계약된 아파트가 다수 존재하고 그 중 가장 낮은 매매가액을 적용하였다고 하나, 매매사례아파트를 보면, 73-304호, 402호, 501호는 모두 쟁점아파트보다 선호도가 좋은 층에 위치하고 있고 기준시가가 높게 책정되어 있어 적정한 매매사례가액이라 할 수 없으며, 85-101호, 88-102호는 같은 평형이고 기준시가도 같지만, 부속 토지 면적을 비교해 보면, 85-101호는 131.70㎡, 88-102호는 130.33㎡인 반면, 쟁점아파트는 114,07㎡로서 쟁점아파트가 약 16~17㎡(약5평) 정도가 적은 것을 알 수 있는 바, 쟁점아파트는 30년 이상 오래된 아파트로서 재건축을 바라보고 있는 상황에서, 대지 지분이 5평정도 차이가 나는 경우 아파트의 선호도가 다르기 때문에 이 또한 적정한 매매사례가액이라 할 수 없으므로 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트의 증여일(2005.2.24) 전후 3월이내(이하 “평가기간”이라 한다)에 같은 단지 내 동일 평형의 아파트의 매매사례는 11건이 확인되는 바, 매매가격이 최저가인 10억원에서 최고가인 13억원임에 비추어 볼 때, 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것은 타당하다고 보이며,

매매사례아파트의 매매계약일은 쟁점아파트의 증여일과 1개월 차이임이 확인되고, 평가기간 중에 매매된 아파트 중에서 기준시가가 가장 높은 반면, 실거래가액은 가장 낮은 것으로 확인되므로 쟁점아파트의 노후도를 감안하여 평가기간 중 최저가인 매매사례아파트의 매매가액을 증여재산가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 증여일로부터 3월내에 거래된 같은 단지 내 동일평형 아파트 중에서 기준시가가 높으나 실거래가액이 가장 낮은 매매사례아파트의 매매가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

제76조 【결정 경정】① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.2.24. 쟁점아파트의 지분 1/3을 배우자로부터 증여받고 증여가액이 증여공제액에 미달하는 것으로 보아 증여세를 신고하지 아니하였으나, 처분청은 쟁점아파트의 제반 상황 등을 감안하여 2005.1.31. 매매 계약된 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 2008.7.17. 청구인에게 2005.2.24. 증여분 증여세 5,132,990원을 고지한 사실이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 매매사례아파트가 앞이 탁 트인 맨 끝동에 위치하여 조망권 및 일조권 등에 있어 선호도가 월등히 앞서고 있고, 국세청 기준시가가 6,800만원 높고, 대지권이 18.88㎡ 넓기 때문에 적정한 매매사례가액이라 할 수 없다고 주장한다.

(3) 「상속세 및 증여세법」 제60조는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 의하도록 하되, 그 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하면서 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있고, 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제49조 제5항은 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3월 이내에 당해 재산과 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항은 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 규정하고 있다.

(4) 처분청은 평가기간 내 매매 계약된 동일평형 아파트 중에서 기준시가, 동, 층, 쟁점아파트의 노후도를 감안하여, 기준시가는 높지만 매매가액이 가장 낮은 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 과세한 사실이 확인된다.

(5)국세청 국세통합전산망 자료에 의한 쟁점아파트와 3월 이내 계약이 이루어진 동일 평형 아파트의 매매가액 및 기준시가와 부동산등기부등본에 의한 대지권 면적은 아래 표와 같이 나타난다.

(OO O O, OO)

(6) 쟁점아파트는 매매사례아파트와 같은 단지 내 위치하여 방향, 평형은 동일하나 층, 면적, 기준시가 등이 아래 표와 같은 차이가 나고 있음을 알 수 있으며, 특히, 매매사례아파트는 쟁점아파트와 건물면적은 유사하나 대지면적은 18.88㎡ 크고, 기준시가(2004.4.30.)는 6,800만원 더 높게 고시된 사실을 알 수 있다.

OOOOOOOOOO OOOOOOOO OOOOOO

같은 단지 내 아파트의 기준시가(2004.4.30.)를 기준으로 볼 때, 2층과 3층이 로얄층에 해당되어 가장 높게 나타나고, 4층과 5층이 비슷한 시세를 형성하고 있으며, 로얄층과 다른 층과의 가격 차이는 약 4,000~6,000만원 정도로 나타난다.

(7) OOOO의 인터넷 부동산정보에 의하면, 쟁점아파트와 같은 단지 내 위치한 동일평형 아파트의 매매가 및 전세가 시세는 아래 표와 같이 나타나며, 전세가격은 매매가격의 26.8%~29.4% 수준으로 나타난다.

(OO O OO)

(8) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면,처분청은 쟁점아파트의 노후도 등을 감안하여 쟁점아파트와 동일 평형이면서 평가기간 중 매매 계약된 아파트 중에서 실거래가액이 가장 낮은 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보고 이 건 과세하였으나, 쟁점아파트는 30년 이상 오래된 저층아파트로서 재건축을 예상하고 거래되는 현실에 비추어 볼 때, 매매사례가액은 개별성이 강한 것으로 보이는 바, 이 건 평가기간 내에 매매 계약된 아파트(85-101호 및 88-102호)는 층과 기준시가는 동일하나 대지 면적이 쟁점아파트보다 16.26㎡~17.63㎡ 넓게 나타나고 있는 점, 매매사례아파트(80-301호)는 위 표에서와 같이 대지면적, 층, 기준시가 등 여러가지 측면에서 쟁점아파트보다 우월한 위치에 있다고 보이는 점을 고려할 때, 처분청이 적용한 매매사례아파트의 매매사례가액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제5항에서 규정하고 있는 시가로 볼 수 있는 “면적 위치 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액”에 해당하는 것으로 볼 수 없다고 판단된다(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.