소송대리인 법무법인(유한) 지평

담당변호사 김용길 외 3인

소송대리인 법무법인 대송 외 2인

소송대리인 법무법인 동서남북

담당변호사 김종영

1. 사안 개요

원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.

가. 제1심 공동피고 ○○○ 주택재개발 추진위원회(이하 '이 사건 추진위원회'라 한다)는 2003. 6. 4. 주민총회를 개최하여 원고를 이 사건 재개발사업의 시공사로 선정하는 결의를 하였다. 한편 ｢도시 및 주거환경정비법｣(이하 ‘도시정비법’이라 한다)이 2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되어 2003. 7. 1.부터 시행되었다.

나. 원고와 이 사건 추진위원회는 2003. 8. 28. 이 사건 재개발사업 신축공사에 관한 공사도급계약(이하 '이 사건 도급계약'이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 도급계약 제10조 제1항 제2호는 '원고는 사업의 시행을 위하여 필요한 시기에 실제 소요되는 조합사 무실임차료 등 사업추진경비를 이 사건 추진위원회의 요청에 의해 총액 181억 원 한도 내로 무이자 실비 대여한다. 다만 대여금 상환을 보증하기 위하여 이 사건 추진위원회를 채무자, 원고를 채권자로 하는 금전소비대차계약서를 작성 · 공증하여 원고에게 제출하여야 한다.'고 정하고, 제13조 제1항은 '원고는 이 사건 추진위원회에 조합운영비로 본 계약체결 월부터 조합설립인가 시까지 월 500만 원을, 조합설립인가 후 입주 시까지 월 1,000만 원을 무이자로 대여한다.'고 정하고 있다(이하 이 사건 도급계약 중 대여약정 부분을 ‘이 사건 대여약정’이라 한다).

다. 원고는 이 사건 대여약정에 따라 이 사건 추진위원회에 조합운영비와 그 밖의 사업추진경비를 대여하기로 하여, 원심판결 6면의 표 기재와 같이 5건의 소비대차계약(이하 '이 사건 각 소비대차계약'이라 한다)을 체결하고, 이 사건 각 소비대차계약에 따라 위 표의 '대여금액'란 기재 각 해당 금액을 이 사건 추진위원회에 지급하여 대여하였으며, 위 표의 '연대보증인'란 기재와 같이 피고 1, 피고 2, 피고 5, 피고 6, 피고 4, 피고 3 및 망 소외 1, 망 소외 2(이하 위 피고들과 망 소외 1, 망 소외 2의 상속인들을 통칭하여 '피고들'이라 한다), 제1심 공동피고 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6은 이 사건 추진위원회의 각 대여금반환채무를 연대보증하였다.

라. 이 사건 추진위원회는 2005. 8. 12. 용산구청으로부터 도시정비법에 의한 추진위원회 설립승인을 받았으나, 그 이후 정비구역 지정이나 조합설립 등의 사업추진은 이루어지지 않았다.

마. 구 ｢도시 및 주거환경정비법 시행령｣(2008. 12. 17. 대통령령 제21171호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법 시행령'이라 한다) 제23조 제1항 후문의 위임에 따라 만들어진 '이 사건 추진위원회의 운영규정'에 따르면, 추진위원회의 '재원조달방법의 결정 및 변경'에는 토지등소유자의 2분의 1 이상의 동의가 필요하고(제8조 제1항 제2호 마.목), 추진위원회는 금융기관 및 정비사업전문관리업자 등으로부터 운영 및 사업시행을 위한 자금을 차입할 수 있다(제32조 제2호). 이 사건 추진위원회의 운영규정은 위 운영규정이 추진위원회 설립 승인을 받은 날부터 시행된다(위 운영규정의 부칙).

2. 원심판단

원심은 다음과 같은 이유로 원심판결 6면의 표 순번 2부터 5까지 소비대차계약(이하 '이 사건 2~5 소비대차계약'이라 한다)이 무효이고 이에 기초한 피고들의 연대보증채무도 보증채무의 부종성 원칙에 따라 무효라고 판단하였다.

이 사건 도급계약과 이 사건 각 소비대차계약은 구 도시정비법(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법'이라 한다) 시행 이후에 체결되었다.

더구나 이 사건 각 소비대차계약 중 피고들이 연대보증책임을 질 부분인 이 사건 2~5 소비대차계약은 이 사건 추진위원회의 운영규정 시행 후에 체결되었다. 위 소비대차계약은 토지등소유자의 비용부담을 수반하는 것이거나 권리와 의무에 변동을 발생시키는 경우에 해당하여 구 도시정비법 제14조 제3항에 따른 토지등소유자의 동의가 필요한 사항인데도 토지등소유자의 동의를 받지 않은 채 체결되었으므로 모두 무효이다. 피고들의 위 각 소비대차계약에 기초한 연대보증채무도 보증채무의 부종성 원칙에 따라 무효이다.

