가. 청구인은 OOO, 전 1,128㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.5.10. 매매를 원인으로 취득하여 2011.11.1. 전OOO에게 OOO원에 양도한 후, 농지대토에 대한 감면세액 OOO원을 신청하여 2012.1.3. 양도소득 과세표준신고를 하였고, 2012.9.27. 대토농지로 OOO, 답 690㎡를 OOO원에 취득하였다.

나. 처분청은 2013.8.27.∼2013.9.5. 청구인에 대한 양도소득세를 조사하여 쟁점토지가 양도당시 농지에 해당하지 않는 등 대토감면 요건을 충족하지 않는 것으로 보아 청구인이 신청한 감면세액 OOO원을 부인하여 2013.11.13. 청구인에게2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.12.9. 이의신청을 거쳐 2014.1.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지에 주로 콩을 재배하여 된장 재료로 사용하거나 다른 농산물과 교환하여 식재료로 사용하였는데, 처분청은 쟁점토지의 양도일로부터 2년이 경과한 후에 현장을 확인한 후 양도 당시에 농지가 아니라는 의견이고, 또한, 처분청은 양도 전이나 양도 당시의 항공사진에 나타난 인근 토지와 비교하여 쟁점토지를 경작하지 않는 토지로 보았으나 농작물은 파종시기, 재배방법, 수확시기 등에 차이가 있어 일정시점의 인근토지 현황과 비교하여 경작하지 않는 것으로 판단한 것은 잘못이며, 파종시기의 사진을 보면 잡초를 제거하고 황토흙이 선명하여 콩을 파종하기 위한 토지임이 확인되고, 인근마을 이장의 확인서, 쟁점토지에서 작업을 한 인근주민의 확인서, 매수자의 확인서, 포크레인 작업비용을 지급한 금융증빙, 퇴비와 농약을 구입한 OOO의 매출집계표 등에 의하여 양도당시 청구인이 쟁점토지에서 농사를 지었음이 확인되므로 쟁점토지가 양도당시 농지가 아닌 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 2008년 12월부터 OOO에 위치한 OOO의 대표이자 승려이며, 1996년 11월부터 부동산중개업을 개업하여 현재까지 OOO부동산이라는 상호로 사업을 영위하고 있고, 부동산 거래가 빈번히 발생하는 청구인의 부동산 거래내역 등을 감안하면 청구인을 영농에 전념한 자로 보기 어려우며, 2009년 8월의 다음(Daum) 사진, 2010년 4월의 네이버(Naver) 사진, 2011년 11월 다음(Daum) 사진 등을 살펴보면 쟁점토지에서 농작물을 경작한 흔적은 찾을 수 없고 잡초가 무성하고 자갈 등이 섞여있는 잡종지로 밖에 보이지 않아 쟁점토지를 양도할 당시 농지로 보기 어려우므로 청구인이 신청한 농지대토에 대한 양도소득세 감면을 부인하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지가 농지대토에 대한 양도소득세 감면대상인지 여부

(1) 조세특례제한법

제70조【농지대토에 대한 양도소득세 감면】① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 직접 경작한 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지로 대토(代土)함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 “주거지역등”이라 한다)에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분(換地處分) 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세를 면제한다.

(2) 조세특례제한법 시행령

제67조【농지대토에 대한 양도소득세 감면요건 등】① 법 제70조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 3년 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작을 개시할 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을포함한다. 이하 이 조에서 “농지소재지”라 한다)에 거주한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역

3. 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역

② 법 제70조 제1항에서 “직접 경작”이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

③ 법 제70조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년) 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1이상일 것

나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상일 것

2. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1이상일 것

나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상일 것

(3) 농지법

제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “농지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만,「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.

나. 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지

(4) 농지법 시행규칙

제27조【농지의 범위등】① 영 제66조 제4항의 규정에 의한 농지는 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지 경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소ㆍ농도ㆍ수로 등을 포함하는 것으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 현장확인 조사서에는 “현장확인시에는 쟁점토지 일부에 매수자가 심어놓은 호박이 보이기는 하나, 2011년 11월에 촬영한 다음(Daum) 항공사진상에는 토지 형질이 변경된 것은 아니나 휴경 상태로 보이고 양도일 현재 경작이 이루어진 흔적이 없다. 공부상 양도일은 2011.11.1.로 되어 있으나 전체 양도대금 OOO원 중 OOO원은 2011년 1월에 수령하였고, 토지허가 문제로 잔금 OOO원을 남겨둔 상태로(잔금 OOO원은 2011년 9월중에 수령하였다고 함) 실제 양도대금의 대부분을 2011년 1월에 받은 상태여서 쟁점토지에 대하여 소유권을 주장할 수 없는 상황이어서 2011년에는 농사를 지을 수 없었다고 청구인이 진술하였으나, 사실상 소유권이 이전된 상태가 아니므로 소유권 이전일 현재까지는 자경을 할 수 있는 농지이여야 하므로 대토감면 요건이 충족되지 않은 것으로 판단된다”고 기재되어 있다.

