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기각
검인계약서 취득가액을 실지취득가액으로 보고 과세한 처분의 당부

조세심판원 조세심판 | 조심2012서0408 | 양도 | 2012-03-21

[사건번호]

조심2012서0408 (2012.03.21)

[세목]

양도

[결정유형]

기각

[결정요지]

청구인은 실지 취득가액에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 전 소유자의 신고 양도가액도 검인계약서를 따르고 있는 점, 청구인의 예금통장에서 인출된 금액의 실제 수령자가 확인되지 않는 점 등을 종합해 볼 때, 청구주장을 받아들이기는 어려움

[관련법령]
[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.7.14. 서울특별시 OOO대 656㎡ 주택 318.38㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 전소유자인OOO로부터 취득하여 보유하다가 2011.4.25.OOO억원에 양도한 후 양도가액을 OOO억원으로, 취득가액은 검인계약서(이하 “쟁점검인계약서”라 한다)상 매매가액인 OOO천만원으로 하여 2011.6.30. 양도소득세OOO만원을 예정신고·납부하였으며, 전소유자인 OOO도 쟁점검인계약서상 매매가액(OOO)을 실지양도가액으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 청구인은 위 양도소득세 신고내용 중 취득가액으로 신고한 쟁점검인계약서상의 매매가액(OOO)은 실지취득가액이 아니며, 그 가액을 확인할 수 있는 매매계약서나 영수증 등을 보관하고 있지 아니하므로 환산취득가액OOO)을 적용하여야 한다는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2011.10.4. 청구인에게 ‘경정할 이유가 없다’는 뜻을 통지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.14. 이의신청을 거쳐 2012.1.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점검인계약서는 실제 매매계약서가 아니며, 실지취득가액도 확인되지 아니하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다.

(가) 쟁점검인계약서는 취득세·등록세 납부의 편의를 위하여 쟁점주택의 기준시가를 기준으로 하여 임의로 작성된 것이므로 실제 계약서로 볼 수 없다.

(나) 구 「지방세법」제111조(2003.12.30. 법률 제7013호로 개정되기 전의 것)에 의하면 취득세·등록세의 과세표준을 신고가액으로 하되 시가표준액 이하인 경우 시가표준액에 의하도록 규정하였는바, 부동산 실거래가 제도 도입 이전에는 매매대금을 낮추어 검인용 계약서를 작성하는 것이 일반적인 관행이었다.

「소득세법」제96조 제1항(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)은 양도소득을 원칙적으로 기준시가에 의하여 산정하도록 규정하고 있어 매매계약서 없이도 양도소득세를 신고할 수 있었으므로 청구인이 쟁점주택을 취득할 당시인 2003년에는 실지거래가액이 중요한 의미가 없었으며, 또한 매매계약서를 보관할 법적 의무도 없었다.

(다) 청구인은 부동산중개업자인 주식회사 OOO 대표이사 OOO의 중개에 의하여 쟁점주택을 취득하였음에도 쟁점검인계약서에는 중개업자가 기재되지 아니하였으며, 또한 매매계약 당시 쟁점주택에는OOO억원의 근저당권이 설정되었다가 중도금 지급일 이후인 2003.7.1. 등기말소되었으나, 이에 대한 특약사항이 존재하지 아니한 점, 쟁점주택을 취득할 당시 기준시가는 OOO만원으로 쟁점검인계약서상 매매가액인OOO(매매가액의 2.9%)만이 차이가 나는 점 등으로 보아 쟁점검인계약서는 과세표준에 맞추어 기재한 것임을 알 수 있다.

(라) 청구인은 2003.7.14. 부동산중개업자인 주식회사OOO에게 중개수수료로 1,500만원을 지급한 사실이 있으며,OOO이 2011.8.9. 작성한 확인서를 보면, 쟁점검인계약서상의 매매가액은 자신이 중개한 쟁점주택의 실지거래가액과 상이하며, 당시 쟁점주택은 서울특별시 OOO 고급빌라 밀집지역에 위치하여 기준시가와 시세의 차이가 큰 지역이었고, 인근주택의 매매가액은 기준시가의 2배 수준에서 거래된 것으로 확인하고 있다.

(마) 쟁점검인계약서상의 계약금·중도금·잔금에 대한 약정내용과 동 기간 동안 청구인의 OOO은행 예금계좌에서 인출된 금액은 <표1>과 같으며, 이에 따르면 쟁점검인계약서상 중도금은 실지 지급한 금액과 OOO억원 이상의 차이가 난다.