3. 대법원 판단

원심판결은 다음과 같은 이유로 받아들일 수 없다.

가. 구 도시정비법은 제14조 제1항은 '추진위원회는 안전진단 신청에 관한 업무(제1호), 정비사업전문관리업자의 선정(제2호), 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성(제3호), 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무(제4호), 그 밖에 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로서 대통령령이 정하는 업무(제5호)를 수행한다.'고 정하고 있다. 구 도시정비법 제14조 제3항은 '추진위원회가 제1항의 규정에 의하여 수행하는 업무의 내용이 토지 등 소유자의 비용부담을 수반하는 것이거나 권리와 의무에 변동을 발생시키는 것인 경우에는 그 업무를 수행하기 전에 대통령령이 정하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다.'고 정하고 있다. 그 위임에 따른 구 도시정비법 시행령 제23조 제1항은 토지등소유자의 과반수 또는 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자의 3분의 2 이상의 동의가 필요한 사항(제1호)과 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수의 동의가 필요한 사항(제2호)을 열거하면서 그 밖의 사항에 대해서는 '추진위원회 운영규정'이 정하는 바에 따르도록 하고 있다.

구 도시정비법 제14조 제3항에서 일정 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 얻도록 한 취지는 토지등소유자의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대하여 토지등소유자의 의사가 반영될 수 있도록 그에게 절차적 보장을 하려는 데에 있다.

그런데 구 도시정비법 제15조 제2항의 위임에 따른 ‘정비사업조합설립추진위원회 운영규정'(건설교통부 고시 제165호)은 제3조 제2항에서 '추진위원회 운영규정은 붙임 운영규정안을 기본으로 하여 다음 각호의 방법에 따라 작성한다.’고 하면서, 그 붙임으로 첨부된 '○○ 정비사업조합설립추진위원회 운영규정안'의 부칙은 '이 운영규정은 ○○시장 ·군수․구청장으로부터 ○○주택재건축/주택재개발/도시환경정비사업조합설립추진위원회로 승인을 받은 날부터 시행한다.'고 정하고 있다. 따라서 위 붙임 운영규정안을 기본으로 하여 작성된 '추진위원회 운영규정'은 도시정비법령에 따라 추진위원회 설립 승인이 있고 운영규정이 작성된 때부터 비로소 적용되는 것이어서 운영규정이 작성되기 전의 업무 수행에 대해서는 '추진위원회 운영규정'이 적용되지 않는다.

나. 위 1.에서 본 사실에 따르면, 이 사건 추진위원회가 추진위원회의 운영 등을 위한 자금을 원고로부터의 차입금으로 조달한다는 '재원조달방법에 관한 기본적인 결정'은 이 사건 대여약정이 포함된 이 사건 도급계약 체결 무렵에 이미 이루어진 것이고, 이 사건 각 소비대차계약은 이 사건 대여약정을 기초로 한 부속계약에 지나지 않는다.

이 사건 추진위원회가 한 재원조달방법의 결정과 이 사건 도급계약의 체결은 이 사건 추진위원회의 설립승인과 운영규정 시행일인 2005. 8. 12. 이전인 2003. 8. 28.에 이루어졌다. 여기에 구 도시정비법 제14조 제3항, 구 도시정비법 시행령 제23조 제1항 후문의 위임에 따른 이 사건 추진위원회의 운영규정 제8조 제1항 제2호 마. 목이 적용될 여지가 없다. 따라서 이들 규정은 그 효력을 어떻게 볼 것인지 여부를 떠나 이 사건 대여약정과 이를 기초로 한 이 사건 각 소비대차계약의 효력에 영향을 미치지 않는다고 보아야 한다.

다. 그런데도 원심은, 구 도시정비법 제14조 제3항, 구 도시정비법 시행령 제23조 제1항, 이 사건 추진위원회의 운영규정 제8조 제1항 제2호 마.목 위반을 이유로 이 사건 2~5 소비대차계약을 무효로 판단하였다. 원심판결에는 추진위원회가 토지등소유자의 동의를 얻어야 하는 사항에 관한 구 도시정비법령과 추진위원회 운영규정의 적용에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.

5. 결론

원고의 상고는 이유 있어 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리 · 판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

주심 대법관 김재형

대법관 노정희