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기각
쟁점부동산 실지양도가액이 얼마인지

조세심판원 조세심판 | 조심2012서4041 | 양도 | 2013-02-22

[사건번호]

[사건번호]조심2012서4041 (2013.02.22)

[세목]

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]

[결정요지]쟁점부동산 매매계약서, 매매대금을 수수한 금융거래내역 등을 종합할 때, 처분청이 확인한 양도가액이 실지거래가액으로 보임

[관련법령]

[관련법령] 국세기본법 제14조

[참조결정]

[참조결정]조심2011부2333

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.7.25. OOO동 737-10 토지 255㎡ 및 지상건축물(5층 여관, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 임의경매로 낙찰받아 취득한 후, 여관업에 사용하다가 2007.6.11. 건설시행사인 주식회사 OOO하우징(이하 “OOO하우징”이라 한다)에 양도하고 2007.8.11. 양도가액 OOO원을 실지거래가액이라 하여 양도소득세 OOO원을 예정신고·납부하였다.

나. OOO지방국세청장은 2012.4.6.∼2012.5.30. 기간동안 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 청구인이 OOO하우징과 이중계약서를 작성하고 쟁점부동산의 양도대금으로 OOO만원을 수취한 사실을 확인하고양도차익을 재산정하여 과세자료를 처분청에 통보하였으며, 이에 따라 처분청은 2012.6.28. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.9.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산을 OOO하우징에게 양도하고 실제로 수취한 매매대금이 OOO원에 불과함에도 처분청이 아무런 근거도 없이 쟁점부동산의 실지양도가액을 OOO만원으로 재산정하여 과세한 처분은 「소득세법」제94조 및 제96조를 위반한 위법·부당한 처분이다.

처분청은 2007년에 작성된 매매계약서와 2매의 영수증을 근거로쟁점부동산의 양도가액이 OOO만원인 것으로 단정하였으나, 2007년에 작성된 매매계약서는 전혀 효력이 없는 것으로 단지 청구인이 거래 가액을 제안한 것에 불과하며, 청구인이 양수법인으로부터 실제로수취한 금액은 OOO만원이 아니라 OOO만원이고 그 중에서도OOO,OOO만원은 2년 동안의 영업보상비, 연체보상금, 연체이자, 이주비, 인테리어비용 등의 명목으로 지급받은 것으로, 이는 쟁점부동산의 양도대가로 보기 어려우므로 쟁점부동산의 실지 매매대금은 OOO원으로 보아야 한다.

설령, OOO만원이 쟁점부동산의 양도와 대가관계에 있다고 하더라고 쟁점부동산의 매매대금은 OOO만원이 아니라 OOO만원이 되어야 하는 것이다.

(2) 이 건의 실지양도가액 OOO원 이외에 OOO만원은 매매대금의이행지체에 따른 위약금 내지 연체이자, 인테리어비용, 이주비에 해당 하는 것으로 쟁점부동산의 양도대금이 아니므로 쟁점부동산의 양도와 대가관계에 있다고 보기 어려운 것(대법원 92누9357, 1993.4.27. 같은 뜻)이고, 청구인은 이중계약서를 작성한 사실이 없고 사기 기타 부정한 방법으로 과소신고한 것도 아니므로 40%의 신고불성실가산세율을 적용하여 과세한 것은 위법·부당한 처분이다.