<표1> 쟁점검인계약상 거래내역 및 청구인의 예금계좌 출금내역 (단위 : 원)

위 <표1>에 의하면, 중도금 지급일인 2003.6.27. 및 2003.7.3. 총 OOO만원이 지급되었음에도 쟁점검인계약서상에는OOO만 기재되어 있는 등 OOO억원 이상의 거래금액이 누락되어 있음을 알 수 있고, 청구인은 대학교 총장으로 재직하면서 개인사업을 영위하지 아니하여 쟁점주택의 취득대금 이외에는 다른 고액의 인출액이 없으므로 중도금 지급일 등에 일시에 출금된 금액은 쟁점주택의 매매대금 지급을 위한 것으로 보아야 하므로 그 중 일부만이 기재된 쟁점검인계약서는 진정성을 의심하기에 충분하다 할 것이다.

(바) 청구인이 2011.8.17. 감정평가법인 2곳에 쟁점주택에 대한 소급감정평가를 의뢰한 결과, 2003.6.3. 시점의 감정가액이 각OOO만원으로 쟁점검인계약서상 매매가액과는 2배 차이가 나는바, 정상적인 상황에서 시세의 절반 가격에 주택을 양도한다는 것은 상상할 수 없다.

(사) 통계청 및 국민은행에서 발표한 ‘주택매매가격동향’ 자료에 의하면 2011년 7월 서울특별시 단독주택의 지수를 100으로 했을 때 2003년 7월의 가격지수는 72.36으로 동 기간동안 38%가 상승하였을 뿐이고, 쟁점주택의 공시가격도 취득시 OOO으로 그 증가율이 14.5%에 불과한 반면, 쟁점검인계약서상의 매매가액(OOO)을 실지취득가액으로 볼 경우 실지양도가액 OOO가 증가한 것으로, 주택매매가격동향 및 공시가격 자료에 비추어 볼 때 청구인의 보유기간 동안 쟁점주택에 그 정도의 가격상승이 있었다고 볼 수 없다.

(아) 처분청은 전소유OOO가 쟁점검인계약서에 의하여 양도소득세를 신고하였으므로 그 거래가액(OOO)을 실지취득가액으로 보아야 한다는 의견을 제시하고 있으나, 부동산 거래당사자가 다운계약서를 작성하는 가장 큰 이유가 양도소득세를 면탈하기 위한 것임을 감안한다면, 전소유자가 다운계약서에 의하여 실가신고를 하였다는 사실만으로 그 계약서의 진정성이 증명되었다고 단정할 수는 없는 것이며, 오히려 제반 정황으로 보아 동 계약서는 허위임이 명백하다.

(자) 위와 같이 쟁점검인계약서는 실제 계약서로 볼 수 없고, 그 매매가액도 실지취득가액으로 인정할 수 없으므로 쟁점주택의 취득가액은 환산가액을 적용하여야 한다.

(2) 만일 환산취득가액을 적용할 수 없다면 청구인의 예금계좌에서 2003.6.3., 2006.6.27., 2003.7.3., 2003.7.14. 인출된 금액인 OOO만원(<표1> 참조)을 실지취득가액으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점검인계약서는 거래당사자가 직접 작성한 계약서이며, 쟁점주택을 청구인에게 양도한 OOO는 쟁점검인계약서상 매매가액(OOO)을 실지양도가액으로 하여 양도소득세를 신고·납부한 점 등으로 보아 청구주장을 받아들일 수 없다.

(가) 청구인은 부동산 실거래가 제도가 도입되기 이전에 작성된 쟁점검인계약서는 취득세·등록세를 적게 내기 위하여 관행상 작성된 다운계약서라고 주장하나, 쟁점주택은 「소득세법」제96조 제1항의 고급주택에 해당하여 실지거래가액 과세대상이었고, 이에 따라 전소유자가 청구인이 제출한 쟁점검인계약서와 동일한 계약서를 제출하여 신고한 사실로 보아 청구주장은 신빙성이 없다.

(나) 청구인이 중개수수료를 지급하였다고 한 주식회사 솔로몬아이알씨의 부가가치세 신고내용을 확인하였는바, 세금계산서를 발행한 사실이 없고 수입금액을 “0”으로 신고한 사실로 보아 쟁점주택을 중개하였다는 주장도 신뢰하기 어렵다.

(다) <표1>과 같이 쟁점주택의 취득 시점에 청구인의 통장에서 예금이 인출되었다고 하여 모두 쟁점주택을 취득하는 데 사용되었다고 단정할 수 없다.

(라) 청구인이 평가기준일을 경과하여 소급감정 의뢰한 감정가액은 시가의 범위에 포함되지 아니한다.

(마) 주택매매가격 증가율은 통계자료일 뿐 상승률이 차이가 난다고 하여 거래당사자 간에 작성된 쟁점검인계약서를 허위라고 볼 수는 없다.

