가. 청구인은 OOO호 총 OOO호(건물 OOO㎡, 대지 OOO㎡이고, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를2003.4.3. OOO로부터 취득하여 2004.4.8.OOO에게 양도하고 2004.6.30. 양도가액을 OOO원, 취득가액 및 필요경비를 각 OOO원으로 하여 양도차손이 OOO원인 것으로 하는 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. OOO세무서장은 2014년 12월 쟁점부동산의 후소유자 OOO에 대한 증여세 자금출처 조사결과, 청구인의 쟁점부동산 양도시 실지거래가액이 OOO원인 것으로 조사하여 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 청구인이 쟁점부동산의 양도소득금액 OOO원을 과소신고한 것으로 보아 2015.3.20. 청구인에게 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.6.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 이 건 부과처분은 국세부과 제척기간이 도과하였다.쟁점부동산의 취득시 실지거래가액은 약 OOO원을 상회하는데, 양도가액이OOO원이므로 양도차익 자체가 없어, 양도소득세를 회피하려는 목적(조세포탈의 목적)이 있다고 볼 수 없으므로 청구인의 과소신고는 부정한 행위에 해당하지 않는다. 설령, 부정한 행위라 하더라도 청구인은 쟁점부동산의 취득당시의 가액이 양도당시의 가액보다 높아서 실제 양도차익을 얻지 못하여 양도소득세 부과대상이 아니어서 조세포탈 자체가 발생하지 않는다. 따라서 「국세기본법」 제26조의2 제1항 제1호의 ‘부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급·공제받는 경우’에 해당하지 않는다.

또한, 쟁점부동산에 대한 양도소득세 국세부과 제척기간의 기산일은 2005.6.1.이고 처분청의 양도소득세 부과처분은 2015.3.20. 이루어졌으므로 쟁점부동산에 대한 부과처분은 국세부과 제척기간 5년이만료된 2015.3.20.에 이루어졌음이 역수상 명백하므로 처분청의 이 건 양도소득세 등 부과처분은 제척기간을 도과하여 「국세기본법」 제26조의2 제1항에 위배되는 위법한 처분이다.

(2) 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도차익이 있는 것으로 보기 어렵다.

(가) 양도차익 계산을 위한 필요경비를 산정할 때 매매대금 외에 양도한 자산을 취득하기 위하여 부담하는 채무(담보채무, 보증금채무, 개인 채무 등) 등의 비용이 취득가액에 포함되어야 하는바, 이 건과 관련하여 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액은 손해배상채권 OOO원, 임대차보증금 채무 OOO원, 채무 인수금액 OOO원, 환산취득가액 OOO원 합계 OOO원이다.

(나) OOO에 대한 손해배상채권 OOO원을 취득시 실지거래가액에 포함하여야 한다. 청구인은 OOO의 사기행위로 인하여 OOO에 대해 OOO원의 손해배상채권을 가지고 있으며, OOO는 OOO에게 OOO원의 채권을 가지고 있었다. 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 소유자는 OOO이고, OOO은 OOO의 남편이며, OOO은 OOO의 사기사건에 증인으로 출석하기도 하였다. 당시 OOO는 청구인에게 위 OOO을 배상해야 했는데 자신은 구속되어 있는 상태였기 때문에 OOO가 OOO에 대하여 가지는 채권을 행사하는 대신 OOO이 청구인에게 직접 대물변제해달라고 부탁하였다. 이에 OOO의 아내인 OOO가 청구인에게 쟁점부동산의 소유권을 이전한 것이다. 청구인이 쟁점부동산을 대물변제로 취득한 것은 쟁점부동산의 취득당시 매매계약서 특약사항에 “매수자와 매도자는 전세금을 포함한 위 부동산의 양도를 통해 대물변제함에 합의한다”라고 기재되어 있는 점을 통해서도 확인할 수 있다.

당시 쟁점부동산의 매매계약서에 OOO와의 관계가 기재되지 않은 것은 쟁점부동산의 소유자가 OOO의 부인인 OOO로 되어 있어 편의상 매도인을 OOO로만 기재한 것이다. 따라서 위 매매계약서 특약사항의 기재내용 등에 비추어 청구인이 OOO으로부터 대물변제조로 쟁점부동산을 취득한 사실이 확인되므로 OOO원의 채권은 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액에 포함된다.