나. 처분청 의견

(1) OOO지방국세청장은 쟁점부동산을 매입한 건설시행사인 OOO 하우징과 사업시공사인 주식회사 OOO에 대한 현지출장 조사결과 청구인과 OOO하우징 사이에 이중계약서를 작성한 사실을 확인하였고,청구인의 인감이 날인된 부동산매매계약서와 청구인이 OOO만원을 수령하였다는 내용이 기재된 영수증 2매를 확보하였으며, 금융거래내역 조사결과 예금계좌(OOO은행 2115-24-0395-***)로2006.7.7. 계약금OOO,OOO만원과 2007.6.1. 나머지 매매대금 OOO만원이 입금되었고, OO은행 대출계좌(215216-04-112***)의 상환내역을 보면, 2007.6.11. OOO만원의 대출금이 상환처리되었으며, 청구인은 OOO하우징이잔금지급을 지연하자 OOO하우징이 보유한 부동산을 가압류하고 소송을 통하여 OOO만원을 수령한 사실을 확인하였는 바, 결국 청구인이OO하우징으로부터 수령한 쟁점부동산의 양도대금은 총 OOO만원이고 동 금액은 부동산매매계약서와 영수증에 기재된 금액과 일치 하므로 이 건 부과처분은 정당하다.

(2) 청구인은 양도소득세를 포탈할 목적으로 OOO하우징과 합의 하여 이중계약서를 작성하였고, 이를 은닉하기 위하여 중도금으로 수령한 수표 1매 OOO만원을 분산입금하고 가압류를 통해 수령한 잔금 OOO만원도 분산입금하는 등 사기 기타 부정한 방법으로양도소득세를 포탈하였음이 명백하여 2012.5.25. 범칙조사로 전환한후청구인에게 OOO만원을 납부토록 통고처분하였으나 청구인이이를 이행하지아니하여 사법기관에 고발한 사실도 있으므로 40%의신고불성실가산세율을 적용하여 과세한이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점부동산의 실지양도가액을 OOO만원(처분청)으로 볼 것인지 OOO원(청구인)으로 볼 것인지 여부

②청구인이 조세포탈을 목적으로 이중계약서를 작성한 것으로보고,사기 기타 부정한 방법으로 과소신고하였다 하여 40%의 신고불성실가산세율을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제95조 【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

(2) 국세기본법

제47조의3【과소신고가산세】② 제1항의 규정에 불구하고 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준이 있는 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다.

1. 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준에 대한 가산세액:과세표준 중 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준에 상당하는 금액(이하 이 항에서 "부당과소신고과세표준"이라 한다)이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 40에 상당하는 금액(이하 이 항에서 "부당과소신고가산세액"이라 한다). 다만, 복식부기의무자 또는 법인이 신고한 소득세 과세표준 또는 법인세 과세표준이 세법에 따라 신고하여야 할 소득세 과세표준 또는 법인세 과세표준에 미달한 때에는 부당과소신고가산세액과 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준과 관련된 수입금액(이하 이 조에서 "부당과소신고수입금액"이라 한다)에 1만분의 14를 곱하여 계산한 금액 중 큰 금액으로 한다.

2. 제1호 외의 부분에 대한 가산세액 : 과세표준 중 부당과소신고과세표준을 차감한 과세표준이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 2006.7.7. OOO공영 외 1인과 매매계약을 체결하고매매계약서(이하 “매매계약서①”이라 한다)를 작성하였으나, 동 매매계약이 해제되어 2007.6.11. OOO하우징과 매매거래를 하고 매매계약서(이하 “매매계약서②”라 한다)를 작성하였는 바, 동 매매계약서가진정한 것이고 동 매매계약서에 기재된 매매대금이 실지거래가액이라고 주장하고 있으며, 처분청은 시행사로부터 확보한 또 다른 매매계약서(이하 “매매계약서③”이라 한다)에 기재한 매매대금을 청구인이 실제로지급받은 매매대금으로 조사결과 확인하였는 바, 쟁점부동산과 관련된매매계약서의 작성내용 및 처분청이 조사확인한 매매대금의 수수내용은 아래<표>와 같이 나타난다.

