처분청은 청구인이 1996.4.10. 공동주택을 건설하기 위하여ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ읍ㅇㅇ리ㅇㅇ번지외 1필지 토지 72,377㎡(이하 “이건 토지”라 한다)중 이건 토지의 공유자인 청구외 ㅇㅇㅇ으로부터 28,950.8㎡, 청구외 ㅇㅇㅇ외 5인으로부터 14,475㎡, 합계 43,425.8㎡(이하 “이건 쟁점토지”라 한다)를 각각 취득한 후 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 1997.2.12. 청구외 (주)ㅇㅇ건설에 매각하였으므로 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 이건 쟁점토지의 취득가액(13,135,600,000원)에 지방세법 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 2,049,153,600원, 농어촌특별세 187,839,080원, 합계 2,236,992,680원(가산세 포함)을 1997.5.2. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 주택건설업, 건축자재 판매업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 가칭 덕소신앙촌재건축조합과 공사약정을 체결한 후 청구외 (주)ㅇㅇ건설과 덕소 신앙촌 재건축사업 참여 약정을 하고 청구인이 공사시행자가 되고, 청구외 (주)ㅇㅇ건설을 공사 시공자로 하여 이건 토지중 이건 쟁점토지는 1996.4.10. 청구인이 취득하고, 잔여 토지는 1996.1.4. 및 1997.3.9. 청구외 (주)ㅇㅇ건설이 취득하여 이건 토지상에 재건축 공동주택을 신축하고자 하였으나, 이건 토지에 대하여 청구외 (주)ㅇㅇ에서 청구인외 56명을 상대로 소유권 이전등기에 대한 원인무효 소송을 제기(서울민사지방법원 95가합54438호)하여 소송이 계류중인 바, 이러한 소송이 확정 판결 시점이 불확실하고 패소시 발생할 수 있는 민사상의 문제와 소송 계류로 인한 이건 토지상의 무단 점유자들에 대한 명도 요구의 곤란으로 인하여 재건축 사업의 정상적인 추진이 불가능하였고, 또한 청구인이 연대보증한 청구외 (주)ㅇㅇ건설 및 (주)ㅇㅇ종합건설의 연쇄 부도로 인한 연대보증 채무이행 부담금(약12억원)이 발생하였으며 이러한 보증채무 변제를 위하여 종합건설업 면허를 반납하여 공사 수주가 불가능 하였고, 1996.11월부터 청구인이 공사 시행을 맡고 있는 단국대 이전 및 재건축 사업의 협력업체인 청구외 (주)ㅇㅇ의 경영악화로 인한 사업 추진 지연 등의 원인으로 임.직원의 급여도 지급하지 못하는 등 경영이 존폐의 기로에 선 상태에서 계속하여 이건 재건축 사업을 추진하는 것은 곤란하다고 판단하여 1997.1.6. 이건 덕소신앙촌 재건축사업에 대한 모든 것을 (주)ㅇㅇ건설에 인계하는 약정을 체결하고 1997.2.12. 이건 쟁점토지 구입대금과 관련하여 발행한 어음에 지급보증을 한 청구외 (주)ㅇㅇ건설에 채무를 인수하는 조건으로 이건 쟁점토지를 매각하였으므로 이건 쟁점토지를 매각할 수 밖에 없었던 정당한 사유가 있다 할 것인데도 처분청이 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과 처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단

이건 심사청구는 공동주택을 건축하기 위하여 취득한 토지를 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 5년 이내에 매각한 정당한 사유가 있었는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로

가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면

지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는...법인의 비업무용 토지...을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다...”라고 규정하고, 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용 토지는 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제1호(1996.12.31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것)에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 다음 각목에 정하는 기간내에 정당한 사유없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지...”라고 규정하고, 그 제2호에서 “법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유없이 매각한 토지...”라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 및 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호(1996.12.31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것)에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지”라고 각각 규정하고 있다.

나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면

처분청은 청구인이 1996.4.10. 이건 쟁점토지를 취득한 후 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 매각하였으므로 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다.

그런데 청구인은 이건 쟁점토지를 취득한 후 이건 토지에 대한 소유권 무효확인 청구 소송이 제기되어 확정 판결시까지는 정상적인 사업 추진이 불가능하였고, 연대 보증회사의 연쇄 부도로 인한 경영 악화로 급여를 지급하지 못하는 등 기업이 존폐의 기로에 처하였으므로 계속적인 사업 추진을 포기하고 이건 쟁점토지 구입대금으로 발행한 어음에 지급보증을 한 이건 재건축 사업의 공사 시공자에게 채무 인수를 조건으로 이건 쟁점토지를 매각한 것이므로 매각한 정당한 사유가 있다고 주장하고 있다.

