청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO 대지 459.5㎡ 및 지상건물 937.86㎡의 823.975㎡지분(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 소유하고 부동산임대업을 영위하다가 90.7.20 청구외 OOOO(주)에 양도한 후 쟁점부동산의 양도를 사업의 양도로 보고 쟁점부동산중 건물의 양도에 대한 부가가치세 신고를 하지 아니하였다.

처분청은 쟁점건물의 양도가 사업의 양도에 해당되지 아니한다 하여 90.2기분 부가가치세 10,540,700원을 93.12.16 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.12.30 심사청구를 거쳐 94.2.18 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

1) 쟁점건물의 양도가 사업의 양도에 해당되는지 여부는 매매시점의 임대승계 여부로 판단하여야 할 것인 바, 청구인이 90.1기 부가가치세 신고시 제출한 부동산 임대공급가액 명세서상의 임대내용과 양수인인 OOOO(주)의 90.2기 예정신고내용을 비교하면 임대상황의 변동이 없으며 보험회사 융자금 2억5천만원 및 임대보증금 4천4백만원도 승계하고 있는 점으로 보아 쟁점건물의 양도는 사업의 양도에 해당하며

2) 설사 사업의 양도에 해당되지 않는다 하더라도 토지와 건물가액을 구분함에 있어 처분청과 같이 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산 할 것이 아니라 감정가액으로 안분계산하여야 할 것인 바, 90.8.1 기준으로 OO감정원에서 감정평가한 가액이 있으므로 그 가액비율에 의하여 토지 및 건물가액을 안분계산하여 과세표준을 산정하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

1) 매매계약서에 의하면 특약사항으로 2층 사무실은 잔금지급일인 90.7.20에, 지하교육장은 90.9.30까지 각각 매수인이 사용할 수 있도록 명도하여야 한다고 되어 있고 청구인이 임대한 면적은 220평인데 비하여 양수인 OOOO(주)는 182평을 임대한 것으로 보아 양수인은 당해 부동산 전체를 자가사용할 목적으로 취득한 것으로 보이므로 이 건 부동산의 양도는 임대사업의 동일성이 유지되면서 당해 부동산의 임대사업에 관련된 모든 권리ㆍ의무가 포괄적으로 승계되었다고 보기 어려우며,

2) 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액에 비례하여 안분계산할 수 있도록 규정한 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항은 90.12.31 신설되었으나, 이 건 부동산의 양도일은 90.7.20이어서 당해 규정을 적용할 수 없으므로 건물가액과 토지가액의 구분이 불분명한 이 건의 경우는 계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산하여야 한다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 건 심판청구는 쟁점건물의 양도가 사업의 양도에 해당되는지 여부(쟁점1)와 쟁점건물의 양도가 재화의 공급에 해당되는 경우 과세표준을 계산함에 있어서 토지와 건물의 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산한 건물가액을 과세표준으로 할 것인지, 감정평가한 가액으로 안분계산한 건물가액을 과세표준으로 볼 것인지 여부(쟁점2)에 다툼이 있다.

가. 쟁점건물의 양도가 사업의 양도에 해당되는지 여부(쟁점1)에 대하여 살펴본다.

부가가치세법 제6조, 같은 법 시행령 제17조 제2항에서 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 승계시키는 사업의 양도는 재화의 공급으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

