라. 채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 경우, 그 최고 및 이에 터잡은 계약 해제의 법적 효과

나. 3인이 부동산을 공동으로 매수함에 있어 그 중 1인이 부동산을 물색하여 다른 이들에게 매수 기회를 제공하였고, 3인의 합의에 따라 계약금은 그 중 2인이 부담하고, 나머지 매수대금은 그 부동산을 단기 전매하여 충당하고 그 차익은 먼저 전매한 자가 차지하기로 하였으며, 3인 사이의 공유지분은 정하여지지도 아니하였고 균등하다고도 볼 수 없다고 한다면, 그 3인 사이의 법률관계는 공유관계로서의 단순한 공동매수인에 해당한다고 보기보다는 오히려 매수인들이 상호 출자하여 공동사업을 경영하여 이익을 분배할 것을 목적으로 하는 동업체 관계로 봄이 상당하다고 한 사례.

다. '나'항의 공동매수인 중 일부가 매수 부동산 중 일부를 전매하여 이전등기까지 마친 후 전부 탈퇴하고 1인만이 유일한 조합원으로 남아 매수인의 지위에 있는 경우, 매도인은 매수인이 수인의 매수인 중 1인에 불과하다는 점을 들어 소유권이전등기 절차의 이행을 거절할 수는 없다.

라. 채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 경우에도 본래 급부하여야 할 수량과의 차이가 비교적 적거나 채권자가 급부의 수량을 잘못 알고 과다한 최고를 한 것으로서 과다하게 최고한 진의가 본래의 급부를 청구하는 취지라면, 그 최고는 본래 급부하여야 할 수량의 범위 내에서 유효하다고 할 것이나, 그 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 그 최고는 부적법하고 이러한 최고에 터잡은 계약의 해제는 그 효력이 없다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

1. 제1점에 대하여

수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과하여 매도인은 매수인 수인에게 그 지분에 대한 소유권이전등기 의무를 부담하는 경우도 있을 수 있고 그 수인을 조합원으로 하는 동업체에서 매수한 것으로서 매도인이 소유권 전부의 이전의무를 그 동업체에 대하여 부담하는 경우 등도 있을 수 있다 (당원 1979.8.31. 선고 79다13 판결 참조).

원심이 그 판시 기초 사실에서 확정하고 있는 바와 같이 소외 1이 이 사건 부동산을 물색하여 피고로 하여금 매도케 하고 원고와 소외 2에게 매수 기회를 제공하였고, 위 3인의 합의에 따라 계약금은 원고와 소외 2가 부담하고, 나머지 매수대금은 위 부동산을 단기 전매하여 충당하고 그 차익은 먼저 전매한 자가 차지하기로 하였으며, 위 3인 사이의 공유지분은 정하여지지도 아니하였고 균등하다고도 볼 수 없다고 한다면, 위 3인 사이의 법률관계는 공유관계로서의 단순한 공동매수인에 해당한다고 보기 보다는 오히려 위 3인이 상호 출자하여 공동사업을 경영하여 이익을 분배할 것을 목적으로 하는 동업체 관계로 봄이 상당하다 할 것이다.

그리고 기록에 의하면 소외 1이 위 부동산의 일부를 전매하여 그 매수인에게 이전등기를 경료하여 주고 그 계약금 20,000,000원을 전매차익으로 차지한 이후에는 일체 위 부동산을 전매하거나 매수자금을 투자하지 아니함으로써 조합체에서 탈퇴하였고, 소외 2도 계약금의 일부를 부담하고 위 부동산의 일부를 전매하였을 뿐 더 이상 매매대금을 부담하지 못하여 1991.12.27. 조합체에서 탈퇴함으로써 결국 원고만이 유일한 조합원으로 남아 매수인의 지위에 있음이 분명하므로, 위 소외인들에 의하여 전매되어 이전등기가 경료된 부동산을 제외한 나머지 부동산에 관하여 피고는 원고에게 원고가 3인의 매수인 중 1인에 불과하다는 점을 들어 소유권이전등기 절차의 이행을 거절할 수는 없다 할 것이다.

그러므로 원심이 위 3인들 사이의 관계를 공유관계로서의 단순한 공동매수인에 해당한다고 보는 전제하에 소외 1 및 소외 2가 그 전매 일자경에 각 매수인의 지위를 탈퇴하였고 피고도 이를 묵시적으로 승인하여 원고만을 매수인으로 상대한 점에 비추어 볼 때 위 소외인들에 의하여 전매·등기된 부동산을 제외한 나머지 부동산의 매수인은 이를 전매하고 잔금을 지급 또는 변제공탁한 원고라고 보아야 한다고 판시한 것은 소론이 지적하는 바와 같이 잘못이라 할 것이나, '원고는 단독으로 이 사건 부동산 전부에 관하여 소유권이전등기를 구할 수 없다'는 피고의 주장을 배척한 결론에 있어서는 정당하므로 원심의 위와 같은 잘못은 판결 결과에 아무런 영향이 없다.