살피건대, 지방세법 제112조제2항, 지방세법시행령 제84조의4제1항제1호 및 제2호, 구 지방세법시행령 제84조의4제4항제10호의 규정을 종합해 보면, 주택의 건설 등을 목적사업으로 하는 법인이 주택을 건축하기 위하여 취득한 토지로서 4년이 경과되지 아니한 토지에 대하여는 법인의 비업무용 토지에서 제외하고 있으나 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 5년 이내에 매각하는 경우에는 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있는 바, 여기에서의 「정당한 사유」라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 포함하고, 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 중과의 입법 취지를 충분히 고려하면서 토지의 취득 목적에 비추어 고유업무에 걸리는 준비기간의 장단, 고유업무에 사용할 수 없는 법령상 사실상의 장애 유무 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유목적에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부를 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26. 92누8750)인 바, 청구인의 경우 이건 토지상에 공동주택을 건축하기 위하여 가칭 덕소신앙촌 재건축조합과 재건축사업 공사 약정을 체결한 후 1995.3.2. 청구외 (주)ㅇㅇ건설과 신앙촌재건축 공사참여 약정서를 체결하면서 청구외 (주)ㅇㅇ건설은 공사시공자로 참여하며 이건 토지는 청구인의 명의로 취득하기로 하였고, 1995.3.20. 청구외 (주)ㅇㅇ건설과 금전소비대차 약정을 체결하면서 대지 구입비, 조합원 이주비 등은 청구외 (주)ㅇㅇ건설이 대여하고 취득한 토지상에 최우선 근저당권을 설정하기로 약정하였으나, 당초 약정 내용과 달리 이건 토지중 이건 쟁점토지만 청구인이 취득하고 잔여 토지는 청구외 (주)ㅇㅇ건설이 직접 취득한 사실을 알 수 있으며, 이건 토지에 대하여 청구외 (주) 가 소유권 확인 청구 소송을 1995.6월경에 서울민사지방법원에 제기(사건번호 95가합54438)하여 소송 계류중이므로 이러한 소송 진행중에는 소송 결과에 따른 민사상의 문제가 발생할 소지가 높고 이건 토지상의 무단 점유자들에 대한 강제 퇴거 등의 집행 등이 곤란하여 건축공사에 착공하기는 어려웠다는 점은 인정될 수 있다 하겠으나, 이건 쟁점토지를 취득(1996.4.10)하기 전에 이미 이건 토지의 소유권에 관한 확인 소송이 제기되어 있었으므로 이건 쟁점토지를 고유업무에 사용하는데 장애 요인이 있었음을 판단할 수 있었으며 이러한 장애 요인으로 인하여 이건 쟁점토지를 고유업무에 사용하지 아니하고 매각하였다면 그 귀책사유는 청구인에게 있다 할 것이고, 청구인이 연대보증한 청구외 (주)ㅇㅇ건설과 (주ㅇㅇ종합건설의 부도로 인하여 청구인이 부담하여야 할 보증 채무액 등이 발생하였고 이를 상환하기 위한 조치의 일환으로 1997.2.10. 건설업 면허를 반납하고 건설공제조합에 출자한 출자금 등(645,000,000원)으로 이러한 보증 채무액을 상환하고도 남은 잔액이 1,109,050,922원에 달하며, 또한 청구인의 1996년도 결산공고 내용을 살펴보면 총 부채가 331,135,091,129원으로 1995년도 총 부채액 37,120,094,407원에 비하여 급증(792%)하였으며, 총 부채중 단기성 부채인 유동부채가 325,662,019,129원으로 총 부채의 98.3%를 차지하고 있으며 이러한 단기성 부채에 충당할 수 있는 당좌자산이 7,804,984,487원으로 단기 부채상환 능력이 극히 악화되어 있음을 알 수 있으나 이러한 자금사정 악화의 주요 원인은 이건 덕소신앙촌 재건축사업에 기인한 것이 아니라 청구인의 단국대부지 이전 및 재건축 사업에 기인한 것이므로 이러한 자금사정의 악화만으로 청구인이 이건 쟁점토지를 취득한 후 고유업무에 사용하지 위한 아무런 노력도 하지 아니한 채 취득한 날(1996.4.10)로부터 9개월만에 매각한 것은 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다 할 것이므로 처분청이 이건 쟁점토지를 법인의 비업무용 토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분은 적법하다 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1997. 12. 24.

내 무 부 장 관