가. 원고는 2015. 5. 26. 피고로부터 서울 성동구 성수이로 51 한라시그마밸리 13층(철근콘크리트구조, 1301호 140.64㎡, 1302호 124.8㎡, 1303호 85.8㎡, 1304호 78.78㎡. 이하 ‘이 사건 임차부분’이라 한다)을 임차보증금 150,000,000원, 월차임 15,000,000원(부가가치세 별도), 임차기간 2015. 6. 8.부터 2017. 6. 7.까지로 정하여 임차하였다.

임대차계약 중 이 사건과 관련된 내용은 아래와 같다.

제2조(계약의 존속기간) 제1항의 계약기간 중에 계약을 해지하고자 할 경우에는 상대방에게 서면에 의한 통지를 하여야 하며, 통지 후 3개월이 경과하면 계약이 해지된 것으로 본다.

단 최초 계약 개시일로부터 1년(12개월)간 계약을 중도 해지할 수 없으며, 1년(12개월)이 지난 시점부터 가능하다.

제3조(임대보증금) 피고는 원고가 목적물을 원상복구 완료 후 명도하는 경우 명도일에 임대보증금을 반환하지 아니한 경우에는 명도일 익일부터 지급일까지 임대보증금에 대하여 연 18%의 연체금리를 적용한 연체이자를 가산하여 임차인에게 반환하여야 한다.

임대보증금에는 이자가 발생하지 아니하며, 원고는 임대보증금을 임대료 지급에 대체할 수 없고, 임대보증금 반환채권을 양도하거나 담보로 제공하지 못한다.

특약사항 제2조(보증금 예금질권 설정) 피고는 원고의 보증금 전액 납부한 경우 보증금 전액 예금질권 설정행주기로 한다.

제6조(업무지원시설 용도변경) 공장(지식산업센터) 용도로 원고는 임대차계약 체결 및 입주하며, 1302호, 1303호, 1304호는 피고의 비용과 책임으로 업무지원시설로 용도변경한다.

나. 피고는 2015. 5. 26. 원고로부터 지급받은 임대보증금 150,000,000원에 관하여 별지목록 기재와 같이 원고 명의의 질권을 설정하여 주었다.

다. 원고는...