가. 청구인은 OOO OOO OOO OOOOOO에 거주하는 이OO와 공동으로 2004.5.17. OOO OOO OOO OOO OO 목장용지 13,107㎡, 같은 리 95 대지 195㎡, 같은 리 97 대지 483㎡, 같은 리 98 전 4,193㎡, 같은 리 88 목장용지 635㎡, 같은 리 90-1 목장용지 1,094㎡, 같은 리 90-2 답 4,076㎡, 같은 리 91 전 1,250㎡ 및 지상건물 7,553.65㎡(관리사, 계사, 사무실, 창고 등 12개동, 위 토지와 건물을 합하여 이하 “OO부동산”이라 한다)를 720백만원에 OO을 받았으나, 청구인 단독명의로 소유권 이전등기를 하였다.

나. 청구인은 2005.12.21. OO부동산 중 유OO 94, 95, 97, 98 대지 17,008㎡ 및 위지상 건물 1,893.98㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 대리인 이OO 명의로 (주)OOOOOOO(이하 “청구외법인”이라 한다)과 보증금 2억원, 월세 350만원의 임대계약(이하 “쟁점임대계약”이라 한다)을 체결하였으나 이와 관련하여 사업자등록을 하거나 부가가치세 등을 신고한 사실은 없다.

다. 처분청은 쟁점임대계약에 근거하여 청구인이 임대사업을 영위하였음에도 무신고한 것으로 보아 청구인에게 2010.5.10. 부가가치세 2005년 제2기분 582,490원, 2006년 제1기분 3,806,960원, 2006년 제2기분 3,678,250원, 2007년 제1기분 4,286,350원, 2007년 제2기분 4,291,810원, 2008년 제1기분 4,140,860원, 2008년 제2기분 4,003,540원, 2009년 제1기분 3,615,340원, 2009년 제2기분 3,490,270원 합계 31,895,870원을 결정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점임대계약은 2005.12.21. 체결되었으나 2006년초에 해지되었고 월임대료 350만원도 한 번도 받은 사실이 없음에도 처분청이 2005년부터 2009년까지의 기간동안 임대료를 수령한 것으로 보아 부가가치세를 부과한 것은 부당하다.

(가) 청구인은 2004.5.17. 이OO와 공동으로 OO부동산을 720백만원에 낙찰받은 후 청구인 단독명의로 소유권이전등기를 하였는데, 청구인은 서울에 거주하기 때문에 동 부동산을 관리하는 데 어려움이 있어 2004.6.18. OO에 거주하는 이OO가 청구인을 대리하여 OO부동산의 매매 및 관리업무를 처리하기로 하고 OO부동산의 매매 등에서 발생하는 이익금은 이OO와 2분의 1씩 분배하기로 하는 합의계약서를 작성하였다.

(나) 강OO은 2003.1월 OO부동산 일대에 광업권등록을 한 자로서, 사업장부지를 매입하기 위해 경매가 진행 중인 OO부동산을 2회에 걸쳐 낙찰받았으나 잔금을 지급하지 못하여 경매보증금 268백만원을 손해보고 있던 중, 동 부동산을 낙찰받은 청구인과 2004.6.18. OO부동산을 13억원(계약금 5억원 2004.9.30.까지 지급하되 강OO의 배우자와 형 명의의 부동산에 청구인이 근저당권을 설정하고, 잔금 8억원은 2004.12.18. 지급하기로 함, 이하 “쟁점1계약”이라 한다)에 매매하는 합의약정서를 작성하였으며, 쟁점1계약이 제대로 이행되는 것을 전제로 강OO은 쟁점부동산에 입주하여 광업권 허가신청 절차를 진행하였다.

그런데, 계약금 5억원이 당초 약정한 2004.9.30까지 지급되지 아니하자 청구인은 담보로 제공받은 강OO의 배우자 명의의 서울특별시 OOO 소재 현대아파트에 대한 경매개시신청을 하여 2005.6.18. 배당금 161,215천원을 수령하였고, 2005.9.29.에는 강OO의 형 명의의 서울특별시 OOO OOO 소재 건물의 경매를 취하하는 조건으로 2억원을 받는 등 강OO으로부터 361,215천원을 지급받았다.

