가. I 주식회사(이하 ‘I’이라 한다)는 2016. 4. 6. E으로부터 인천 남동구 F아파트 G호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 채권최고액 324,000,000원, 채무자 E, 근저당권자 I인 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)을 설정받았다.

원고는 2016. 9. 13. I로부터 ‘2016. 6. 29. 확정채권양도’를 원인으로 이 사건 근저당권을 이전받았다.

나. 피고는 2017. 6. 27. ‘J공인중개사사무소’를 운영하는 공인중개사의 중개로 E으로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 28,000,000원(계약금 3,000,000원, 잔금 25,000,000원), 차임 월 300,000원, 임대차기간 2017. 7. 7.부터 2019. 7. 6.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

이 사건 임대차계약의 특약사항란에는 “현 등기부상 계약임”과 “차임금 10개월분 선납조건임”이 기재되어 있다.

피고는 E에게 2017. 6. 27. 계약금 3,000,000원, 2017. 7. 7. 잔금 25,000,000원 및 10개월분 선납 차임 3,000,000원을 각 지급한 다음, 2017. 7. 10.경 주민등록전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받은 다음 그 무렵부터 2018. 8. 10.경까지 이 사건 아파트에 거주하였다.

다. 이 사건 근저당권의 실행으로 2017. 9. 27. 인천지방법원 H로 이 사건 아파트에 관한 부동산임의경매절차 이하 '이 사건 경매절차'라 한다

)가 개시되었다. 집행법원은 2018. 8. 9. 배당기일에 피고에게 1순위 “소액임차인”임을 이유로 27,000,000원을 배당하고, 원고에게 3순위 “신청채권자(근저당권)”임을 이유로 243,849,712원(원고의 채권금액은 원금 270,000,000원, 이자 46,608,749원 등 합계 316,608,749원 을 배당하였다.

원고는 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 전액에 대하여 이의를 진술하고...