(다) 쟁점부동산에 대한 임대차보증금 OOO원을 취득시 실지거래가액에 포함하여야 한다. 청구인의 쟁점부동산 취득시 작성된 매매계약서에 의하면 “전세금을 포함한 위 부동산의 양도를 통해 대물변제함에 합의한다”라고 기재되어 있고, 위 계약서는 처분문서로서 효력이 인정된다. 즉, 전세금(임대차보증금)을 매매계약대금에서 공제하여 매매계약대금이 정해진 것이다. 그런데 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후의 임대차보증금 OOO원을 포함할 수 없다고 판단하였다. 그러나 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후의 임대차계약서라는 이유만으로 청구인이 쟁점부동산을 취득한 날 이전에 임대차보증금이 존재하지 않았다고 볼 수 없다. 과세관청은 과세요건 사실의 존재를 입증하거나 적어도 과세요건 사실을 추정할 수 있는 사실을 입증하여야 하는데, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득한 날 이전에 임대차보증금이 존재하지 않았다는 사실을 입증하지 못했고, 통상 임대차계약은 전 세입자가 나가고 새로운 세입자가 들어오는 과정을 거치게 되므로 임대차계약서가 쟁점부동산의취득일 이후라는 이유만으로 임대차보증금에서 제외하는 것은 경험칙에 반한다.따라서 위 보증금도 모두 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액에 포함되어야 한다.

(라) 채무 인수금액 OOO원을 취득시 실지거래가액에 포함하여야 한다. 청구인이 쟁점부동산 취득시OOO은 쟁점부동산상에 OOO에 근저당권부 채무 OOO원, OOO에 마이너스 통장 대출금 채무 OOO원이 존재하였는데, OOO의 OOO에 대한 위 OOO원의 채무를 청구인이 인수하기로 합의하고 동 채무를 대신 변제하였다. 처분청은 위 채무인수합의서상 인증인이구치소 직원이어서 그 공증력에의문이 있다고 하나, 위 합의서는 처분문서이고 위 처분문서상에 당사자들의날인 및 간인(진정성립이 인정됨)까지 되어 있으므로 인증인이 구치소 직원이라는 이유만으로 위 처분문서의 효력을 부인할 수 없다. 따라서 위 OOO원의 채무는 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액에 포함된다.

(마) 환산취득금액 OOO원을 취득시 실지거래가액에 포함하여야 한다. OOO호의 환산취득가액의 경우쟁점부동산 취득시 매매계약서를 작성할 당시 OOO호가 누락된 상태에서 취득가액이 결정된 것이고, 결국 청구인이OOO원의 비용을 추가로투입하게 된 것이므로 위 금원은 쟁점부동산의 취득가액의 일부이고, 이를 두고 중복계산으로 볼 수는 없다. 따라서 위 OOO호의 환산취득가액OOO원은 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액에 포함되어야 한다.

(바) 따라서 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액은 OOO원이므로 쟁점부동산의 양도당시 가액이 OOO원이라 하더라도 오히려 청구인은 쟁점부동산의 양도로 손해가 발생하므로 양도소득세의 부과대상이 아니며, 국세를 포탈한 것도 아니다.

(사) 또한, 처분청의 의견대로 쟁점부동산의 취득당시 가액이 OOO원이라면 불과 1년 후 OOO원에 양도하게 되어 1년 사이에 합리적 이유 없이 OOO원이 오른 것이 되어 거래의 통념에 맞지 않다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산의 국세부과 제척기간을 10년이 아닌 5년을 적용하여야 한다고 주장하나,청구인은 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였음에도 납부세액을 적게내기 위하여 위 실제 거래가액보다 훨씬 적은 OOO원을 매도가격으로기재한 허위의 이중계약서를 작성하여 2004년 6월 처분청에 양도소득세 신고서 및 관련서류를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였으며, 양도소득세 신고 당시 위 계약서의 내용을 확인하는 취지의 매수인OOO 명의의 거래사실 확인서 및 그의 인감증명서와 함께 제출한 사실을인정할 수 있는바, 청구인은 ‘사기 기타 부정한 행위’로써 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 포탈한 것으로 볼 수 있으므로 「국세기본법」 제26조의2 제1항 제1호에서 정한 10년의 부과제척기간을 적용하여야 하고 이 건 처분은 그 기간 이내에 이루어진 것으로서 적법하다.

