청구인은 2005.9.2 OOOOO OOO OOO OOOOOO OOOOOO OOOOOOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOOOOO 주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)로부터 취득한 후 2005.10.21 쟁점부동산을 임OO외 1명에게 양도하고, 조세특례제한법 제99조의3 소정의 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 규정에 따라 처분청에 양도소득세 감면신청을 하였다.

이에 처분청은 청구인이 쟁점부동산 취득시 2003.6.30까지 계약금이 완납되지 않았음을 이유로 감면신청을 거부하고, 2006.7.1 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 15,821,160원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.7.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

분양계약서상 1차 계약금(28,500천원)은 2003.6.11에, 2차 계약금(28,500천원)은 2003.7.9에 납부하도록 되어 있으나, 1차 계약금 금액만으로 매매대금의 10%를 구성하고 있으므로,2차 계약금은 사실상 중도금으로 보아야 하며, 조세특례제한법 제99조의3에 의하면‘2003.6.30까지의 기간 중에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여’라고 규정하고 있을 뿐, 계약금을 반드시완납해야 한다는 의미로 해석되지는 아니하는 바, 이 건 양도에 관하여도 과세특례 규정이 적용되어야 한다.

나. 처분청 의견

조세특례제한법 제99조의3의 규정은 2003.6.30까지의 기간 중 계약금을 완납해야 한다는 의미로 해석하여야 하고, 당초 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서상에 1차 계약금 2003.6.11 28,500천원, 2차 계약금 2003.7.9 28,500천원으로 명시되어 있는 바, 계약금 완납일이2003.6.30 이후임이 확인되므로 양도소득세 감면대상으로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 2003.6.30까지 ‘계약금’을 완납하지 않은 것으로 보아 조세특례제한법 제99조의3 소정의 신축주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 조세특례제한법 제99조의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 민법 제565조 【해약금】① 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1)쟁점부동산의 공급계약서에 의하면, 2003.6.11 청구외법인은 쟁점부동산을 청구인에게 285,000천원에 양도하기로 약정하면서, 대금납부방법은 청구인이 청구외법인에게 계약당일 1차 계약금 28,500천원(1차 계약금이 매매대금의 10%에 해당함이 확인됨), 2003.7.9 2차 계약금 28,500천원, 6차례에 걸쳐 중도금 각 28,500천원, 입주예정일에 잔금 57,000천원을 각 지급하기로 한 사실이 확인된다.

(2)위 공급계약서에 의하면,계약금 2차분 및 중도금을 3개월 이상납부하지 않을 경우 청구외법인은 계약을 해제할 수 있으며, 청구인도자신의 사정으로 해제할 수 있으나, 계약금 2차분과 중도금을 1회라도납부한 경우에는 청구외법인이 인정하는 경우에 한하여 해제할 수 있고, 위약금은 공급가액의 10%라고 약정한 사실이 확인된다.

(3) 청구외법인의 분양대장 전산조회화면에 의하면, 청구인은 2003.6.11 계약금 28,500천원, 1회부터 7회(2003.7.9 ～ 2005.6.9)까지각 28,500천원(중도금으로 보임), 8회 2005.9.2 57,000천원(잔금으로 보임)을 각 납입한 것으로 전산입력된 사실이 확인되고, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인의 쟁점부동산 취득원인은 1차 계약금을 납부한 2003.6.11자 매매로 기재되어 있다.

(4) 청구외법인의 직원인 김OO의 확인서에 의하면, 분양시 계약금을 매매대금의 20%로 책정하여 이를 2차례로 나누어 수납하였으며, 2차 계약금 납부분부터는 미납시 계약취소 요건이 아니라, 중도금 미납 개념으로 연체료를 부과하였으며, 계약금 2차분은 분양대장상 중도금 1회분으로 전산처리하였다고 확인하고 있다.

(5)처분청은 청구인이 쟁점부동산 취득과 관련하여 계약금을 완납한 시점은 2차 계약금을 납부한 2003.7.9이므로 조세특례제한법 소정의 기한인 2003.6.30을 도과하였음이 확인되는 바, 신축주택 과세특례를 적용하여서는 아니된다는 의견이다.

(6) 살피건대, 부동산 매매거래에 있어 계약금을 총 매매대금의 10%로 산정하는 것은 상관습에 해당한다고 할 것인데, 이 건의 경우 1차 계약금이 쟁점부동산 매매대금의 10%에 해당함이 확인되고, 2차 계약금은 중도금과 같이 납부지체시 청구인에게 연체이자를 부담하도록 할 뿐, 해약금의 성격은 없는 것( 민법 제565조에 의하면, 계약금 등의 명목으로 계약당시 금전을 교부한 경우 그 금액을 포기하거나 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있는 바, 1차 계약금만이 해약금의 성격을 보유하고 있음이 공급계약서에서 확인됨)으로 판단되는 바, 김OO이 처분청에 대하여 청구인이 2차로 납부한 금액도 계약금이라고 진술하였다고 하더라도 분양대장조회화면 및 공급계약서 기재내용에 비추어 볼 때 2차 계약금을 중도금으로 전산입력한 것은 양 금원의 법률적 성격이 중도금과 실질적인 차이가 없기 때문인 것으로 보인다.

그렇다면, 청구인이 쟁점부동산의 계약금을 납부한 날은 1차 계약금 납부일인 2003.6.11로서 조세특례제한법상 신축주택의 양도소득세 감면대상 기준일인 2003.6.30 이전으로 보아야 할 것인 바, 처분청이 이 건 양도에 대하여 조세특례제한법상 과세특례를 적용하지 아니한 것은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.