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의정부지방법원 2018.7.12. 선고 2017가단111666 판결

소유권이전등기

사건

2017가단111666 소유권이전등기

원고

A

소송대리인 법무법인(유한) 진솔, 담당변호사 신문재

피고

B

소송대리인 변호사 조경훈

변론종결

2018. 6. 7.

판결선고

2018. 7. 12.

주문

1. 피고는 원고에게 경기 가평군 C 대 995㎡ 중 별지 도면 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦, ㉧, ㉨, ㉩, ㉪, ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내의 (가) 부분 383㎡에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

2, 소송비용은 피고가 부담한다.

청구취지

주문과 같다.

이유

1. 기초사실

가. 원고는 초등학교 2학년 중퇴의 학력으로 글을 읽고 쓰는 데 어려움이 있는 만 78세의 노인이다.

나. 아래 [그림 1]과 같이 가평군 D 대 1,312㎡, 피고는 C 대 612㎡, E 답 410㎡를 소유하고 있었는데, 피고는 자신의 기존 주택 뒤에 위치한 원고 소유의 D 대 1,312㎡ 중a, b, c, d, a의 각 점을 순차로 연결한 선내 A 부분(약 90평) 텃밭 등의 용도로 사용하여 왔고(이하 'A 부분 토지'라 한다), 원고는 원고 소유 D 대지와 피고 소유 E 답 410㎡ 에 걸쳐 지어진 주택에 관하여 F으로부터 토지 사용료를 지급받으며, e, f, g, h, e의 각 점을 순차로 연결한 선내 B 부분(약 63평)이하 'B 부분 토지'라 한다)을 사용하여 왔다.

[그림 1: 분할·합병 전 토지 사용 현황]

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다. 피고는 자신의 기존 주택 좌측 편에 새로운 주택을 짓기로 마음먹고 원고에게 A부분 토지(약 90평)와 B 부분 토지(약 63평)를 교환하자고 제의하였으나, 원고는 자신이 손해를 보는 것으로 생각하여 이를 거절하였다.

라. 피고는 2017. 2. 23. 원고에게 500만 원을 송금한 후, 같은 달 28. 가평균 D 대 1,312㎡ 별지 도면 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦, ㉧, ㉨, ㉩, ㉪, ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선내의 (가) 부분 383m²를 분할하는 내용(이하 '이 사건 (가) 부분 토지'라 한다)의 측량을 마쳤다.

[그림 2: 분할·합병 후 토지 현황]

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마. 피고는 2017. 3. 6. 원고와 사이에 이 사건 (가) 부분 토지를 2,000만 원에 매수하는 내용의 계약을 체결하면서(이하 '이 사건 계약'이라 한다), 계약금 500만 원은 피고가 2017. 2. 23. 원고에게 송금한 500만 원에 갈음하고, 잔금 1,500만 원은 같은 달 15. 피고 명의의 소유권이전등기를 마친 후 지급하기로 약정하였다.

바. 피고는 2017. 3. 21. 이 사건 (가) 부분 토지에 관하여 위 D 대 1,312㎡에서 G대 383㎡로 분할한 후, 같은 달 22. 피고 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

사. 피고는 위와 같이 이 사건 (가) 부분 토지에 관한 자신 명의의 소유권이전등기를 마친 후인 2018. 3. 28. 원고에게 잔금 1,500만 원을 지급하였다.

아. 피고는 이 사건 (가) 부분 토지에 관하여 같은 달 30. 피고 소유인 C 대 612㎡ 와 합병등기를 하였고, 결국 이 사건 (가) 부분 토지는 가평군 C 대 995㎡의 일부가 되었다.

자. 한편 이 사건 (가) 부분 토지는 원고 소유 D 대 1,312㎡에서 분할되기 전에도 위 대지의 일부를 구성하고 있었으므로 맹지가 아니었다.

차. 이 사건 계약 당시 이 사건 (가) 부분 토지에 관한 감정가격은 91,154,000원(=383m²× 238,000원)이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 갑 제7 내지 8호증, 을 제5호증, 을 제7호증의 1, 2의 각 기재, 증인 H의 증언, 이 법원의 감정인 I에 대한 시가 감정촉탁결과, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장

가. 원고

1) 원고는 평생 농사만 지어온 78세의 연로한 노인으로 오랜 이웃인 피고를 믿었다.

2) 원고는 피고가 종전에 교환하자고 제의하였던 B 부분 토지(약 63평)보다 A 부분 토지(약 90평)가 더 넓기 때문에, 피고가 원고에게 2,000만 원을 추가로 지급하고 위 각 토지를 교환하는 것으로 알고 이 사건 계약을 체결한 것이다.

