일본국 오사까시 아배노구 ○○

소송대리인 법무법인 ( 유한 ) 바른

담당변호사 송봉준

○○ 관리단

서울 영등포구 여의도동 ○○

대표자 단장 권○○

소송대리인 법무법인 정음

담당변호사 김영천

2 . 소송비용은 원고가 부담한다 .

하 3 , 4 , 5층 주차장을 명도하라 .

제1 예비적으로 , 이 사건 건물 지하 주차장 6개 중 지하 3 , 4 , 5층을 주차장으로 사용

할 권한은 원고가 소속된 동업체인 ○○ ( 사업자등록번호 000 - 00 - 00000 ) 에 전속함을

확인한다 .

제2 예비적으로 , 피고는 원고가 소속된 동업체인 ○○로부터 이 사건 건물의 주차장

이용의 허락을 받은 사람 ( 이 사건 건물 주차장 진입구에서 종이 주차권을 뽑은 사람

및 RF 주차카드의 소지자 , 단 , RF 주차카드 소지자의 경우 ○○ 부여 일련번호 1번부

터 419번까지 ) 들이 이 사건 건물 지하 6 , 7 , 8층 주차장으로 진입하여 주차하는 것을

방해하여서는 아니 된다 .

제3 예비적으로 원고가 소속된 동업체인 ○○가 이 사건 건물 주차장 전체에 대하여

11 , 382 . 23 / 22 , 548 . 73의 비율에 따른 사용권한이 있음을 확인한다 .

가 . 원고는 서울 영등포구 여의도동 ○○ 대지 ( 이하 ' 이 사건 토지 ' 라 한다 ) 의 공유자

중 일부인데 , 이 사건 토지의 공유자들은 이 사건 토지 위에 업무시설 빌딩을 신축하

기로 하고 1992 . 11 . 12 . 영등포구청장으로부터 이 사건 토지 지상에 이 사건 건물의

건축허가를 받고 , 1995 . 2 . 15 . 상호를 ' ○○ ' 로 , 사업의 종류를 임대 , 주차장 운영업 ,

매매업으로 하여 공동사업자로서 사업자등록을 하였다 ( 이하 원고를 비롯한 이 사건 토

지의 공유자들이 위 사업체 명의로 한 행위의 주체를 ' ○○ ' 라 한다 ) .

나 . 이 사건 건물은 2005 . 10 . 경 이 사건 토지 위에 지하 8층 , 지상 12층의 규모로

신축되었는데 , 지하 3 내지 8층은 주차장 ( 이하 ' 이 사건 주차장 ' 이라 한다 ) 으로 , 지하 1 ,

2층 및 지상 1층은 상가 및 업무용 사무실 ( 이하 ' 이 사건 상가 부분 ' 이라 한다 ) 로 , 지상

2 내지 12층은 주거용 오피스텔 396세대 ( 이하 ' 이 사건 오피스텔 부분 ' 이라 한다 ) 로 구

성되어 있다 . 이 사건 주차장은 총 551대의 차량이 주차할 수 있다 .

다 . ○○는 이 사건 오피스텔 부분은 분양하고 , 이 사건 상가 부분은 이 사건 토지

공유자들 명의로 공유하기로 하였다 .

라 . 이 사건 오피스텔 부분은 평형 내지 구조에 따라 18개의 종류로 나누어져 있는

데 , ○○가 이 사건 오피스텔 부분을 분양함에 있어서 사용한 분양계약서 ( 이하 ' 이 사

건 분양계약서 ' 라 한다 ) 에는 위 종류에 따라 ' 목적물의 표시 ' 란 중 ' 건물면적 ' 란에 ' 전용

면적 , 공용면적 , 계약면적 ' 이 각 구분되어 그 면적이 기재되어 있고 , 제17조 제3항에는

' 오피스텔 입주자는 지하주차장 중 6 , 7 , 8층을 사용하기로 한다 ' 고 기재되어 있었다 .

마 . 이 사건 건물에 관한 건축물대장에는 공용부분의 표시란에 주차장의 면적만이

기재되어 있을 뿐 오피스텔 및 상가 구분소유자들이 사용할 지하주차장에 관한 사항이

구분되어 기재되어 있지는 않다 . 다만 이 사건 주차장 중 지하 3 , 4 , 5층은 기둥이 연

두색으로 , 지하 6 , 7 , 8층은 기둥이 오렌지색으로 되어 있다 .