(OO : OOO)

1) 매매계약서①에 의하면, 청구인과 OOO공영 외 1인은2006.7.7.계약금 OOO만원, 계약금 지급후 6개월되는 날에 잔금 OOO,OOO만원,매매대금 합계 OOO원을 수수하기로 하는 매매계약을 2006.7.7. 체결한 것으로 나타난다.매매계약서②에 의하면, 청구인과 OOO하우징은 2007.5.14. 계약금 OOO만원, 2007.6.11. 잔금 OOO만원, 매매대금 합계 OOO원을 수수하기로 하는 매매계약을 2007.6.11. 체결한 것으로 기재되어 있으나, 잔금지급 약정일자와 매매계약 체결일자가 동일하게 기재된 사실이 나타난다. 매매계약서③에 의하면,청구인과 OOO하우징은 계약금(날짜미상)으로 OOO만원을 수수하기로 하고 매매대금 합계 OOO만원을 수수하기로 하는 매매계약을 체결한 것으로 되어 있으나, 계약일자가 기재되지 아니하였고, 거래 당사자인 OOO하우징의 법인인감은 날인되지 아니한 것으로 나타난다. 한편,매매계약서①·②·③에는 공통적으로 계약금 명목으로 OOO만원을 수수하기로 약정된 내용이 기재되어 있다.

2) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점부동산에대하여 2007.5.14. 매매를 원인으로 하여 2007.6.11. 소유권을 OOO하우징으로 이전하였고, 양수자인 OOO하우징은 2007.6.11. 쟁점부동산을 OOO토지신탁주식회사에 신탁한 사실이 나타난다.

3) 청구인과 처분청은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 수수한 매매대금에 대하여 각각 주장을 달리하고 있는 바, 그 내용을 정리 하면 아래 <표>와 같다.

(OO : OOO)

(나) 청구인은 쟁점부동산의 실지매매대금이 OOO원이라고 아래와 같이 주장하면서 매매계약서①·②, 내용증명 등의 증빙서류를 제시 하였다.

1) 청구인과 OOO하우징간에 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결한 날은 2007.6.11.인 바, 그로부터 1년 전인 2006.7.7.에 계약금 명목으로 OOO만원을 수령하였다는 것은 현실적으로 있을 수가없는 일이고, 처분청이 과세근거로 제시한 2장의 영수증에는 청구인의 서명이 없고, 청구인의 이름도 자필이 아니라 타이핑이 되어 있으며, 날인되어 있는 도장은 너무 희미하고 일부만 찍혀 있어 청구인의 것인지 진위 여부를 알 수가 없을 뿐만 아니라, 청구인이 매매대금으로 OOO만원을 수령한사실이 없으므로 굳이 이와 관련된2장의영수증을 작성해 줄 아무런 이유도 없고, 영수증을 작성하거나 영수증에 날인한 사실이 없다. 처분청이 제시한 영수증에는 작성일자가 2007년이라고 연도만 표시되어 있을 뿐, 월일이 공란으로 기재되어 있는 바,이러한 점만 보더라도 위 영수증을 청구인이 작성하지 않았다는 사실은 입증되는 것이다.

2) 청구인은 OOO하우징으로부터 2007.6.11. 매매대금 OOO원과영업보상비, 연체보상금, 연체이자, 이주비, 인테리어비용 등의 명목으로O,OOO만원을 수령하는 등 2007년에는 OOO만원을 수령하였을 뿐이고, 청구인이 가압류를 통하여 수령한 금액은 해방공탁금 OOO만원중 OOO만원을 제외한 OOO원이고, 수령일은 2007년이 아니라 2008.3.20.이다.

3) 이와 같이 청구인이 2007년에 OOO하우징으로부터 수령한 금액은 OOO만원에 불과하고, 2008년에 수령한 금액도 OOO원으로 수령한 금액을 모두 합하여도 OOO만원인데,2007년에 청구인이 OOO하우징으로부터 수령한 금액이 OOO만원이라는 것은 사실이 아님이 분명하므로 위 영수증 2매는 위조되었다는 중요한 증거가 되는 것이다.