3) 원고는 피고를 믿고, 피고에게 도장과 신분증, 인감증명서를 맡기고 모든 것을 위임하였는데, 피고가 이를 이용하여 이 사건 (가) 부분 토지 383㎡를 분할하여 시가에 1/5 수준에 불과한 2,000만 원에 매도하는 내용의 매매계약서를 작성하고, 자신 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

4) 원고와 오랜 이웃 사이인 피고는 원고의 사정을 잘 알고도 원고의 경솔, 무경험을 이용하여 폭리를 취한 것이고, 이는 민법 제104조에 위반하여 무효이다.

5) 피고는 이 사건 (가) 부분 토지에 관하여 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권 이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

나. 피고

1) 원고가 피고의 교환 제의를 거절한 후, 피고는 자신의 기존 주택 좌측 편, 피고 소유의 가평군 C 대 612㎡ 지상에 새로운 주택을 지을 계획에 있었다.

2) 그런데 원고가 찾아와 피고의 신축 주택이 완성되고 나면 원고의 A 부분 토지가 가려져 해가 들지 않는다며 피고에게 매수할 것을 요청하였다.

3) 이에 피고가 A 부분 토지가 약 90평 정도 될 것 같으니 2,000만 원이면 사겠다고 하자, 원고가 이를 승낙하여 이 사건 계약이 이루어진 것이다.

4) 이 사건 계약은 공인중개사의 입회하에 이루어진 데다가, 피고는 원고가 아들 J, 딸 K과 함께 거주하고 있으므로 불공정한 법률행위가 성립할 여지가 없다.

5) 이 사건 계약의 대금이 형식적으로는 2,000만 원에 불과하나, 통상 매도인이 그 비용을 부담하는 측량 및 분할등기 비용(5,882,000원)도 피고가 모두 부담하였고, 원고 소유 D 대지와 피고 소유 E 답 410㎡에 걸쳐 지어진 F 소유 주택 부지에 관한 토지 사용료를 원고가 모두 지급받고 있음을 고려하면, 이 사건 (가) 부분 토지 대금은 실질적으로, 위 2,000만 원을 상회한다.

6) 원고의 주장은 부당하다.

3. 판단

가. 관련 법리

1) 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 위와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있다 할 것이고, 불공정한 법률행위가 성립하기 위한 요건인 궁박, 경솔, 무경험은 모두 구비되어야 하는 것이 아니고 그중 일부만 갖추어져도 충분하다(대법원 1999. 5. 28. 선고 98다58825 판결 등 참조).

2) 또한 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이와 같은 피해 당사자의 사정을 알면서도 이를 이용하려는 의사가 있는 경우에 성립하는 것으로서 경솔이라 함은 그 행위의 결과에 관하여 보통인이 베푸는 고려를 하지 않는 심적 상태를 의미하고, 이러한 상태를 폭리자가 이용하는 것을 규제하는 것에 그 목적이 있다고 할 것이다.

나. 이 법원의 판단

1) 앞서 살펴본 기초사실에 의하면 이 사건 계약은 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재함을 인정할 수 있고, 위 증거에 갑 제13호증, 갑 제14호증의 1, 2, 을 제18 내지 20호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하면 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하여 살펴보면, 원고가 위와 같은 불균형한 계약을 체결한 이유는 오랜 이웃인 피고를 신뢰한 나머지 경솔하였기 때문으로 보이는데, 피고에게는 원고의 이러한 사정을 잘 알면서 이를 이용하려는 의사 즉, 폭리행위의 악의가 인정된다고 봄이 타당하다.

가) 이 사건 계약 이전에 피고가 원고에게 A 부분 토지(약 90평)와 B 부분 토지(약 63평)를 교환할 것을 요청하였으나, 원고는 이조차 자신이 손해를 보는 것으로 생각하여 이를 거절한 바 있다.

나) 그런데 원고가 위 A 부분 토지(약 90평)에 25평을 더한 115평 상당(383㎡)의 이 사건 (가) 부분 토지를 감정가액의 1/4에도 못 미치는 가격에 피고에게 매도하기로 하였다는 것은 선뜻 이해가 되지 아니한다.

다) 또한 피고는 그동안 자신이 사용해 오던 A 부분 토지(약 90평)를 초과하는 이 사건 (가) 부분 토지(383㎡, 115평 상당)를 얻게 되었지만, 원고는 그동안 원고가 사용하여 왔던 B 부분 토지에 대해서는 어떠한 권리도 얻지 못하였다.