바 . 2005 . 10 . 경 제정된 피고의 관리규약에 의하면 ' 주차장 이용은 관리주체가 별도

로 정하는 규정에 의하되 운영위원회에서 주차장 관리규정을 제정할 경우 당해 규정에에

따라 운영하여야 한다 ( 제68조 제1항 ) ' 고 규정되어 있고 , 2006 . 1 . 1 . 경 제정된 주차관리

규정에 의하면 ' 오피스텔 주차장은 기둥이 오렌지색인 지하 6 , 7 , 8층이다 ' ( 제3조 3호 )

라고 정하고 있으며 , 월주차관리규정에는 ' 월 주차 주차장은 기둥이 연두색인 지하 3 ,

4 , 5층이다 ' 라고 정하고 있다 .

사 . 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자들은 입주 후 이 사건 주차장의 전 층을 사실

상 아무런 제한 없이 사용하여 왔고 , ○○는 이 사건 주차장을 이용하는 외부 차량들

로부터 주차요금을 징수하는 등의 주차장영업을 하고 있었다 . 그러던 중 이 사건 건물

의 관리단인 피고는 2013 . 5 . 경 ○○에게 지하 6 , 7 , 8층 지하주차장에는 ○○에 주차

요금을 납부하는 외부 차량의 주차가 금지될 것임을 통보하고 , 2013 . 6 . 경부터 지하 5

층에서 지하 6층으로 내려가는 통로에 설치된 차단기를 가동하여 지하 6 , 7 , 8층에 주

차하려는 차량을 통제하였다 .

아 . 이에 ○○의 구성원인 김○○ , 김○○ , 김○○는 피고의 위 차단기 설치행위는

○○ 측과 피고 사이에 이 사건 주차장 전부를 함께 사용하기로 하는 묵시적 합의에

반하여 위법하다고 주장하며 피고를 상대로 위 차단기 설치 등 주차장 영업 방해행위

의 금지를 구하는 가처분을 신청하였다 ( 이 법원 2013카합416 ) . 이 법원은 2013 . 8 . 16 .

피고가 ○○의 이 사건 주차장 중 지하 6 , 7 , 8층 사용에 대해 특별히 이의를 제기하

지 않았다 하여 이러한 사정만으로 피고가 ○○에 대하여 위 부분에 관한 자신의 배타

적 이용권한을 포기하였다거나 피고의 주차금지 통보 이후에도 ○○가 위 부분을 계속

이용할 수 있도록 하였다는 묵시적 합의가 있었다고 볼 수 없음을 이유로 김○○ 등의

가처분 신청을 기각한다는 취지의 결정을 하였다 .

자 . 이 사건과 관련된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 이하 ' 집합건물법 ' 이라

한다 ) 규정은 아래와 같다 .

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실 , 갑 제1 내지 10 , 15호증 , 을 제1 , 4 , 6호증 ( 일부 가지번호

포함 ) 의 각 기재 , 변론 전체의 취지

2 . 원고의 주장

가 . 주위적 청구

이 사건 오피스텔 부분 구분소유자들은 분양계약 체결 당시 이 사건 주차장 중 지

하 6 , 7 , 8층만을 이용하기로 하였고 , 이 사건 건물 주차관리규정에도 위 구분소유자들

은 이 사건 주차장 중 지하 6 , 7 , 8층만을 이용하게 되어 있는바 , 이는 ○○와의 상호

명의신탁약정에 해당하여 OO가 이 사건 주차장 중 지하 3 , 4 , 5층을 사용할 전속적

권한이 있다 . ○○의 구성원인 원고는 보존행위로서 피고에게 이 사건 주차장 중 지하

3 , 4 , 5층의 인도를 구한다 .

나 . 제1 예비적 청구

주위적 청구에서와 같이 ○○는 이 사건 주차장 중 지하 3 , 4 , 5층의 전속적 사용

권이 있는데 , 피고가 ○○의 사용권을 부인하고 있으므로 ○○의 구성원인 원고는 보

존행위로서 피고에게 이 사건 주차장 중 지하 3 , 4 , 5층의 전속적 사용권이 ○○에게

있다는 확인을 구한다 .