그리고 명의신탁 관계에 관한 나머지 소론은 원심이 피고의 위 주장을 배척하면서 가정적으로 한 판단에 불과한 것이어서 이 또한 결론에 영향이 없으므로 논지는 모두 이유가 없다.

2. 제2점에 대하여

원심이, 피고와 원고 사이에 1991.8.29. 원고가 피고에게 이 사건 부동산의 매매대금으로 지급한 금 529,000,000원을 이미 전매되어 이전등기까지 경료된 그 판시 부동산에 대한 매매대금으로 충당하기로 하고 나머지 부동산의 매매대금에 대하여는 원고 등의 잔대금 지급지체로 인한 지가상승 등을 고려하여 금 671,000,000원으로 증액하기로 합의하였다는 피고의 주장을 배척함에 있어 거친 증거의 취사 과정에 소론과 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.

3. 제3점에 대하여

채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 경우에도 본래 급부하여야 할 수량과의 차이가 비교적 적거나 채권자가 급부의 수량을 잘못 알고 과다한 최고를 한 것으로서 과다하게 최고한 진의가 본래의 급부를 청구하는 취지라면 그 최고는 본래 급부하여야 할 수량의 범위 내에서 유효하다고 할 것이나 그 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 그 최고는 부적법하고 이러한 최고에 터잡은 계약의 해제는 그 효력이 없다 (당원 1994.5.10. 선고 93다47615 판결 참조)고 할 것이다.

원심이 적법하게 인정한 바와 같이 원고의 피고에 대한 이 사건 부동산 매매잔대금이 금 321,000,000원에 불과한데도, 피고가 1991.8.29. 원고와의 사이에 매매대금을 증액하기로 합의하였음을 전제로 원고에게 위 잔대금의 2배가 넘는 금 671,000,000원의 지급을 최고하였다면 이는 과다한 정도가 현저할 뿐만 아니라 기록에 나타난 전후 사정에 비추어 피고가 그 금액이 제공되지 않으면 그것을 수령하지 아니하였을 것으로 보이므로, 그 최고는 부적법하고 따라서 이러한 최고에 터잡은 피고의 이 사건 매매계약의 해제는 그 효력이 없다고 할 것이다.

결국 같은 취지에서 피고의 계약 해제의 항변을 배척한 원심의 판단은 옳고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 그리고 나머지 소론(해제 의사표시의 철회에 관한 부분)은 원심이 피고의 위 계약 해제의 항변을 배척하면서 부가적으로 한 판단에 관한 것이므로 논지들은 모두 이유가 없다.

4. 제4점에 대하여

원심이, 그 거시의 증거에 의하여 피고는 그 형제자매들 몰래 이 사건 부동산을 단독으로 매각한 것을 둘러싸고 그들 사이에 분쟁이 생겨 그 해결의 전제로 그의 어머니의 아파트를 마련할 필요가 생기자 그 자금 마련을 위하여 이 사건 부동산 중 (주소 생략) 임야 2정 7무보를 담보로 금원을 차용하기로 하되 그 차용금은 매매대금의 일부로 지급받은 것으로 하고 그에 관한 권한을 소외 1에게 위임하였던 바, 위 임야에는 이미 매수인인 원고 앞으로 소유권이전등기 청구권 보전을 위한 가등기가 경료되었으므로 위 소외 1은 위와 같은 조건으로 원고의 승낙을 받아 가등기를 말소하고 1991.1.10.경 위 임야를 담보로 소외 3으로부터 금 100,000,000원을 차용하여 그 중 금 50,000,000원을 피고에게 전달한 사실, 피고가 위 채무를 변제하지 아니하여 위 임야에 설정된 근저당권설정등기가 말소되지 아니한 사실을 인정한 다음, 원고는 위 금액이 설정된 부동산을 매수하여 피고에게 매매대금의 일부로 금 50,000,000원을 지급한 셈이 되므로{원고가 피고에게 지급하여야 할 잔대금은 금 371,000,000원(= 900,000,000-529,000,000)이라고 할 것인데, 원고가 이 중 금321,000,000원을 공탁하고 피고가 이를 수령하였으므로 잔대금은 금 50,000,000원이 남는 셈이다}, 결국 원고는 이 사건 부동산의 매매대금을 전부 지급하였다고 판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같이 증거없이 사실을 인정하였거나 변제의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 역시 이유가 없다.

5. 이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.