(다) 강OO은 2005.8.12. OOOOO로부터 채광인가를 받았으며, 2005.9.15. (주)OOOOOOO(이하 “청구외법인”이라 한다)을 설립하고 공동투자자인 신OO이 대표이사로 취임하였는데, 강OO이 채광사업의 투자유치를 위하여 쟁점1계약의 매수인을 청구외법인으로 변경하여 줄 것을 청구인의 대리인인 이OO에게 요구하자, 이OO는 이에 응하면서 그동안 잔금지급이 지연되어 금융비용이 많이 발생되었으니 이를 매수인측이 부담하라고 요구하였으며, 이에 따라 강OO과 이OO는 매매대금을 108백만원 증액하기로 하고 2005.10.20. 쟁점부동산을 1,408백만원(계약금 140,800천원, 잔금 2005.11.20. 1,267,200천원 지급, 이하 “쟁점2계약”이라 한다)에 청구외법인에게 양도하는 계약을 체결하면서, 쟁점1계약에 따라 지급된 361,215천원은 쟁점2계약의 계약금 140,800천원과 잔금의 일부로 충당하고, 나머지 잔금인 1,046,785천원은 2005.11.20.까지 정산하기로 하였다(당초 청구인은 OO대금을 납부하기 위하여 OOO OOO OO으로부터 5억원을 대출받았는데, 이후 2억원을 변제하여 쟁점2계약 당시에는 대출금 3억원이 남아있는 상태였음). 이후 잔금이 예정대로 지급되지 아니하자 이OO는 청구외법인에게 쟁점2계약을 해지하겠다고 하면서 청구외법인으로 하여금 쟁점부동산에서 퇴거할 것을 요구하였다.

(라) 이에 대하여 청구외법인이 잔금기일을 늦추어 줄 것을 간청하자, 이OO는 그 요구를 수용하면서 청구외법인이 쟁점부동산을 점유하고 있는 기간동안 임대료라도 지급하여야 한다는 주장을 하게 되었고, 그 결과 이OO는 2005.12.21. 청구외법인과 쟁점임대계약(보증금 2억원, 월세 350만원)을 체결하고 같은 날 보증금 2억원을 수령하였으며, 청구외법인이 나머지 잔금을 지급하게 되면 동 보증금을 쟁점2계약의 매매대금으로 전환하기로 구두로 합의하였다.

(마) 한편 청구인은 이OO가 쟁점임대계약을 체결한 사실을 2006년 초에서야 알게 되었는데, 청구외법인의 대표이사인 신OO은 청구인에게 자금사정상 매월 임대료 350만원을 지급하는 것이 불가능할 뿐만 아니라 쟁점임대계약으로 외부투자자를 끌어오는 것이 매우 어렵게 되었다면서 동 임대계약을 없는 것으로 해 달라고 수없이 간청하였으며, 청구인은 쟁점부동산을 매수할 의향을 가지고 있는 자는 광업권을 개발하고자 하는 청구외법인 이외에는 사실상 없는 상황이었으므로 쟁점2계약을 유지하고 잔금을 받아내는 것이 최선이라고 생각하여 쟁점임대계약은 없는 것으로 하고 임대보증금 2억원은 쟁점부동산의 매매잔금 중 일부로 충당하는 것으로 구두로 합의하였다.이에 따라 2006년초 쟁점임대계약은 해지되고 임대보증금 2억원은 매매대금의 일부로 전환하였으며, 그때까지 청구외법인으로부터 매매대금으로 수령한 금액은 총 561,215천원(361,215천원+2억원)으로 확정되었다.

따라서, 매매대금 중 청구인이 지급받지 못한 잔금은 846,785천원(1,408,000천원-561,215천원)이며 이를 현재까지도 받지 못하고 있는데, 동 잔금이 남아있는 사실은 2009.11.19. 청구외법인의 대표이사가 김OO으로 변경되면서 청구외법인이 작성한 문서인 미지급내역서를 보면, OO부동산과 관련하여 지급하거나 상환하여야 할 금액으로 토지잔금 540백만원, OOO OO융자금 3억원 등 840백만원을 표시하고 있는 것으로도 확인되는 것(6,785천원은 공증료 등의 비용임)이며,

또한, 청구외법인이 2009.4월경 OOOO(주)와 투자약정을 하는 과정에서 청구인을 대리하여 이OO가 OOOO은행 OOOO 지점을 직접 방문하여 위의 내용을 확인하기도 하였다.