다 . 제2 , 3 예비적 청구

( 1 ) ○○와 이 사건 오피스텔 구분 소유자들은 이 사건 주차장 중 각 3층씩을 전속

적으로 분리 · 사용하기로 약정하였는데 , 이는 이 사건 주차장을 지분 비율로 사용하기

로 묵시적으로 변경되었다 . 또는 집합건물법 제11조 , 제12조 제1항에 의하면 각 공유

자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있고 , 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전

유부분의 면적 비율에 따른다고 규정하고 있는바 , 이 사건 건물 건축물대장 및 이 사

건 오피스텔 부분 분양안내문에 기재된 면적을 합산해 보면 ○○의 경우 총 전용면적

은 6 , 277 . 5m , 주차장 면적은 11 , 382 . 23m이고 , 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자들의

경우 총 전용면적은 22 , 037 . 24m , 주차장 면적은 11 , 166 . 50m이다 .

( 2 ) 현재 이 사건 건물에는 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자들의 412대 RF 주차

카드가 발급되어 있는바 , ○○는 이 사건 주차장 중 50 . 48 % 지분을 갖고 있어 이와 대

응하여 419 . 98대의 차량을 주차할 권한이 있으므로 ○○의 구성원인 원고는 보존행위

로서 제2 예비적 청구로 피고에게 ○○로부터 이 사건 건물의 주차장 이용의 허락을

받은 사람들 중 419대의 차량이 이 사건 주차장 중 지하 6 , 7 , 8층으로 진입하여 주차

할 수 있도록 할 의무가 있다 .

( 3 ) ○○는 위와 같이 이 사건 주차장 전체 면적 22 , 548 . 73m² 중 11 , 382 . 23m의 비

율에 의한 사용권한이 있음에도 피고는 이를 부인하고 있는바 , ○○의 구성원인 원고

는 보존행위로서 제3 예비적 청구로 ○○가 이 사건 주차장 전체에 대하여

11 , 382 . 23 / 22 , 548 . 73의 비율에 따른 사용권한이 있다는 확인을 구한다 .

3 . 판단

가 . 이 사건 주차장 시설이 공용부분인지에 관한 판단

집합건물의 어느 부분이 공용부분인지 여부는 구분소유자들 간에 특단의 합의가 없

는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 하고 ( 대법원 1995 .

2 . 28 . 선고 94다9269 판결 등 참조 ) , 그 결정은 구분소유가 성립한 시점 , 즉 원칙적으

로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을

기준으로 하여야 하며 , 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용

부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다 ( 대법원 1999 . 9 . 17 . 선고 99다1345 판결 등 참

조 ) .

살피건대 , 앞서든 증거들 , 을 제5호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정

되는 다음과 같은 사정들 , 즉 ○○는 건축물대장에 이 사건 건물을 구분건물로 등록하

면서 이 사건 주차장을 공용부분으로 신고한 점 , 이 사건 건물에 관하여 구분소유권 등

기를 경료하면서 이 사건 주차장에 관한 구분소유권등기를 경료하지 않았고 , 이 사건

주차장을 위한 대지지분도 남겨두지 않은 것으로 보이는 점 , 이 사건 건물을 위한 주

차장은 이 사건 주차장 이외에 존재하지 않는 점 등에 비추어 보면 , 이 사건 주차장은

구분소유권자 또는 그 임차인 등의 주차에 사용될 목적으로 제공된 것으로서 공용부분

이라고 보아야 한다 ( 이에 대하여 원고는 이 사건 주차장 중 지하 3 , 4 , 5층에 해당하는

면적에 대한 재산세를 ○○가 부담하고 , 이 사건 분양안내문에 기재된 주차장 면적에

는 지하 3 , 4 , 5층에 해당하는 부분이 포함되어 있지 않음을 근거로 ○○는 이 사건

주차장 중 지하 3 , 4 , 5층은 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자에게 분양하지 않아 이

사건 주차장 중 지하 3 , 4 , 5층은 ○○에게 전속적인 사용권한이 있다는 취지로 주장

하나 , 앞서 살펴본 것처럼 이 사건 건물에 구분소유가 성립한 시점 이후의 이용상황

변화는 이 사건 주차장이 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없으므

로 , 원고의 위 주장은 이유 없다 ) .

