소송대리인 법무법인(유한) 동인

담당변호사 김정태, 박정호, 이성은, 임종희

소송대리인 변호사 손영수

1. 공인중개사법에서 정한 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결, 대법원 2015. 8. 19. 선고 2015다23260 판결 등 참조).

2. 원심은, 이 사건 매매계약서와 그 이전에 가격 흥정을 위해 여러 차례 작성되었던 매매계약서 등에 피고가 운영하는 공인중개사무소의 소재지, 명칭 등이 기재되어 있고, 피고가 이 사건 매매계약서의 중개인란에 서명·날인하였고, 2015. 6. 25. 잔금 지급이 이루어진 자리에 참석하여 중개대상물 확인 · 설명서를 작성하고 이를 원고에게 교부하였으며, 관할 구청에 부동산거래계약신고서를 제출한 점, 매도인인 원고는 늦어도 위 2015. 6. 25.경에는 F이 아닌 피고가 매매계약서 작성에 관여하고 매매계약서의 중개인란에 피고의 서명·날인이 있다는 사실에 대해 알게 되었음에도 아무런 이의를 제기하지 않은 점, 이 사건 매매계약서 특약사항에 신탁등기 말소에 관한 내용이 있는데 이는 피고가 등기부등본, 건축물대장 등을 발급받아 권리관계를 분석한 결과를 반영한 것인 점 등을 종합하면, 피고가 이 사건 매매계약의 중개행위에 참여하였다고 인정할 수 있고, 중개대상물 확인 · 설명서에 중개수수료가 기재되어 있으므로 원고와 피고 사이에 중개수수료에 관한 약정이 체결된 것이라고 판단하였다.

3. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 그대로 수긍하기 어렵다.

가. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 1) 원고와 매수인들은 F에게 이 사건 매매계약 체결을 위한 중개를 의뢰하였고 F이 원고와 매수인들을 직접 만나 수차례 가격 협상을 하여 2015. 6. 1. 매매계약이 체결되도록 하였는데, 그 때까지 원고와 매수인들은 피고를 만나거나, F으로부터 피고가 공인중개사로서 이 사건 매매계약에 관여하고 있다는 말을 전혀 들어보지 못한 사실, 2) 이 사건 매매계약 체결 당시에도 피고는 참여하지 않았고, 매매계약서의 중개업자란에 공인중개사무소의 소재지, 등록번호, 전화번호가 기재되어 있었으나 피고의 이름은 기재되어 있지 않은 상태에서 원고와 매수인들이 서명·날인을 하였고, 피고는 그 후 F으로부터 매매계약서를 넘겨받아 임의로 중개사무소 대표란에 자신의 이름을 기재하고 날인한 사실, 3) 원고는 잔금지급일인 2015. 6. 25.에서야 F이 돈을 주고 도장을 빌리는 사람이라고 소개를 하여 피고를 처음 보게 된 사실, 4) 그 날 피고가 작성하여 원고에게 교부한 중개대상물 확인 · 설명서에는 중개 수수료의 산출내역이 기재되어 있기는 하나, 그 범위 내에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의하여 결정한다고만 되어 있을 뿐인 사실이 인정된다.

나. 위와 같은 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고가 등기부등본 등의 자료를 발급받아 매매목적물인 부동산의 권리관계를 분석하고 그에 관한 내용이 계약에 반영되도록 F에게 알려주었다고 하더라도 이는 실질적으로 중개행위를 하는 F을 도와준 것일 뿐 피고가 원고와 매수인들 사이에서 중개행위를 한 것이라고는 볼 수 없으며, 원고와 매수인들 사이에 이미 매매계약이 체결되어 계약서를 작성하고 서명·날인을 완료한 후 피고가 뒤늦게 매매계약서의 중개인란에 자기 이름을 기재하고, 잔금지급일에 이르러 중개대상물 확인 , 설명서를 교부한 것은 F이 중개업무를 할 수 있도록 자신이 운영하는 중개사무소의 상호를 빌려준 것에 따른 외관을 만들기 위한 행위에 불과하고, 이 사건 매매계약 체결에 아무런 영향을 미치지 않았다고 보인다. 그렇다면 원고와 매수인들 사이에서 매매계약의 체결을 알선·중개한 것은 F이고, 피고는 공인중개사법 제19조에 반하여 F에게 자신의 중개사무소 상호를 사용하여 중개업무를 하도록 한 것이므로, 피고가 이 사건 매매계약 체결에 관하여 중개행위를 하고 중개인으로서 원고와 중개수수료 약정을 체결한 것이라고 볼 수 없다.

그런데도 원심은 이 사건 매매계약의 체결 경위, 매매계약서와 중개대상물 확인·설 명서의 기재 내용 등에 관하여 충분히 심리하지 아니한 채 위와 같은 이유를 들어 피고가 실질적으로 중개행위를 하고 원고와 중개수수료 약정을 체결하였다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 중개행위의 의미에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환승하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관권순일

대법관박정화

주심대법관김선수