수원시 권선구

소송대리인 법무법인 세인 담당변호사 강동필

서울 영등포구

대표이사 000

소송대리인 법무법인 우현 지산 담당변호사 김재식

2 . 소송비용은 원고가 부담한다 .

가 . 피고는 2003 . 12 . 8 . 정호건설 주식회사와 용인시 김량장동 그린힐 아파트 신축

공사에 대한 주택분양보증 계약을 체결하였다 .

나 . 원고는 , 2004 . 4 . 15 . 정호건설과 그린힐 아파트 000호에 대해 149 , 600 , 000원의

분양계약을 체결하고 , 2004 . 4 . 26 . 국민은행으로부터 중도금 일부로 89 , 690 , 000원을

대출받아 정호건설에 입금하였다 .

다 . 정호건설이 2004 . 10 . 경 완공하여 준공검사를 신청하였는데 아파트 내부도로가

설계도에서 만큼 확보되지 않은 등의 이유로 준공 승인이 나지 않아 정호건설은 000호

를 없애고 필로티 ( pilotis ) 를 설치하여 사용승인을 받았다 .

[ 다툼 없음 ]

2 . 원고 주장

위와 같이 원고가 분양받은 000호가 없어져 원고가 분양받을 수 없게 되었으므로 피

고는 보증한 대로 원고가 계약 당일 지급한 계약금 5백만원과 중도금 89 , 690 , 000원의

합계 94 , 690 , 000원 및 지연손해금을 환급하여야 한다 .

3 . 판단 .

주택건설촉진법 ( 2003 . 5 . 29 . 주택법으로 전면 개정 ) 및 같은 법 시행령의 규정에

의한 대한주택보증 주식회사의 주택분양보증제도는 이 법률에 의하여 제정된 주택공급

에 관한 규칙에 규정된 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 , 분양대금을 납부한

선의의 수분양자들을 보호하는 데에 그 취지가 있으므로 , 주택분양보증을 한 대한주택

보증 주식회사는 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자로부터 주택을 분양받은 수분

양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급이나

주택의 분양에 대한 보증책임을 부담한다고 봄이 상당하고 , 주택건설사업자에 대한 채

권자가 그 채권을 담보하거나 회수하기 위한 방편으로 주택건설사업자와의 사이에 공

개모집의 방법에 의하여 분양되지 아니하고 남은 주택에 관한 분양계약을 체결하면서

기존의 채권으로 분양계약에 따른 분양대금의 지급에 충당하기로 약정한 대물변제용

분양계약이나 사업주체의 공사자금을 마련하기 위한 허위분양계약을 체결한 수분양자

들에 대하여는 분양보증채무를 이행할 책임이 없다 [ 정호건설과 피고의 주택분양보증약

관에도 " 주채무자가 대물변제 , 차명 , 이중계약 등 주택공급에관한규칙에 의한 정상 계

약자가 아닌 자에게 부담하는 채무 " 를 ' 보증 이행 대상이 아닌 채무 ' 로 규정하고 있다 .

( 제4조 제2호 ) ] .

이 사건에서는 , 원고가 계약금 5백만원을 지급하였다는 점에 대해 갑 2호증과 증인

000은 믿을 수 없고 달리 인정할 증거가 없는 점과 아래 사정을 종합하면 ( 원고에게 불

리한 내용은 거의 원고측 증인 000이 진술한 것이므로 다툼이 없을 것으로 보인다 ) ,

원고는 선의의 수분양자가 아니라 사업주체인 정호건설의 당시 실소유자 000에게 자금

을 마련하여 주기 위해 명의를 빌려주어 허위분양계약을 체결한 것으로 인정된다 .

① 분양 상황

원고는 투자 목적으로 분양받은 것이라 하나 , 분양 계약 무렵 전반적으로 분양경기

가 침체되어 있었고 그린힐 아파트의 경우 총 87세대 중 10여세대만 분양되었으며 , 사

용 승인 무렵엔 분양율은 76 . 7 % 이었다 .

② 시공사측과의 관계 등

원고는 시공사인 정호건설의 실소유자 000과 중학교 1년 선후배로 평소 잘 아는 관

계였고 , 000의 권유로 분양을 받았다 . 원고의 중도금 대출일과 같은 날 000 ( 000의 형

의 친구 ) , 000 ( 000의 처 ) , 000 ( 000의 사위 ) 3인도 중도금 대출을 받아 정호건설 계좌로

입금하였고 [ 원고 제출 정호건설 계좌에 원고와 위 3인만 실명 표시가 되어 있는 점에

서 이들 4인의 중도금 대출금의 정호건설 계좌로의 입금은 정호건설측 ( 000 ) 의 주도로

대출 즉시 동시에 처리된 것으로 보인다 ] , 이후 국민은행의 담보 인정 비율이 내려가

분양등기를 하기 위해서는 대출금의 20 % 를 변제해야 되자 위 3인은 이 20 % 를 갚지

못하여 입주를 포기하였는바 , 원고는 없어진 000호 대신 미분양된 소위 ' 로얄층 ' 을 원

한다면 공급받을 수 있었음에도 위 3인과 마찬가지로 분양 등기를 위해 대출금의 20 %

를 갚을 형편이 되지 않아 다른 호실의 분양을 포기하였고 ( 결국 000호가 없어지지 않

았어도 원고가 분양을 포기하기는 마찬가지이다 ) , 원고를 비롯한 이들 모두의 대출 관

련 서류는 정호건설측에서 보관하여 왔다 .

③ 계약 외관

중도금의 선납 혹은 연체가 있는 경우 할인 혹은 연체율에 대한 약정이 있으나 계약

금 , 중도금 납입일자에 대해 아무런 기재가 없고 , 계약서상 계약금은 14 , 960 , 000원이

나 원고가 지급하였다고 주장하는 금액은 5백만원인바1 ) 당시 국민은행 내규상 중도금

대출을 위해서는 분양대금의 10 % 이상을 계약금으로 납입하여야 하므로 000은 분양대

금의 10 % 인 14 , 960 , 000원이 계약금으로 납입되었다는 허위 서류를 원고 앞으로 작성

하여 중도금 대출이 되도록 하였다 .

④ 이후 정황

준공 승인 후 이 사건 소를 제기하기까지 원고는 시공사를 상대로 아무런 문제를 제

기하지 않았다 [ 원고 명의의 국민은행 중도금 대출 채무에 대한 이자는 정호건설측에서

( 000의 딸 000 계좌에서 ) 납입하여 오다가 연체에 빠지게 되자 이 사건 소를 제기하였

다 .

4 . 결론

청구는 이유 없다 .

하였다고 증언하고 , 원고는 계약금 지급 자체가 허위라면 정해진 계약금인 14 , 960 , 000원에 맞추어 허위 영수증

을 작성하는 것이 상당함에도 5백만원 영수증이 작성된 점에서 원고가 실제로 5백만원을 지급하였다고 주장하

나 , 이러한 원고 주장과 갑 2호증에 000 증언을 종합하여도 계약금 5백만원 지급 사실을 인정하기 부족하다 ( 원

고 스스로도 5백만원이 지정계좌로 입금된 것은 아니어 피고에게 환급을 구할 수 없음은 최종적으로 인정한다 ) .