(2) 쟁점부동산에 대한 취득시 실지거래가액이 OOO원이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

(가)OOO에 대한 손해배상채권 OOO원을 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액에 포함하여야 한다는 주장과 관련하여,청구인이 제시한 판결서를 보면, 청구인이 OOO에게 가지는 손해배상채권액은 OOO원으로 확인되나, OOO가 OOO에게 가지는 채권에 대해서는 그 가액이 구체적으로 확인되지 않고, 청구인이 OOO과 작성한 매매계약서상 대물변제 합의내용이 OOO의 손해배상채권과 전액 상계되는지가 불분명하므로 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액에 해당하는 것으로 보기 어렵다.

(나)쟁점부동산에 대한 임대차보증금 OOO원을 쟁점부동산에 대한 취득시 실지거래가액에 포함하여야 한다는 주장과 관련하여,청구인이 제출한 임대차계약서 사본 외 이를 입증할 객관적인 증빙자료가 존재하지 않고, 청구인이 인수하였다고 주장하는 임대채무 증빙서류 중에는 실제 임대차계약서가 첨부되지 않았거나, 청구인이 쟁점부동산을 취득 후 작성된 임대차계약서도 포함된 것으로 보아 실제 임대차채무 여부를 확인할 수 없으며, 전 양도자 OOO의 남편 OOO과 체결한 OOO호 임대차계약서도 포함시킨 점 등으로 볼 때, 임대차보증금이 OOO원이라는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다. 또한, 일반적으로 매매계약 관련 서류에는 권리·의무에 대한 구체적인 처분이 명시되는바, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 대물변제 관련 “채무인수 관련 합의서”에도 변제 당시 임대차보증금이 얼마이며, 이를 어떤 방식으로 어떻게 처리할 것인지 등에 대한 구체적인 내용이 없고, 청구인이 인수한다는 내용이 없어 임대차보증금 OOO원이 취득시 실지거래가액에 포함된다는 청구인의 주장은 타당하지 않다.

(다)채무 인수금액 OOO원을 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액에 포함하여야 한다는 주장과 관련하여,위 금액을 청구인이실질적으로 상환하였는지 여부 및 당초 취득계약서 작성시 동 금액의 포함 여부가 불분명하여 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

①국세부과 제척기간의 경과 여부

② 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액이OOO원이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

(1) 국세기본법

제26조의2(국세부과의 제척기간) ① 국세는 다음 각 호에 규정하는 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세방지를 위하여 체결한 조약(이하 “조세조약”이라 한다)의 규정에 의하여 상호합의절차가 진행중인 경우에는 「국제조세조정에 관한 법률」 제25조에서 정하는 바에 따른다.

1. 납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간

2. 납세자가 법정신고기한내에 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간

3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간

(2) 소득세법

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게신고하는 경우

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가.다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산에 대한 등기부등본상 (갑)구의 주요 기재내용을 보면, 청구인은 OOO호를 제외한 쟁점부동산을 2003.4.3. 매매를 원인으로 OOO로부터 취득하여 2004.4.8. 매매를 원인으로 OOO에게 양도하고, 나머지 OOO호는 2004.3.17. 매매를 원인으로 OOO으로부터 취득하여 2004.4.8. 매매를 원인으로 OOO에게 양도한 것으로 되어 있다. 또한, 쟁점부동산 건축물대장의 주요 기재내용을 보면, 쟁점부동산은 OOO를 증축한 것으로 되어 있다.

청구인이 당초 신고한 양도소득세 신고내역, 처분청의 경정내역은 다음 <표1>과 같다.

(2) OOO이 처분청에 2014년 12월 통보한 ‘양도가액 과소신고 혐의자료 통보’ 과세자료에 포함된 쟁점부동산에 대한 양도분 매매계약서에 따르면, 청구인은 쟁점부동산을 OOO에게 OOO원에 양도하는 것으로 하는 매매계약을 체결한 것으로 되어 있다.

(3) 청구인이 제시한 취득당시 부동산매매계약서의 주요내용을 살펴보면, 쟁점부동산 매매대금은 계약금 및 중도금 없이 잔금 OOO원을 2003.3.31. 지불하는 내용으로 기재되어 있으며, 중개업자 없이 쌍방이 서명·날인한 것으로 되어 있다. 또한, 특약사항에는 “1. 매수자와 매도자는 전세금을 포함한 위 부동산의 양도를 통해 대물변제함에 합의한다. 2. 매도자는 매수자에게 소유권 이전(등기)에 필요한 서류일체를 넘겨주어 명의이전을 해주어야 하며 부동산을 인도해 주어야 한다”는 내용이 기재되어 있다.