(2) 청구인은 양도당시 쟁점토지는 농지로서 청구인이 자경하였다고 주장하면서, OOO의 전 이장 이OOO이 작성한 사실확인서, 쟁점토지에 대하여 돌고르기 작업과 평탄 작업을 한 것으로 기재되어 있는 김OOO가 작성한 사실확인서, 청구인이 쟁점토지에서 농사를 지은 것으로 기재되어 있는 매수자 전OOO가 작성한 사실확인서, 포크레인 작업비용 OOO원에 대한 지급증빙으로 OOO계좌 통장사본, 퇴비 및 농약 구매에 대한 지급증빙으로 OOO의 2009.1.1. 2013.10.17. 거래자별 상품별 매출집계표, 쟁점토지의 농지원부 등을 제시하고 있다.

(3) 농지원부에 의하면 청구인이 소유한 농지는 아래와 같다.

<농지원부상 청구인 소유 농지현황>

(4) 처분청이 쟁점토지에 대하여 현장조사 및 항공사진 등으로 확인한 내용은 아래와 같다.

(가) 2013년 8월 현장확인시 쟁점토지는 잡초가 무성하고 자갈 등이 많아 전(田)이라기 보다는 나대지에 가까웠고, 너무나 황폐한 상태여서 그동안 관리가 되지 않은 땅으로 보였다. 양수인에게 유선으로 문의한바, 관리를 하지 못해 그런 것으로 추후 농사를 지을 예정이라고 답변하였다.

(나) 양도시점인 2011년 11월의 다음(Daum) 항공사진을 살펴보면 쟁점토지는 농작물이 경작된 흔적이 없고 잡초만 무성한 나대지로 보인다. 청구인이 내방했을 때 이 부분에 대하여 문의한바, 청구인은 계절이 11월이라 모든 농지가 다 그런 상태라고 주장하였으나, 쟁점토지 옆 농지에는 11월에도 무우, 배추, 고추 등이 경작되고 있는 것이 선명하게 확인되는 등 쟁점토지는 계절상의 이유가 아니라 사실상 경작하지 않은 토지로 판단된다.

(다) 2010년 4월 촬영된 네이버(Naver) 항공사진에는 쟁점토지는 잡초 조차 없는 나대지로 보이고 자갈 등이 많이 섞여 있어 농지로 이용하기엔 불가능해 보일 정도이다.

(라) 2009년 8월에 촬영된 다음(Daum) 항공사진에는 육안으로 보기에도 잡초만 무성한 상태이고 8월이면 모든 농작물이 무성하게 경작되는 시기임에도 불구하고 관리가 전혀 되지 않아 농지로 볼 수 없다.

(5) 국세청전산망에 의하면 청구인의 사업내역, 주민등록 내역 및 부동산 양도내역은 아래와 같다.

<청구인의 사업 내역>

<청구인의 주민등록 내역>

<청구인의 부동산 양도내역>

(6) 네이버지도에 의하면, 청구인의 2004.7.16.∼2011.10.27. 주민등록지인 OOO에서 쟁점토지까지 승용차로 최단거리는 18.07km, 직선거리는 14 15km로 나타난다.

(7) 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 농지대토에 대한 양도소득세 감면대상이라고 주장하나, 청구인은 2008년 12월부터 OOO의 대표이자 승려이며, 1996년 11월부터 부동산중개업을 개업하여 OOO부동산이라는 상호로 사업을 영위하며 부동산을 빈번히 거래한 사실 등을 감안하면 청구인을 영농에 전념한 자로 보기 어려운 점, 처분청이 제시한 2009년 8월의 다음(Daum) 사진, 2010년 4월의 네이버(Naver) 사진, 2011년 11월의 다음(Daum) 사진 등에 의하면, 쟁점토지에서 농작물을 경작한 흔적을 찾을 수 없고 잡초가 무성하고 자갈 등이 섞여 있어 쟁점토지를 양도할 당시 농지로 보기 어려워 보이는 반면, 청구인은 임의작성이 가능한 사실확인서 등만을 제시하고 쟁점토지가 양도당시 농지임을 확인할 수 있는 다른 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등으로 보아 처분청이 쟁점토지를 농지대토에 대한 양도소득세 감면대상이 아닌 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.