(바) 처분청은 청구인이 OO부동산을 담보로 OOO OOO OO으로부터 대출받은 3억원(처음에는 5억원이었으나 2억원을 변제함)에 대한 이자로 매월 170만원을 부담하고 있는 사실을 쟁점임대계약이 해지되지 아니하고 계속 유지되고 있다는 근거로 제시하고 있으나,

이는 청구외법인이 이자를 납부할 재정적 능력이 없고, 쟁점임대계약이 무효화된 이상 이자상당의 임대료를 청구외법인이 지급할 의무도 없으므로 청구인이 불가피하게 울며 겨자먹기식으로 부담할 수밖에 없는 상황이며, 그럼에도 불구하고 현재까지 청구외법인을 퇴거시키지 못하고 있는 것은 동 법인 이외에는 쟁점부동산에 관심을 가지고 이를 제값에 매수하려는 자가 없기 때문이다.

(2) 위와 같이 2005.10.20. 체결된 쟁점임대계약이 2006년초에 해지되고 월임대료 350만원을 한 번도 받은 사실이 없음에도 처분청이 동 임대계약이 지속되는 것으로 보아 4년여의 기간 동안 계산된 임대료에 대하여 부가가치세를 부과한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 2005.7.27. 이OO에게 쟁점부동산에 관련된 임대, 매매, 사용승낙 등을 위임하였으므로, 이OO가 청구인을 대리하여 2005.12.21. 작성한 쟁점임대계약은 유효한 것이며, 쟁점부동산은 현재까지도 매매가 완료되거나 소유권이 이전된 것이 아님에도 청구외법인이 수년간 임대료를 지급하지 아니한 채 점유하여 사용한다는 것은 사회통념상 받아들이기 어렵고, 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 화천군 OO으로부터 대출받은 3억원의 이자로 매월 170만원을 부담하고 하수도 공사비, 분할측량비 등을 지급한 사실로 보아 쟁점임대계약이 해지되었다는 청구주장은 설득력이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점임대계약은 2005.12월 체결되었으나, 임차인의 간청으로 2006년초 이를 해지하였으므로 동 계약이 현재까지 지속되는 것으로 보아 임대료에 대하여 과세한 것은 부당하다는 주장의 당부

나. 관련법률

국세기본법 제14조

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 강OO이 OO부동산의 매매와 관련하여 2004.6.18. 작성한 쟁점1계약의 주요내용은 다음과 같다.

○ 매매대금 : 13억원

계 약 금 : 5억원 (2004.9.30.)

잔 금 : 8억원 (2004.12.18.)

○ 특약사항

계약금 5억원에 대하여 강OO의 배우자 및 형 명의의 부동산에 근저당권을 설정하며, 위 계약을 이행하지 못할 경우 청구인이 동 근저당에 대한 권리를 행사하여도 강OO은 이의를 제기하지 않는다.

(2) 청구인과 이OO가 2004.6.18. 작성한 합의계약서를 보면, 이OO는 청구인과 강OO 간에 2004.6.18. 합의약정한 쟁점1계약의 내용대로 이루어지도록 모든 조치에 대한 권한을 위임하되 매매대금 수령시 청구인과 동행하며, 쟁점부동산의 취득세 및 각종 공과금 일체와 경매대금 720백만원과 그 이자 6개월치 총 8억원을 공제하고 남은 이익금에 대하여 청구인과 이OO가 각 2분의 1씩 분배한다는 내용이 나타난다.

(3) 청구인이 2005.7.27. 작성한 위임장의 주요내용은 다음과 같다.

○ 위임자 : 청구인

수임자 : 이OO

○ 금일부터 쟁점부동산의 임대, 사용승낙, 매매, 공증, 은행대출금 상환과 민·형사상 소송, 재판, 각종 인허가 행위 등 모든 법적 권한대행을 이OO에게 위임한다.

