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소송대리인 변호사 조소현, 김주현

원고의 상고와 피고의 나머지 상고를 모두 기각한다.

1. 원상회복비용에 관한 상고이유에 대하여 원심은 그 판시와 같은 사정을 종합하여, 임차인인 원고가 부담할 원상회복비용은 이 사건 부동산 중 발코니, 지하 출입구, 외부 담장, 외부 가설물, 지하 내부, 창문, 출입문, 화장실, 차고 출입문, 덤웨이터를 신품으로 원상회복하는 데 드는 비용의 50%인 16,789,195원으로 인정함이 상당하다고 판단하였다.

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 원고와 피고의 각 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 필요한 심리를 다하지 아니한 잘못이 없다.

2. 유익비상환청구에 관한 상고이유에 대하여

가. 임차인이 임대인에게 비용상환을 청구할 수 있는 유익비라 함은 임차목적물의 개량을 위하여 지출되어 물건의 가치를 객관적으로 증가시키는 비용을 말하고, 임차인의 주관적 이익이나 특정한 영업을 위한 목적으로 지출된 비용은 이에 해당되지 않는다. 또한 임대차계약 체결 시 임차인이 임대인의 승인 하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 인도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다(대 법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결 등 참조).

나. 원심판결 이유에 의하면, 임차인인 원고는 임대인인 피고에게 이 사건 부동산의 리모델링 공사비 55,000,000원, 전기가설 공사비 6,745,000원, 도시가스설비 공사비 4,800,000원에 대한 유익비상환청구를 하였고, 원심은 ①) 리모델링 공사비 55,000,000원의 경우 원고가 원래 주택이던 이 사건 부동산을 식당으로 운영하기 위하여 개·보수한 비용으로 이 사건 부동산의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이라고 볼 수 없어 유익비에 해당하지 아니하고, 전기가설 공사비 6,745,000원의 경우 제출된 증거만으로 원고가 위 비용을 지출하였다고 인정하기 부족하다는 이유로 원고의 이 부분 유익비상환청구를 기각하는 한편, ② 도시가스설비 공사비 4,800,000원의 경우 원고가 위 비용을 들여 이 사건 부동산에 도시가스설비 공사를 하였고, 그 가액만큼 이 사건 부동산의 객관적 가치가 증대된 사실이 인정된다는 이유로 원고의 이 부분 유익비 상환청구를 인용하였다.

다. 원심판결 이유를 앞서 살핀 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 리모델링 공사비와 전기가설 공사비에 관한 원고의 유익비상환청구를 기각한 원심의 판단에 원고의 상고이유 주장과 같은 잘못이 있다고 볼 수 없다.

라. 그러나 도시가스설비 공사비에 관한 원고의 유익비상환청구를 인용한 원심의

판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.

(1) 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면, 원고와 피고는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 '피고가 현 시설상태로 원고에게 인도하면, 임대차기간 동안 원고가 이를 수리하여 사용하기로 한다. 임대차계약이 종료된 경우에 원고는 이 사건 부동산을 원상으로 회복하여 피고에게 반환한다. 단, 원고와 피고 쌍방이 합의하여 원상으로 회복하지 않고 피고에게 반환할 수 있으며, 이 경우 원고는 피고에게 유익비(권리금) 및 필요비 등의 청구를 하지 않는다.'고 약정한 사실을 알 수 있다.

(2) 그런데 앞서 살핀 법리에 비추어 위와 같은 원상회복 약정은 임차인인 원고가 임차목적물인 이 사건 부동산에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 여지가 있다.

(3) 또한 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 피고는 원심 변론기일에서 '원고는 이 사건 임대차계약상 이 사건 부동산을 원상회복하여 인도하기로 약정하였고, 이는 유익비상환청구권을 미리 포기한 것이므로 원고의 유익비 주장은 모두 이유 없다.'고 주장하였음이 분명하다.

(4) 따라서 원심으로서는 이 사건 임대차계약 체결시 원고가 이 사건 부동산에 지출한 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 약정하였는지 여부를 심리한 다음 도시가스설비 공사비에 관한 원고의 유익비상환청구의 당부에 대하여 판단하였어야 한다.

(5) 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 사정만으로 도시가스설비 공사비에 관한 원고의 유익비상환청구를 인용하였는바, 이러한 원심의 판단에는 유익비상환청구권 포기 약정에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 피고의 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결 중 유익비상환청구에 관한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 상고와 피고의 나머지 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관조희대

대법관민유숙

주심대법관이동원