나 . 원고의 주위적 청구 및 제1 예비적 청구에 관한 판단

( 1 ) 이 사건 건물과 같은 집합건물의 경우 집합건물법에 따라 구분소유자 전원을

구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로

하는 ' 관리단 ' 이 당연히 설립되고 ( 제23조 제1항 ) , 이 사건 주차장 부분과 같은 공용부분

의 관리에 관한 사항은 관리단집회의 통상의 결의로써 결정하도록 되어 있다 ( 제16조

제1항 본문 , 제38조 제1항 ) . 따라서 ○○가 이 사건 주차장에 관하여 전속적인 사용권

을 갖고 주차장 영업을 하기 위해서는 관리단집회의 통상의 결의 ( 구분소유자의 과반수

및 의결권의 과반수 ) 또는 이에 갈음하는 서면에 의한 결의 ( 구분소유자의 5분의 4 이

상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하는 경우 , 제41조 제1항 ) 가 있어야 한

( 2 ) 그러므로 ○○는 자신이 이 사건 주차장 지하 3 , 4 , 5층 부분에서 주차장 영업

을 하는 것에 관하여 관리단집회의 통상의 결의 또는 이에 갈음하는 서면에 의한 결의

가 있었다는 사실을 증명하지 못하는 한 이 사건 주차장에 관한 전속적 사용권을 갖지

못한다 .

( 3 ) 살피건대 , 이 사건 분양계약서 제17조 제3항에는 ' 오피스텔 입주자는 지하주차

장 중 6 , 7 , 8층을 사용하기로 한다 ' 고 기재되어 있는 사실 , 이 사건 주차장 중 지하 3 ,

4 , 5층은 기둥이 연두색으로 , 지하 6 , 7 , 8층은 기둥이 오렌지색으로 되어 있고 , 이 사

건 건물 주차관리 규정에 의하면 ' 오피스텔 주차장은 기둥이 오렌지색인 지하 6 , 7 , 8

층이다 ' 라고 정하고 있는 사실은 앞서본 바와 같으나 앞서든 증거들 , 을 제3호증의 기

재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 , 즉 ① 이 사건 분양

계약서에는 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자들에 대한 주차장 사용만이 기재되어 있

을 뿐 이 사건 주차장 중 3 , 4 , 5층의 사용권을 ' ○○ ' 에게 부여한다는 문구는 기재되

어 있지 않은 점 , ② 원칙적으로 집합건물의 구분소유자는 그 전유부분을 전면적으로

사용 · 수익하고 이를 처분할 수 있는 권리를 가지며 , 공용부분을 용도에 따라 사용할

권리를 가지고 있으나 각 전유부분이 전부 동일건물의 일부분으로 일체성을 이루고 있

고 , 각 공용부분은 구분소유자 전원 또는 그 일부 구분소유자의 공유에 속하는 집합건

물의 특성상 구분소유자가 특정 공용부분에 관하여 점유하면서 무제한적으로 사용할

경우 구분소유자 상호간의 권리가 서로 충동하여 집합건물의 원만한 사용 · 수익을 방

해할 뿐만 아니라 구분소유권을 인정하는 목적 자체에도 반하게 되므로 공용부분의 변

경에 관한 사항은 엄격하게 해석해야 하는 점 , ③ 이 사건 건물 주차관리규정의 유효

여부를 별론으로 하더라도 위 규정만으로 ○○가 이 사건 주차장 중 3 , 4 , 5층의 사용

권을 갖는다고 볼 수는 없는 점 ( 더구나 이 사건 건물 주차관리규정은 이 사건 건물이

오피스텔 부분과 상가 부분 등 소유자로 구성되어 있음에도 상가 부분 소유자인 ○○

측으로만 구성된 상태에서 제정되어 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자가 배제된 상태

에서 제정된 것으로 보이고 , 그 내용에 있어서도 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자와