4) 청구인은 OOO만원을 중도금 명목으로 수령한 것이 아니라매매대금 총액으로 수령한 것이고, OOO만원은 영업보상비, 연체보상금, 연체이자, 이주비, 인테리어비용 등의 일부로 받은 것이며, 청구인이 쟁점부동산을 OOO하우징에게 소유권이전 등기시 저당권을 말소해 주어야 할 의무가 있었는 바, OOO하우징이 2007.6.11.에 OOO만원짜리 수표 1장을 지급하였고, 동 수표를 수령한 당일(2007.6.11.) 금융기관대출금 OOO만원을 상환하고 수수료 OOO원을 제외한 잔액 OOO원을 예금계좌에 입금한 것이다.

5) 청구인은 쟁점부동산을 담보로 2005.5.26. OOO은행으로부터 OOO만원을 대출받아 2006.11.20.에 OOO원을 변제하고 2007.6.11. 잔금 OOO만원을 변제한 것이므로 청구인이 매매대금을 은닉하기 위하여 분산입금한 것이 아니다.

6) 청구인은 매매대금 지연에 따른 영업보상비, 연체보상금, 연체이자, 이주비, 인테리어비용 등의 명목으로 OOO원을 지급하기로 하였으나, OOO하우징이 OOO만원만 지급하고 나머지는 지급하지 아니 하여 청구인이 가압류를 하였고, OOO하우징은 2008.1.9. 해방공탁금 으로 OOO만원을 공탁하였으며, 2008.3.20. OOO하우징의 소송대리인이 OOO만원을 수령하였고, 청구인은 2008.3.24. OOO하우징으로 부터 OOO원을 수령하여 수수료를 차감하고 OOO만원을 청구인의 예금계좌에 입금한 것인 바, 청구인이 가압류 과정을 통하여 수령한금액을 분산입금하였다는 것은 전혀 사실이 아니라 처분청의 오해에서 비롯된 것이다.

7) 매매계약서①과 관련하여, 양수자인 OOO공영 외 1인이 잔금을지급하지 아니하여 OOO공영에 2007.1.23., 2007.1.31., 2007.2.7. 세차례에 걸쳐 쟁점부동산의 매매대금(잔금)을 지급하라고 내용증명을 보냈는 바, 2007.2.7.자 내용증명을 보면, 2차례에 걸쳐 잔금지급기일을 연장해주었음에도 기한내 잔금을 지급하지 아니하여 쟁점부동산의 매매 계약을 해제한다고 통보한 사실이 나타난다.

(다) OOO지방국세청장의 양도소득세 조사종결보고서(2012.5.)에의하면, 매매계약서, 금융거래내역, 영수증, 문답서 등에는 아래와 같은 내용들이나타난다.

1) 매매계약서③에는 계약금 OOO만원, 매매대금 합계 OOOO,OOO만원만 기재되어 있고, 영수증에는 청구인의 인감이 날인된 OOO원(매매대금) 및 OOO만원(영업보상비, 이주비 등)이 기재되어 있고,

① 양도대금 수취내역을 보면, 청구인의 예금계좌(OOO은행,215-24-0395-***)로 2006.7.7. 계약금 OOO만원(OOO공영 외 1인과의 계약금), 2007.6.11.에 OOO원(시행사인 OOO하우징이 발행한 수표 OOO만원 중 일부), 시행사로부터 잔금을 받지 못해 가압류하고 소송을 통해 OOO만원을 수령하고, 2008.3.24. OOO만원을 입금OOO받았으며,

② 청구인의 OOO은행 대출계좌(215-216-04-******)에 의하면,2007.6.11.에 OOO만원의 대출금이 상환(시행사 OOO하우징이 발행한 수표 OOO만원 중 일부)된 것으로 나타난다.

2) OOO지방법원의부동산가압류결정문OOO에 의하면, 주문에는 채무자인 OOO하우징이 소유한 별지기재 부동산을 가압류하고, 채무자는 다음의 청구금액을 공탁하고 집행정지 또는 그 취소를 신청할 수 있다고 기재되어 있으며, 청구채권의 내용은 매매잔대금, 청구금액은 OOO만원이라고 기재되어 있다.