(2) 청구인이 제출한 예금계좌 출금내역(<표1> 참조)은 단순히 청구인의 통장에서 예금이 인출된 내용으로, 이것만으로 해당 자금이 쟁점주택의 취득에 사용되었다고 인정할 수는 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점주택의 양도에 대하여 검인계약서상 매매금액(OOO억원)을 취득가액으로 하여 신고하였으나, 동 계약서는 실제 계약서가 아니고 실지취득가액도 확인되지 아니하므로 환산취득가액OOO억원)을 적용하여야 한다는 주장의 당부

② 환산취득가액을 적용할 수 없다면, 매매계약 당시 청구인의 예금통장에서 인출된 금액(OOO억원)을 실지취득가액으로 인정하여야 한다는 주장의 당부

나. 관련 법률

소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호의 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 등기부등본 등에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 2011.4.25. OOO억원에 양도하였으며, 2003년 6월 취득 당시OOO억원의 근저당권이 설정되었다가 2003.7.1. 말소된 사실이 나타난다.

(2) 청구인이 2011.7.4. 처분청에 제출한 양도소득세 신고서에 의하면, 쟁점주택의 실지취득가액에 대한 증빙으로 OOO의 직인이 찍힌 쟁점검인계약서(접수일 : 2003.7.14. 접수번호 : OOO)를 제출하였으며, 그 주요내용은 다음과 같다.

(가) OOOO : OOOOOOOOO

(O) OOOO : OOOOOOO

O O O : OOO (OOOOOOOOO OO)

O O O : OOOOOO (OOOOOOOOOO OO)

O O : OOOOOO (OOOOOOOOOO OO)

(3) 쟁점주택의 전소유자 OOO가 2003.9.30. 제출한 양도소득세 신고서에 의하면, OOO는 쟁점주택을 고가주택으로 보아 청구인이 제출한 쟁점검인계약서와 동일한 계약서에 의하여OOO을 실지양도가액으로 하였다.

(4) 통계청 및 국민은행에서 발표한 ‘주택매매가격동향’ 자료는 <표2>와 같다.

<표2> 주택매매가격(서울지역 단독주택 매매지수)

연월

1월

2월

3월

4월

5월

6월

7월

8월

9월

10월

11월

12월

2003년

69.7

70.3

70.8

71.6

71.8

72.3

72.4

72.8

73.3

73.0

72.6

2004년

72.7

73.0

73.4

73.6

73.6

73.6

73.5

73.3

73.2

73.0

72.9

72.6

2005년

72.5

72.6

72.7

72.9

73.2

73.6

74.1

74.4

75.0

75.2

75.2

75.4

2006년

75.6

75.8

76.2

76.7

77.3

77.8

78.2

78.6

79.1

80.2

82.4

84.0

2007년

84.8

85.3

85.8

86.1

86.5

87.0

87.6

87.8

88.3

88.8

89.5

89.9

2008년

90.6

91.2

92.3

93.4

94.0

94.8

95.2

95.6

95.9

95.9

95.9

95.5

2009년

95.3

95.3

95.3

95.7

95.7

95.8

96.2

96.6

97.5

98.1

98.3

98.3

2010년

98.5

98.6

98.8

98.9

98.9

98.9

98.8

98.7

98.6

98.6

98.7

98.8

2011년

98.9

99.1

99.5

99.7

99.8

100

100

(5) 청구인이 2011.8.17.OOO에게 소급감정(가격시점 : 2003.6.3.)을 의뢰한 쟁점주택에 대한 감정평가서에는 평가금액이 OOO만원으로 나타난다.

(6) 청구인은 주식회사 OOO에게 쟁점주택에 대한 중개수수료로 2003.7.14. OOO만원을 지급하였다는 영수증과 대표이사 OOO이 2011.8.9. 작성한 확인서를 제출하였으며, 그 내용을 보면 “본인은 2003.7.14. 쟁점주택을 중개한 자로서, …(중략)… 쟁점검인계약서에는 본인의 서명·날인이 없는 것으로 보아 실제 계약서가 아닌 것이 분명하며, 당시 중개수수료는 거래금액의 9/1,000 이내로 제한되어 있고 중개수수료로 OOO을 수령한 사실에 비추어 보면 거래가액이 최소한 OOO천만원 이상이었음이 분명합니다”라고 되어 있다.

(7) 쟁점①에 대하여 본다.

청구인은 쟁점주택의 실지양도가액은 확인되나, 실지취득가액이확인되지 아니하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하고 있다.

살피건대, 청구인이 쟁점검인계약서가 실제 계약서가 아니라고 주장할 뿐, 매매계약서나 영수증 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약대로 작성된 것으로 추정되는 점, 쟁점주택을 청구인에게 양도한 정영희는 쟁점검인계약서상의 매매가액OOO)을 실지양도가액으로 하여 양도소득세를 신고·납부한 점 등을 감안할 때 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

(8) 쟁점②에 대하여 본다.

청구인은 매매계약 당시 청구인의 예금통장에서 인출된 금액을 실지취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나,

청구인의 예금통장에서 인출된 금액(OOO)의 실제 수령자가 확인되지 아니하여 동 금액이 쟁점주택의 취득에 사용되었다고 단정할 수 없으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.