청구인은 2004.2.28. 청구인의 처 이OO으로부터 경기도 성남시 OOO OOO O OOO OOOO OOOO OO평 아파트(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 분양권 1/2지분(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 증여받아 쟁점아파트 분양가액 571,258,000원중 증여시까지의 불입액 570,079,352원의 1/2지분에 상당하는 285,039,676원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고하였다.

처분청은 2005.1월 청구인에 대하여 증여세 조사를 하면서 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형 OOOO OOOO가 2003.11.20. 920,232,329원에 양도되었음을 확인하고, 동 가액을 매매사례가액으로 하여 50,000,000원을 차감한 870,232,329원에 의하여 쟁점분양권의 증여재산가액을 산정한 후 2005.11.21. 청구인에게 2004년도분 증여세 19,760,570원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.12.23. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트는 주상복합아파트 2층으로(1층은 주차장 및 근린생활시설), 현관문 앞에 공용통로가 있으며, 같은 단지내에서 탄천과 공원조망이 없는 가장 열악한 위치에 있어 증여받을 당시 인근 부동산중개업소에 문의한 결과 분양가로 되팔기도 어렵다는 의견을 들은 바 있고,

처분청은 같은 단지내 OOOO OOOO의 2003.11.20.자 매매금액 920백만원을 매매사례가액으로 하였으나 증여세 평가기준일내의 거래도 아니고, 가장 좋은 위치의 아파트와는 2억원 이상 차이가 있음에도 5천만원의 가격차이가 있는 것으로 하여 증여재산가액을 산정하였음은 부당하므로 증여당시까지의 대금불입액을 기준으로 증여재산가액을 산정함이 타당하다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용한 OOOO OOOO는 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형의 아파트로 쟁점분양권 증여재산평가시 매매사례가액에서 5천만원을 차감한 것은 2층은 8층보다 4～5천만원 정도 매매가액이 낮다는 인근 부동산중개업소의 탐문결과에 따른 것이다.

매매사례가액은 쟁점분양권 증여일보다 3개월을 9일 벗어난 거래이나 당시 양도소득세 신고내용등에 의할 경우 그 당시의 시세를 반영한 가액이라고 할 수 있으므로 동 매매사례가액에 의하여 쟁점분양권의 증여재산가액을 산정하였음은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점분양권의 증여재산가액을 평가함에 있어 증여계약일로부터 3월 이전의 같은 단지내 같은 평형의 아파트 양도가액을 매매사례가액으로 적용한 것이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

(1) 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세및증여세법 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건 물

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

(3) 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.2.28. 청구인의 처 이OO으로부터 쟁점분양권을 증여받아(증여계약일과 증여일이 같은 날임) 쟁점아파트 분양가액 571,258,000원을 기준으로 증여일까지의 불입액을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고·납부하였다.

(2) 처분청은 쟁점분양권의 증여재산가액을 산정함에 있어 쟁점분양권으로 취득할 수 있는 아파트와 같은 단지내 같은 평형 OOOO OOOO의 2003.11.20.자 양도가액을 매매사례가액으로 하여 쟁점분양권의 증여재산가액을 산정하였음이 처분청 제시자료에서 확인되고 있는 바,

처분청이 매매사례가액으로 적용한 아파트 양도가액은 쟁점분양권 증여계약일인 2004.2.28.로부터 3월 이내에 양도한 가액이 아니므로 달리 쟁점아파트의 시가로 볼만한 3월내의 매매사례가액이 발견되지 않는 한 처분청이 매매사례가액으로 적용한 가액은 쟁점분양권의 시가로 인정하기는 어렵다(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO, 같은 뜻임).

(3) 쟁점아파트와 처분청이 매매사례가액으로 적용한 아파트의 단지내 현황 및 청구인이 제시하는 사진에 의하면, 쟁점아파트는 1층을 주차장 및 근린생활시설로 사용하는 주상복합아파트의 2층에 위치하여 현관문 앞에 공용통로가 있으며, 같은 단지내에서 탄천과 공원을 조망을 할 수 있는 5층 이상 위치한 아파트보다는 가격형성에 불리한 위치에 있고,

처분청은 쟁점아파트의 열악한 위치를 반영하여 매매사례가액으로 적용한 8층 아파트의 양도가액 920,232,329원보다 50,000,000원을 차감한 가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 증여재산가액을 산정하였다고 하나 이는 임의적인 가액산정방법으로 쟁점아파트 단지의 기준시가가 처음 고시된 2005.5.2. 의 기준시가에 의하면 양 아파트간에 약 100,000,000원의 가격차이가 있는 것으로 확인된다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령을 종합해 보면, 쟁점분양권의 증여재산가액을 산정함에 있어 처분청이 적용한 매매사례 가액은 쟁점분양권 증여계약일로부터 3월 이내에 거래된 가액이 아니고, 당해 매매사례아파트는 쟁점분양권에 의하여 취득할 수 있는 쟁점아파트와 위치 등에 차이가 있어 그 양도가액을 매매사례가액으로 적용하기는 부적당하므로 처분청이 동 양도가액을 매매사례가액으로 하여 쟁점분양권의 증여재산가액을 산정하였음은 잘못이라고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.