3) OOO하우징의 대표이사인 차OOO의 문답서(2012.5.18.)에 의하면, OOO하우징과 주식회사 OOO공영(이하 “OOO공영”이라 한다)은 소재지가 동일하고 주주관계 등이 유사한데 어떤 관계인지를 묻는 OOO지방국세청 조사공무원의 질문에 대하여, 차OOO은 OOO동 주상복합건물 신축관련 시행사업을 하려 하였으나 OOO하우징이 주택사업면허가 없어 면허가 있는 OOO공영에서 우선적으로 사업을 진행하다가 차후 OOO하우징이 그 사업면허를 받고 OOO공영의 사업을 포괄적으로 인수받아 그 이후로는 OOO하우징이 토지매수작업을 주관하였다고 답변한 내용이 나타난다.

(라) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구인은 매매계약서①의 매매계약은 해제되었고, 쟁점부동산의 양도가액은 매매계약서②에 기재된 OOO원 또는 OOO만원이라고 주장하지만, 쟁점부동산의 매매계약서상 계약금 OOO만원과 관련하여 쟁점 부동산의 양수자인 OOO하우징이 매매계약서①의 양수자로 기재되어 있었고OO공영의 사업을 포괄양수하였다고 OOO하우징 대표가 진술 하고 있는 점, 매매계약서①·②·③에 계약금으로 OOO만원이 공통적으로기재되어 있는 점, 2007.6.11. 작성한 매매계약서②에는 잔금지급약정일과매매계약일이 동일한 날짜로 기재되어 있는 점, 청구인이 쟁점부동산의 매매와 관련하여 2006.7.7. 계약금으로 OOO만원, 2007.6.11.에 OOO만원, 2008.3.24.에 OOO만원, 매매대금 합계 OOO만원을 실지로 수령한 것으로 보여지는 점, 쟁점 부동산의 매매대금 및 영업보상비 명목으로 각각 OOO원 및 OOO만원이 기재된 영수증에청구인의 인감이 날인되어 있는 점, OOO지방법원의 부동산가압류결정문OOO의 청구채권 내용에 매매잔대금 OOO만원이 기재되어 있는 점 등을 감안할 때, 매매계약서①에 약정된 매매계약이 실제로 해제되었다고 보기는 어려우므로 쟁점부동산의 계약금은 OOO만원으로 봄이 상당하다 할 것이고, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서②에 기재된 매매대금은 실지거래가액으로 보기 어렵다 할 것이므로 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 처분청이 제시한 2007년에 작성된 매매대금 OOO만원의 매매계약서③은 양수인인 OOO하우징의 서명날인이 없고, 전체 매매대금과 계약금만 기재되어 있을 뿐 중도금과 잔금의 액수나 지급시기에 관한 약정이 없으며, 매매계약일도 기재되어 있지 아니 하는 등 유효한 매매계약서가 아니라 2007년 당시 청구인의 제안에불과할 뿐이므로 사기 기타 부당한 방법으로 과소신고한 것이 아니라고 주장하고 있다.

(나) 살피건대, 「국세기본법」제47조의3에서 납세자가 국세의과세표준 또는 세액 계산의 기초가 되는 사실의 전부 또는 일부를은폐하거나 가장하는 것에 기초하여 부당한 방법으로 국세의 과세표준을 과소신고한 경우에는 부당과소신고가산세액을 합한 금액을 납부할세액에 가산하도록 규정하고 있는 바(조심 2011부2333, 2011.11.18. 참고), 청구인이 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세 신고시 허위의 매매계약서로 보이는 매매계약서②를 작성하고 매매대금을 OOO원으로 기재하여신고한 사실이 있는 점, 청구인이 매매계약서③에 기재된 OOO만원의 매매대대금을 수령한 것으로 조사된 점 등으로 볼 때, 이 건 거래에 대하여는 부당과소신고가산세의 적용대상에 해당되는 것으로 보이므로, 처분청이 40%의 부당과소신고가산세율을 적용하고가산세를 포함하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.