(4) 2005.10.20. 작성된 쟁점2계약의 주요내용은 다음과 같다.

○ 매 도 자 : 청구인

매 수 인 : 청구외법인

○ 매매대금 : 1,408,000,000원

계 약 금 : 140,800,000원(2005.10.20.)

잔 금 : 1,267,200,000원(2005.11.20.)

○ 특약사항

상기 매매계약이 원만히 이행될 경우 매매대금 중 361,215천원과 OOO OO융자금 3억원을 공제하고 남은 818,785천원을 제2금융권에서 융자받음과 동시에 소유권이전등기하여 주기로 한다.

(5) 청구인의 대리인인 이OO와 청구외법인간에 2005.12.21. 작성된 쟁점임대계약의 주요내용은 다음과 같다.

○ 보증금 : 2억원

월 세 : 350만원(매월 14일 지급)

○ 임대기간 : 2005.12.21.부터 12개월

○ 특약사항

월세 미납시 보증금에서 충당한다

(6) 청구외법인의 대표이사 신OO이 2010.10.22. 작성한 확인서의 내용은 다음과 같다.

본인이 쟁점임대계약을 작성한 경위는 청구인과 쟁점2계약을 체결하고 계약금 및 1차중도금으로 36,215천원을 지급하였으나, 이후 잔금을 지급하지 못하고 있던 중 이OO로부터 계약을 취소하겠다는 말을 듣고나서 본인은 2억원을 마련하여 이OO에게 2차중도금으로 2억원을 지급하면서 편의상 임대차계약서를 작성하되 추후에 잔금을 지급하면 2억원을 매매대금으로 전환하기로 한 것이며, 이후에도 자금사정이 곤란하여 월세를 지급할 형편이 되지 아니하므로 본인이 청구인에게 간청(청구인은 당시 쟁점임대계약이 체결된 사실을 모르고 있었음)하여 쟁점임대계약을 해지하게 된 것이며, 본인은 청구인에게 월세를 지급한 적이 없고, 현재 쟁점부동산의 매매대금 1,480,000천원 중 561,215천원이 지급된 상태이다.

(7) 청구외법인의 대표이사가 김OO으로 변경되면서 2009.11.19. 청구외법인이 작성한 미지급내역서를 보면 공사대금 1,624백만원, 인건비 151백만원, 물품대금 126백만원, 토지 및 제세공과금 3,078백만원 합계 4,979백만원이 기재되어 있으며, 그 중 토지 및 제세공과금에는 OOO OO대출금 3억원, 토지잔금 540백만원을 포함되어 있으나, 청구외법인은 2009사업연도 법인세 무신고자로서 결산서에 위 금액이 반영되어 있는지 여부는 확인되지 아니하였다.

(8) 청구인은 2005.12.21. 체결된 쟁점임대계약이 청구외법인의 부탁으로 2006년초에 해지되고, 보증금 2억원은 매매대금으로 전환되었으므로임대료에 대하여 과세한 것은 부당하다고 주장하고있다.

살피건대, 쟁점임대계약의 해지와 관련하여 객관적인 증빙을 제시하지 못한 채 구두로만 합의하였다고 주장하고 있는 점, 청구인이 OOO OO에서 대출받은 3억원에 대한 이자로 매월 170만원을 지급하고 있고, 매매대금도 완납되지 않은 상태에서 청구외법인이 아무런 임대차 계약도 없이 쟁점부동산을 사용하고 있다는 것은 사회통념상 납득되지 아니하는 점, 청구인은 청구외법인의 대표이사가 김OO으로 변경되면서 2009.11.19. 작성한 미지급내역서상 OOO OO대출금 3억원, 토지잔금 540백만원으로 기재되어 있으므로 그때까지 쟁점2계약에 따른 매매대금은 임대보증금 2억원을 포함하여 561백만원이 지급된 것이라고 주장하고 있으나, 청구외법인은 2009사업연도 법인세 무신고자이므로 동 내용이 결산서에 반영되었는지 여부도 확인되지 않는 점 등을 감안하여 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.