1. 기초사실

가. C은 2010. 3. 22. 피고로부터 수원시 장안구 D 901호, 902호, 903호, 904호, 910호(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 보증금 1억 원, 월 차임 700만 원(부가가치세 별도, 매월 말일 지급), 임대차기간 2010. 3. 31.부터 2012. 3. 31.까지로 정하여 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 당시 이 사건 임대차계약에는 ‘임대차기간을 2년으로 하되 5년간 임대차를 보장한다’는 특약이 포함되어 있었다.

C은 이 사건 상가에서 ‘E어학원’을 운영하였다.

나. C은 2012. 3. 16. 이 사건 임대차계약을 갱신하면서 보증금 1억 1,000만 원, 월 차임 750만 원(부가가치세 별도, 매월 말일 지급), 임대차기간 2014. 3. 31.까지로 정하였다가, 2012. 6.경 원고 법인을 설립하면서 2012. 7. 7.경 이 사건 임대차계약의 임차인을 C에서 원고로 변경하여, 원고가 이 사건 임대차계약에서 정한 임차인의 지위를 승계하였다.

다. 2013. 12.초경 주식회사 F(이하 ‘F’이라 한다)이 원고에게 E어학원의 시설 등 일체를 인수하여 이 사건 상가에서 ‘F어학원 직영점’을 개원하겠다는 의사를 타진해 옴에 따라, 원고의 대표이사 C은 피고에게 원고가 이 사건 상가를 양도할 경우 양수인에게 5년의 영업권을 보장해줄 것을 요구하였다. 라.

피고는 C의 제안을 받아들였고, 이에 따라 원고는 F과 2013. 12. 12. F에 E어학원의 비품 일체와 이 사건 임대차계약에서 정한 임차인으로서의 지위를 양도하고 매매대금으로 2억 5,000만 원을 받되, 위 학원에 2014. 2. 15. 이전에 등록한 유료 수강생으로 2014. 3. F 정규반에 등록한 2013. 3. 14. 기준 등록수강생 1인당 50만 원씩을 추가로 지급받기로 하는 내용의 시설물매매계약 이하 ‘이 사건 시설물매매계약’이라...