사실관계를 살펴보면, 청구인은 청구인이 쟁점부동산을 담보로 차입한 250,000,000원과 임대보증금 44,000,000원을 양수인이 승계하였고 임대현황이 동일하므로 사업의 양도에 해당된다고 주장하고 있으나, 쟁점부동산 매매계약서는 일반적인 부동산매매계약서로서 부동산임대사업에 따른 인적ㆍ물적시설과 채권ㆍ채무를 쟁점부동산과 함께 포괄적으로 양도한다는 사실이 확인되지 아니하며, 특약사항으로 청구인이 청구외 OO택시여객자동차(주)에 임대하였던 쟁점부동산중 건물의 2층 사무실을 잔금지급일인 90.7.20까지 양수인이 사용할 수 있도록 명도하여 줄 것을 약정하였고, 이 약정에 따라 양수인 청구외 OOOO(주)는 당해 부분을 임대하지 아니하고 자가사용하여 주업인 만화영화 제조업을 영위한 사실이 청구외 OOOO(주)가 처분청에 제출한 확인서 및 청구인과 청구외 OOOO(주)가 90.1기 부가가치세 예정 및 확정신고시 제출한 부동산임대공급가액명세서에 의하여 확인되는 점으로 볼 때 쟁점부동산의 양도ㆍ양수전후 사업의 동일성이 유지되지 아니하고 권리와 의무를 포괄적으로 승계시킨 것도 아니므로 쟁점부동산의 양도를 사업의 양도로 볼 수 없다고 판단된다(국심 91서2429, 92.2.27 합동회의 같은 뜻)

따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도를 사업의 양도로 보지 아니하고 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이 없는 반면 이와 다른 청구주장은 받아 들일 수 없다.

나. 부가가치세 과세표준안분계산방법(쟁점2)에 대하여 살펴본다.

이 건 공급당시 시행된 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항에서 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있는 바, 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 동 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있으며 구분표시된 토지의 건물가액이 당해 토지ㆍ건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도 인근토지 및 건물의 공급가액 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 공급가액으로 보아야 하고, 부동산 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되지만 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명하거나 그 구분표시된 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 경우에는 부득이 지방세법에 의한 과세시가표준에 따라 계산한 가액에 의한 안분계산하여야 하나, 부동산매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약일을 전후하여 당해 부동산을 담보로 금융기관에서 대출을 받기 위한 공인감정기관의 감정가액이 있거나 거래당사자중 일방 또는 쌍방이 국가, 지방자치단체 또는 법인으로서 거래당사자가 토지ㆍ건물가액을 구분하여 기장하고 동 기장내용을 신뢰할 수 있는 경우 등에는 그 감정가액 또는 거래당사자의 기장금액중에서 건물가액 상당을 그 실지거래가액으로 보는 것이 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산한 가액을 공급가액으로 보는 것보다 합리적이라 할 것이며, 이러한 해석은 90.12.31 신설된 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항에서 입법화된 것으로도 뒷받침된다 할 것이다(국심 91구2155, 92.1.18 외 다수 같은 뜻)

이 건의 경우 쟁점부동산을 863,000,000원에 양도한 사실과 매매계약서를 비롯한 어떤 자료에서도 쟁점부동산의 건물과 토지의 가액이 구분되어 확인되지 아니하는 사실에 대하여는 다툼이 없다. 또한 쟁점건물의 양수인 청구외 OOOO(주)는 청구외 OOOO은행 OO동지점으로부터 대출시 담보제공을 위하여 청구외 OO감정원 OOO지점에 감정평가를 의뢰하였으며, OO감정원 OOO지점이 작성한 감정평가서에 의하면 90.8.1을 가격시점으로 90.8.2 작성된 것으로서 토지의 가액이 827,100,000원, 건물가액이 86,502,200원이며 건물가액중 청구인 소유지분의 가액은 75,998,177원임이 확인되는 바, 위 감정평가액은 공인감정기관의 감정가액일 뿐아니라 쟁점부동산중 건물의 공급시기로부터 불과 12일 후를 가격시점으로 하였으므로 거래시기의 쟁점부동산의 토지와 건물가액을 지방세법상 과세시가표준액에 의한 안분계산방법 보다 더욱 합리적으로 반영한 것으로 볼 수 있다고 판단된다.

그렇다면 쟁점부동산중 건물가액은 위 감정가액으로 안분계산한 건물가액 상당액 그렇다면 쟁점부동산중 건물가액은 위 감정가액으로 안분계산한 건물가액 상당액

72,017,756원으로 봄이 보다 합리적이라 할 것이므로 이에따라 부가가치세를 부과하는 것이 타당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.