라) 이 사건 계약에 따르면, 계약체결일인 2017. 3. 6.로부터 불과 일주일 후인 같은 달 3. 15. 피고 명의의 소유권이전등기를 마친 후, 피고가 원고에게 잔금을 지급하기로 되어 있다. 결국 원고는 이 사건 계약 직후, 피고로부터 잔금을 지급받기도 전에 이 사건 토지의 분할 및 이전등기에 필요한 서류를 피고에게 교부하였던 것으로 보이고, 위와 같이 잔금 지급 전에 소유권이전등기가 먼저 이루어지는 것은 매우 이례적이다.

마) 피고는 공인중개사의 입회하에 이 사건 계약이 체결된 것이라고 주장하나, 피고가 주장하는 위 공인중개사는 바로 피고의 여동생인 L을 가리킨다. L은 이 사건 계약이 자신의 입회하에 정상적으로 체결되었다는 취지의 사실확인서(을 제12호증)를 작성하여 제출하기도 하였으나, 정작 이 사건 계약서(을 제7호증의 1)에는 '쌍방합의'로 위 계약이 체결된 것으로 되어 있을 뿐, 어디에도 공인중개사 L의 서명, 날인은 찾아볼 수 없다.

바) 피고는 원고가 부담해야 하는 측량 및 분할비용 5,882,000원을 모두 피고가 부담하였으므로 이 사건 계약을 불공정하지 아니하였다고 주장하나, 을 제18 내지 20호증의 각 기재만으로는 피고가 지출하였다고 주장하는 5,882,000원이 모두 이 사건 (가) 부분 토지와 관련하여 지출된 측량 및 분할비용이었다고 보이지 아니하고, 원고가 위 금원을 부담할 의무를 지고 있었다고도 생각되지 아니한다.

사) 피고는 원고가 아들 J, 딸 K과 함께 거주하고 있었으므로 이 사건 계약에 대하여 불공정한 법률행위가 성립할 여지가 없다고 주장하나, 이 사건 계약이 원고의 아들과 딸이 없는 사이에 원고와 피고 사이에 체결된 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

아) 원고는 잔금을 지급받지 않고 먼저 피고에게 이 사건 (가) 부분 토지의 소유권을 이전해 줄 만큼 피고를 믿었던 것으로 보이는데, 원고와 원고의 아들 J은 피고 명의의 소유권이전등기가 이루어진 후 한 달도 되지 않아, 피고가 지급한 2,000만 원이 A 부분과 B 부분 토지의 면적 차이(약 20평)에 대한 대가일 뿐, 이 사건 (가) 부분 토지의 매매대금은 아니지 않았냐며 이 사건 계약 내용에 대해 항의하였고, 결국 2017. 5. 25, 이 사건 소를 제기하기에 이르렀다.

자) 피고의 주장에 의하더라도 피고가 그동안 사용해 왔던 토지는 A 부분 토지 약 90평 정도에 불과하다는 것인데, 피고가 측량을 마친 후 원고로부터 이전해 간 이 사건 (가) 부분 토지는 383㎡(약 115평)에 이른다.

차) 이 사건 (가) 부분 토지는 A 부분 토지 외에도 [그림 2]에서 보듯이, ㉠,㉢ 의 각 점을 순차로 연결한 선만큼 좌측으로 치우쳐 있고, 결국 피고가 사용하는 면적이 전체적으로 확장된 것으로 보일 뿐, 위 (가) 부분 토지가 모두 피고의 신축 주택으로 인해 음지가 되어 쓸모없는 토지라고 보이지 아니한다.

카) 원고는 피고의 3층 높이의 기존 주택이 존재하고 있는 상황에서도, A 부분 토지와 B 부분 토지를 교환하는 것을 거부하였는데, 그 옆에 단층 높이에 불과한 신축 주택이 생긴다 하여 이 사건 (가) 부분 토지 전체를 헐값에 넘긴다는 것은 납득이 되지 아니한다.

2) 한편 자기 명의로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나 법률에 의하여 소유권을 취득한 진정한 소유자가 그 등기명의를 회복하기 위한 방법으로 그 소유권에 기하여 현재의 등기명의인을 상대로 말소등기를 구하는 대신에 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다(대법원 1997. 3. 11. 선고 96다47142 판결 등 참조).

3) 그렇다면, 이 사건 각 계약은 현저하게 공정을 잃은 법률행위로서 무효라 할 것이고, 이 사건 계약에 기하여 이 사건 (가) 부분 토지에 관한 소유권이전등기 및 합병등기를 마친 피고는 경기 가평군 C 대 995m² 중 이 사건 (가) 부분 383㎡에 관하여 원고에게 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다

4. 결론

원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사

판사 계훈영

별지

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