상가 부분 구분소유자의 주차권 발급 수 , 주차장 이용범위 등 주차장 사용권에 차별을

두고 있으며 , 앞서 본 바와 같이 이 사건 주차장 중 3 , 4 , 5층은 모두 이 사건 건물 구

분소유자들 전체의 공용부분에 해당하는데 만일 원고의 주장과 같이 이 사건 건물 주

차관리규정이 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자에게도 효력이 미친다면 이로 인하여

이 사건 오피스텔 구분 소유자의 주차장 사용권에 특별한 영향을 미쳤다고 보아야 하

므로 , ○○로서는 이 사건 건물 주차관리규정을 제정함에 있어 집합건물법 제15조 제2

항에 따라 위 구분소유자의 승낙을 얻어야 함에도 이러한 절차를 거치지 않은 것으로

보이는 점에 비추어 이 사건 건물 주차관리규정은 이 사건 오피스텔 부분 구분소유자

들의 공용부분 사용권을 부당하게 침해하는 것으로 그 효력이 위 구분소유자들에게는

마치지 아니한다고 판단된다 ) , ④ OO가 이 사건 주차장 중 3 , 4 , 5층을 사용하도록

하는 내용의 결의가 있다거나 상호명의신탁약정이 있었다고 볼 만한 명시적인 자료는

없는 점 등에 비추어 보면 , 앞서 인정사실만으로는 원고나 ○○가 이 사건 건물 관리

단집회에서 구분소유자의 결의로써 이 사건 주차장 중 3 , 4 , 5층을 전속적으로 사용하

기로 하였음을 인정하기 부족하고 , 달리 이를 인정할 증거가 없다 . 따라서 OO가 이

사건 주차장 중 3 , 4 , 5층에 관한 전속적 사용권이 있음을 전제로 한 원고의 주위적

청구 및 제1 예비적 청구는 이유 없다 .

다 . 원고의 제2 , 3 예비적 청구에 관한 판단

( 1 ) 집합건물법 제11조는 ' 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다 '

고 규정하고 있는바 , 공용주차장을 그 용도에 따라 사용한다는 것은 이 사건 건물 구

분소유자들 누구나 자유롭게 이 사건 주차장에 자동차를 주차할 수 있다는 것일 뿐 나

아가 원고나 ○○가 이 사건 건물의 구분소유자라하여 전유부분비율만큼 이 사건 주차

장을 이용하여 주차장 영업을 할 수 있다는 것은 아니므로 주차장 영업을 하는 것은

그 용도에 따라 사용하는 행위라고 평가하기 어렵다 .

( 2 ) 살피건대 , 앞서 본 바와 같이 이 사건 오피스텔 구분소유자들이 이 사건 주차장

중 각 3층씩을 전속적으로 분리 · 사용하기로 약정하였음을 인정하기 어렵고 , 달리 이

를 인정할 증거가 없으므로 원고의 제2 , 3 예비적 청구는 이유 없다 ( 또한 공용부분의

각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르는데 ( 집합건물법 제12조

제1항 ) , 갑 제13 , 14 , 25 , 26호증 ( 일부 가지번호 포함 ) 의 각 기재만으로는 OO가 가지

는 전유부분의 면적이 11 , 382 . 23㎡ 임을 인정하기 부족하고1 ) , 오히려 원고는 전용면적

이 아니라 이 사건 상가 부분은 전용면적 1m당 1 . 81m의 주차장을 보유하고 , 이 사건

오피스텔 부분은 전용면적 1m당 0 . 51㎡의 주차장을 보유하고 있다고 주장하고 있을

뿐만 아니라 집합건물법 제11조 , 제12조 제1항 , 제17조 , 제37조의 규정상 집합건물의

구분소유자들이 공용부분을 사용함에 있어 그 전유부분비율만큼 배타적 사용이 가능하

다는 것이 아니라 지분비율만큼 그 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하고 , 이익

을 얻을 수 있으며 공용부분의 변경 등에 있어 의결권을 행사할 수 있다는 취지로 보

이므로 이 사건 주차장에 관하여 ○○가 11 , 382 . 23 / 22 , 548 . 73의 비율에 따른 사용권한

이 있음을 전제로 한 원고의 위 청구는 위와 같은 이유로도 이유 없다 .

4 . 결론

원고의 주위적 및 예비적 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이

판결한다 .

판사나원식

판사강나래

× 전체 전유면적에 대한 각 구분건물의 전유면적 비율 ' 이라 할 것이다 .

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