(4) OOO이 처분청에 통보한 양도가액 과소신고 혐의 과세자료에첨부된 청구인의 쟁점부동산 양도시 매매계약서에 첨부되어 있는 합의서의 주요내용은 다음과 같다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산에 대한 부과처분은 국세부과 제척기간 5년이 적용되어야 한다고 주장하나, 납세자가 신고한 가액에 의하여 과세표준이 결정되는 조세에 있어서 매매가격을 허위로 기재한 계약서를 첨부하여 신고하는 행위는 적극적인 기망행위로서 조세의 부과징수를 현저히 곤란하게 하는 사기 기타 부정한 행위에 해당한다고 할 것인바, 처분청 제시자료에 의하면 청구인이 쟁점부동산 양도시 실지거래가액보다 낮은 OOO원을 매매가액으로 기재한 계약서와 이를 확인하는 OOO 명의의 거래사실확인서 및 인감증명서를 함께 제출한 것으로 되어 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 양도소득세 신고행위에 대하여 사기 기타 부정한 행위로 보아 10년의 국세부과 제척기간을 적용한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

(6) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산에 대한 취득가액을 OOO에 대한 손해배상채권 OOO원, 임대차보증금 채무 OOO원, 채무 인수금액 OOO원, 환산취득가액 OOO원 합계 OOO원이라고 주장하고 있으나,

(가) 청구인이 OOO에 대한 손해배상채권 OOO원이 있으므로 이를 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액에 포함하여야 한다는 주장과 관련하여,OOO에서OOO가 청구인으로부터 사기의 방법으로 동 금액을 편취한 것으로 인정하여 징역 2년의 결정을 내린 것으로 나타나는바, 청구인은 OOO가 쟁점부동산의 전소유자 OOO 또는 그의 배우자인 OOO에 대해 위 금액에 상당하는 채권을 보유하고 있다고 주장만 할 뿐 이를 증명할 증거자료의 제시가 없는 점, 위 금액이 쟁점부동산의 대물변제대상에 포함된 것인지가 불분명한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(나) 청구인이 쟁점부동산의 취득당시 임대차보증금이 OOO원이라고 주장하며 제시한 임대차계약서 사본, OOO이 처분청에 통보한 과세자료에 첨부된 입주자현황, 행정정보공동이용(G4C)에 나타나는 임차인 전입신고일 등으로 확인되는 쟁점부동산의 세입자 현황을 보면,청구인이 쟁점부동산을 취득할 무렵 인수하였다고 하는 임대차보증금 OOO의 경우 쟁점부동산에 대한 임대차관계가 성립된 것인지가 불분명한 점,청구인과 전소유자 OOO 사이에 쟁점부동산매매시 매매대금에서차감해야 할 전·월세금 및 입주현황에 대한 상호확인자료의 제시가 없는 점 등에 비추어 쟁점부동산에 대한 취득당시 임대차보증금 OOO원 중 OOO원을 취득시 실지거래가액에 포함하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(다) 청구인이 쟁점부동산에 대한 담보대출채무 OOO원의 증빙으로 제출한 채무인수 관련 합의서에는 청구인이 쟁점부동산을 대물변제로 취득하면서 쟁점부동산에 설정되어 있는 근저당채무 및 마이너스 대출채무를 인수한다고 기재되어 있으며, 합의인 OOO 외 OOO이 이를 증명한다는 의미의 날인이 되어 있는 점, 쟁점부동산에 대한 근저당권OOO이 2003.7.16. OOO에서 청구인으로 변경된 점 등에 비추어채무인수 관련 합의서 등에 의해 청구인이쟁점부동산 취득과 관련하여 인수한 채무금액 OOO원을 취득시실지거래가액에 포함하여야 한다는 청구주장이 타당한 것으로 보인다.

(라) 청구인은 양도금액 OOO원에서 전체 건물 중 OOO호가 차지하는 기준시가 비율로 계산한 환산취득가액 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액에 포함하여야 한다고 주장하나, 위 가액은 청구인이 쟁점부동산에 대한 취득시 실지거래가액이라고 주장하는 부분에 이미 포함되었으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

따라서 청구인이 제시하는 쟁점부동산 취득가액의 증빙은 청구인이 주장하는 OOO원 뿐만 아니라 양도소득세 신고시 취득가액에도 미달하므로 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.